RSS

Archiwa tagu: ustawa

Zmuszanie lokatora do opuszczenia mieszkania zagrożone karą więzienia

Zmuszanie lokatora do opuszczenia mieszkania zagrożone karą więzienia

Wynajmujący sponsorują najemców

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest jednym wielkim gniotem prawnym, który depcze prawo własności. Ustawa może była dobra, ale w poprzednim ustroju politycznym, gdzie wszystko było nibywspólne. W aktualnym wydaniu przerzuca na wynajmujących ogrom problemów należących do lokatorów. Dodatkowo podsycane w mediach (telewizja, internet, gazety) opowieści o bogatych kamienicznikach, wyrzucających z lokali biednych najemców, wprowadzają niepotrzebny zamęt i rzucają zakłamane światło na przedsiębiorców, którzy ciężką lub mądrą pracą zarabiają pieniądze z wynajmowania swoich nieruchomości.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem 🙂

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę „wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego „ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Biura pośrednictwa nieruchomościami są nastawione na zyski, jak wszystkie prywatne przedsiębiorstwa. Należy zadać sobie pytanie za co pośrednikowi należy się wynagrodzenie? Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby m.in. umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Można rzec, że pośrednik świadczy usługę skojarzenia dwóch stron transakcji, za co, zgodnie z umową podpisaną przez pośrednika i zamawiającego, należy się pośrednikowi wynagrodzenie.

Pośrednik jest zobowiązany do wykonania czynności „kojarzenia stron” zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Twoje oczekiwania co do biura nieruchomości

Mając powyższe na uwadze, czego będziesz oczekiwał od pośrednika? Oczywiście, aby znalazł najbardziej odpowiednią osobę, która zasługiwałaby na miano Twojego lokatora, czyli terminowo i bez żadnych przypomnień płaciła czynsz i rachunki, dbała o powierzoną nieruchomość, była bezkonfliktowa w stosunku do sąsiadów itd.

Realia

Życie pokazuje, że jest zupełnie inaczej, niż byś chciał. Dlaczego? Sam jesteś sobie winny! Zabolało? To dobrze – dłużej będziesz pamiętał. Przestań w końcu obwiniać pośrednika, który znalazł kiepskiego lokatora lub samego najemcę – że był beznadziejny. Przejmij pełną odpowiedzialność na siebie, jako właściciela nieruchomości pod wynajem. Jak to? Tak to!

Dobre rady

Raz jeszcze przeanalizuj, za co należy się pośrednikowi wynagrodzenie? Dokładnie – za skojarzenie stron. Pośrednik znajdzie Tobie najemcę, ale dlaczego zakładasz, że to będzie najlepszy na świecie człowiek?

Wg ww ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik może wykonywać również doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Może, ale w cale nie musi. To od Ciebie zależy, jakiego pośrednika wybierzesz.

Jeżeli masz określony profil swojego najemcy, to zapisz w umowie pośrednictwa, aby pośrednik szukał lokatora odpowiadającego Twoim oczekiwaniom. Przestań się łudzić, że wybrany przez biuro najemca jest tym jedynym i najlepszym dla Ciebie. Agencja pośrednictwa przyjmie pierwszą lepszą osobę, od której będzie mogła pobrać wynagrodzenie za znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Równie dobrze taki lokator może się wyprowadzić po kilku dniach od podpisania umowy, co pośrednika już nie interesuje, i Ty nie możesz mieć o to pretensji.

Koszty pośrednika nieruchomości

Pośrednikowi za usługę znalezienia najemcy należy się wynagrodzenie jednokrotności czynszu. Oznacza to, że pośrednik skasuje właściciela nieruchomości tyle, ile najemca będzie zobowiązany umową najmu uiszczać co miesiąc właścicielowi. Czynsz najmu jest to kwota należna właścicielowi (wynajmującemu) z tytułu pożytku z odstąpienia nieruchomości.

Czynsz najmu, a opłaty najemcy są to 2 różne koszty, obciążające lokatora. Dlatego tak ważne jest prawidłowe rozpisanie tego w umowie. Jeżeli, jako wynajmujący, napiszesz że czynsz najmu wynosi 1.000 PLN a w tym będą opłaty za media, za zarządzanie, fundusz remontowy, itd; to pośrednik ma prawo uznać to jako jednomiesięczny czynsz i taką kwotą obciążyć Cię za usługę skojarzenia stron najmu.

Zwyczajowo biuro pośrednictwa dolicza również do jednomiesięcznego czynszu, który stanowi wynagrodzenie biura, podatek VAT.

Umowa najmu

Umowa jest zbiorem praw i obowiązków stron. Umowa jest dopiero w tedy ważna, kiedy będzie podpisana. Podpis świadczy o akceptacji warunków. Jeżeli się na coś nie zgadzasz – umów się inaczej – zmień zapis w umowie. Umowa jest umową obu stron, nie tylko pośrednika. Jeżeli uważasz, że jednokrotność czynszu jest zbyt wygórowaną kwotą za znalezienie najemcy przez pośrednika – zapisz 50%. Jeżeli nie chcesz płacić dodatkowo VAT’u – zapisz kwotę wynagrodzenia brutto.

Poznaj dobrą umowę najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,