RSS

Archiwa tagu: wyliczenia

Biznes plan przy wynajmie mieszkania

Biznes plan przy wynajmie mieszkania

Dyrektor ds. finansowych a wynajem

Pamiętam, jak w połowie listopada rozmawiałem z pewnym dyrektorem regionalnym, który odpowiedzialny jest za sprzedaż usług finansowych w podległym mu regionie Polski. Osoba poważna i ukierunkowana na cel. W rozmowie pochwalił się, że posiada mieszkanie we Wrocławiu.

Inwestowanie długoterminowe

Traktuje je jako inwestycję na długi termin. Nic dziwnego, ponieważ kupił je kilka lat temu na kredyt w CHF. Co z tego? Ano to, że aktualnie wartość kredytu jest większa niż wartość mieszkania. Ale dyrektor kasę ma, więc póki co raty spłaca. Prawdopodobnie ta inwestycja w nieruchomości miała prowadzić do zysków kapitałowych, czyli najzwyklejsza spekulacja, która nieoczekiwanie przerodziła się w duży problem – ale to już moje domysły.

Wynajem to biznes

Nasz bohater wynajmuje mieszkanie – 3 pokoje, ponad 60 m². Pracuje w Poznaniu, a owa nieruchomość jest we Wrocławiu. Jaką można mieć kontrolę nad wynajmem w takim przypadku?

Idźmy dalej. W trakcie rozmowy zapytał się mnie, jaki dostaję czynsz za jedno ze swoich mieszkań. Odpowiedziałem, że 900 zł (kawalerka, 32 m², 2 pokoje). Bo on dostaje 2.000 zł.

Następnie zapytał mnie o to, jak wysoki płacę czynsz? Trochę trwało, zanim uświadomiłem sobie, że chodzi mu o opłaty eksploatacyjne dla zarządcy budynku. Więc poinformowałem go, że koszty stałe mojego mieszkania wynoszą 202 zł. Dyrektor porównywał dalej nasze inwestycje. Powiedział, że on płaci czynszu aż 600 zł! I był zdziwiony, że ja płacę tak mało.

Matematyka finansowa

Coś mi nie zagrało. Powiedział, że ON płaci 600 zł. Ja powiedziałem, że koszt mojego mieszkania wynosi 202 zł. Zacząłem drążyć temat. Zapytałem się, czy to oznacza, że otrzymuje 2 tys, ale z tego musi oddać 600 zł? Potwierdził. Spytał dlaczego mnie to zadziwiło? Więc mu grzecznie odpowiedziałem, że moje mieszkanie co miesiąc przynosi mi 900 zł czystego zysku, a koszty płaci najemca. Widać było, że nie bardzo rozumiał ten mechanizm.

Inwestor i inwestycja w nieruchomości

Ogólnie mógłbym tą całą naszą pogawędkę skwitować tak: gość nabył nieruchomość, ponieważ chciał na niej zarobić. Zadłużył się na górce, ale po jakimś czasie rzeczywistość okazała się inna (bańka pękła) i kredyt przerósł wartość mieszkania. Teraz aby nie tracić, lub nie tracić aż tyle, postanowił je wynająć. Niestety niezbyt sobie radzi, skoro nie może powiedzieć jak wyglądają przepływy pieniężne jego wynajętego mieszkania; nie może, ponieważ nie ma prawdopodobnie o nich zielonego pojęcia.

Nie ma złych inwestycji, są źli inwestorzy

Na podstawie tej krótkiej historyjki chciałem pokazać, że wynajem mieszkania to nie bułka z masłem, jak większość myśli, ale dość ciężki kawałek chleba. Oczywiście ciężar się zmniejsza wprost proporcjonalnie do doświadczenia i wiedzy inwestora. Wynajem może być najwierniejszym i najprzyjemniejszym biznesem, ale na dojście do takiego poziomu, należy sobie wpierw zapracować.

Rada dla świeżaków w nieruchomościach

Chciałbym abyś zajął się biznesem polegającym na wynajmowaniu nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ jest to piękny biznes – zupełnie inny i dający wiele satysfakcji oraz … mnóstwo wolnego czasu. Dlatego przygotowałem dla Ciebie doskonałe narzędzie, narzędzie dzięki któremu nabędziesz szerokiej wiedzy o nieruchomościach i zarabianiu.

System Rozliczania Wynajmu
Program do rozliczania najemcy - najem mieszkania


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

„Mam dość wynajmu”

„Mam dość wynajmu”

A miało być tak pięknie z najmem

Dziś znowu odbierałem nieruchomość wystawianą na sprzedaż. Właściciel wynajmował mieszkanie przez okres 18 miesięcy. Przez półtora roku lokatorzy zrujnowali przedmiot najmu. Wynajmujący liczył na comiesięczne wpłaty czynszu i nawet mu się nie śniło, że najemcy mogą zniszczyć mieszkanie.

Problemy z lokatorami

Po pierwszym roku terminowego płacenia, lokatorzy zaczęli stwarzać problemy z regulowaniem czynszu. Przeciągnęli właściciela wynajmowanego mieszkania w płatnościach o kilka miesięcy. Zaprzestali również opłacania rachunków. Na dodatek zrobili melinę z wynajmowanego mieszkania, które coraz bardziej pogrążało się w brudzie i postępującej dewastacji.

Wyliczanka – rozliczenie

Wynajmujący otrzymywał 800 zł czynszu. Najemca płacił również 250 zł opłat za zarządzanie plus opłacał rachunki za gaz i prąd.

Do czasu

Wynajmujący przez pierwszy rok uzyskał od najemców 800 x 12 = 9.600 zł. Miał również bieżąco płacone rachunki za zarządzanie (spółdzielnia) oraz media.

W drugim roku wynajmu, właściciel otrzymał jedynie 2.400 zł za czynsz – lokatorzy zapłacili jedynie za 3 pełne miesiące. Na koncie księgowym w spółdzielni urosło zadłużenie w kwocie 750 zł. Dostawcy gazu oraz energii elektrycznej również zanotowali minusowe konta na łączną sumę 600 zł.

Rachunek sumienia

Właściciel zakładał przychód z czynszu rzędu 14.400 zł (18 m-cy x 800 zł). W sumie otrzymał 12.000 zł, czyli o 2.400 zł mniej, niż zakładał.

Dodatkowo musiał spłacić długi po lokatorach w kwocie 1.350 zł (750 + 600).

Odtworzenie stanu mieszkania z przed wynajmu zamknęło się w kwocie 3.000 zł.

Właściciel zamiast zarobić 14.400 zł, zarobił 7.650 zł, czyli prawie o połowę mniej, niż zakładał.

Pozbycie się problemu

Właściciel nieruchomości wpadł na bardzo prosty sposób ucieczki od problemu – sprzedaż mieszkania.

Cena ofertowa wynosi 145.000 zł. Gdyby nawet udało się sprzedać ww nieruchomość w danej cenie i wszystkie pieniądze przeznaczyć na lokatę bankową, to roczne odsetki od lokaty wyniosłyby maksymalnie 10.440 zł przed opodatkowaniem i 8.456,40 zł po opodatkowaniu. Kwota ta daje średnio 705 zł na miesiąc.

I właśnie o to właścicielowi chodzi – proste pieniądze, nie trzeba się o nic martwić, bank nie wpędzi go w dodatkowe długi ani nie zrujnuje mu własności.

Rozwiązanie problemu

Ja bym zrobił zupełnie inaczej. Kwota czynszu 800 zł, nawet po opodatkowaniu (ryczałt 8,5%) jest wyższa, niż 705 zł z lokaty. Stanowi 732 zł.

Wg mnie warto byłoby zainwestować nieco czasu na należyte dopilnowanie wynajmu. W ciągu roku można otrzymać kwotę 8.784 zł, która jest o 328 zł większa, niż z lokaty.

Pytanie, po co miałbym się bawić, aby zarobić więcej o marne 300 zł? Odpowiedź jest prosta – aby nabrać doświadczenia, aby uczynić siebie lepszym biznesmenem, aby nauczyć się rozwiązywać trudne problemy zamiast się ich pozbywać.

Inwestowanie w nieruchomości

Po pierwszym udanym roku wynajmu, gdzie moje mieszkanie przyniosłoby mi czysty zysk w postaci 8.784 zł przy zerowych stratach pokusiłbym się o zakup kolejnego mieszkania pod wynajem do kwoty 100.000 zł – w kredycie hipotecznym z zastawem również na pierwszej nieruchomości. Zdobyte doświadczenie z najemcami posłużyłoby mi na dobre zarządzanie kolejnym wynajmem.

W taki sposób w ciągu 2 lat miałbym już 2 nieruchomości, gdzie czynsz z jednej przeznaczałbym na kolejne inwestycje, a z drugiej na spłatę rat kredytu.

Po kilkunastu latach, zamiast lokaty na koncie bankowym wzbogaconej o procent składany, posiadałbym 2 mieszkania z czego te nowsze w połowie spłacone. Pomniejszanie zadłużenia bankowego, wzrost wartości nieruchomości, dodatni przepływ gotówki z wynajmu i nabywane doświadczenie byłyby o niebo lepszym rozwiązaniem (inteligentniejszym finansowo), niż pieniądze na lokacie bankowej.

Wszystko pięknie brzmi; więc dlaczego tak wielu ludzi wyzbywa się swojego majątku zamiast go pomnażać? Zauważyłeś już, że ludzie chętniej pozbywają się „problemu” zamiast stawić mu czoła i obrócić na swoją korzyść? Ludzie są wygodni. Jeżeli chcesz zarabiać w przyszłości duże pieniądze z nieruchomości – musisz wyjść poza swoją strefę komfortu.

Umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest podpisanie: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,