RSS

Archiwa tagu: wynagrodzenie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem :)

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę “wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego “ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rodzaje rozliczenia najmu

Rodzaje rozliczenia najmu

Najem całkowity

Występuje, gdy stawka czynszu obejmuje całość obciążeń finansowych najemcy z tytułu użytkowania wynajmowanej powierzchni. Stawka czynszu jest określana na poziomie brutto, zaś w umowie najmu nie występują inne dodatkowe obciążenia najemcy.

W tym przypadku rozliczania najemca może ponosić koszty drobnych napraw bieżących – konserwacji.

Najem z pojedynczym potrąceniem

Najemca jest obciążony czynszem brutto, jednakże wraz z potrąceniem obciążeń podtku od nieruchomości. Najemca uiszcza również podatek od nieruchomości.

Ten rodzaj rozliczania z najemcami stosuje się szczególnie przy wynajmie całych nieruchomości.

Najem z potrójnym potrąceniem

Wynajmujący pobiera czynsz brutto z potrąceniem:

  • obciążeń podatkowych,
  • ubezpieczeń,
  • kosztów użytkowania budynku.

Wszystkie te trzy składniki potrąceń stanowią podstawę dodatkowych obciążeń najemcy.

W tym przypadku stawka czynszu brutto zbliża się do stawki czynszu netto.

Najem według czynszu netto

Jest stawką czynszu brutto pomniejszoną o wszystkie koszty związane z gospodarowaniem nieruchomością.

Czynsz w formie prowizji

Stosuje się prowizyjne stawki czynszu, które stanowią procentowy udział wynajmującego w dochodach lub w wielkości obrotu z działalności gospodarczej najemców.

Ta forma czynszu powoduje silne uzależnienie wynajmującego od najemcy, ponieważ partycypuje on w ryzyku gospodarczym najemcy.

Problemem jest tu kontrola najemcy oraz sposób wzajemnych rozliczeń.

Czynsz w formie prowizji od obrotu jest często stosowany przez galerie handlowe w stosunku do swoich najemców. Oczywiście nie jest to jedyne obciążenie najemcy za najem.

Umowa najmu mieszkania

Zobacz jakich umów osobiście używam: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czynsz najmu

Czynsz najmu

Składniki czynszu

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zazwyczaj czynsz jest wypłacany przez najemcę dla właściciela w postaci pieniędzy. Właściciel może zgodzić się na zamieszkanie w jego mieszkaniu w zamian za wykonanie określonych prac lub otrzymania rzeczy. Wymiana barterowa jest bardzo trudna do opodatkowania :)

Płać mniejszy podatek od wynajmu

W umowie najmu rozdziel czynsz najmu od opłat niezależnych oraz wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Dzięki temu podatek będzie dotyczył jedynie przychodu wynajmującego.

Opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

  • konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
  • zarządzania nieruchomością,
  • utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
  • ubezpieczenia nieruchomości,
  • inne, o ile wynikają z umowy.

Termin płacenia czynszu

Umowa najmu powinna precyzować termin rozliczania lokatora z czynszu. Jeżeli strony nie zamieściły w umowie daty płatności czynszu, powinien on być płacony z góry gdy:

  • najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
  • najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Określenie mówiące, że czynsz ma być płatny z góry oznacza, że najemca musi opłacić czynsz z wyprzedzeniem – za okres, który ma dopiero nastąpić.

Forma płatności opłat czynszowych

Może to być gotówka dawana do rąk właściciela w umówiony dzień, jak np. 1-szy każdego miesiąca. Osobiście jestem zwolennikiem gotówki na koncie bankowym i uznaję jedynie formę przelewu.

Rozliczanie się w formie bezgotówkowej ma mnóstwo plusów:

  • gotówka jest uciążliwa a noszenie jej w kieszeni naraża właściciela na straty w wyniku rabunku, zgubienia lub upłynnienia na zakupach
  • wpływ na konto widzisz od razu po zaksięgowaniu – jest to wygodny sposób kontroli rozliczeń
  • bank lubi “obce” wpłaty, zwłaszcza jeżeli chodzi o badanie Twojej zdolności kredytowej
  • przelew na rachunek zostawia ślad i stanowi dowód wpłaty dla najemcy
  • oszczędzasz mnóstwo czasu np. na dojazdy do lokatora, albo najemca do Ciebie

Pokwitowanie

Dlatego zawsze wybieram formę przelewu bankowego, ponieważ nie muszę co rozliczenie podpisywać odbioru gotówki.

Wystawiam natomiast rachunki. Korzystam z internetowego serwisu, dzięki któremu oszczędzam sporo czasu na tworzenie rachunku. Rachunek wysyłam poprzez pocztę e-mail. Dzisiejsza technika jest wspaniała!

Regulacje prawne czynszu najmu

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny –  od artykułu 695
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Pamiętaj, że dla wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe obowiązują Cię regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest nadrzędna w stosunku do KC.

PS
Możesz sprawdzić jakimi szczegółowymi zapisami umownymi rozliczam wszelkie płatności dotyczące wynajmu mieszkania: nieruchomosci-szkolenia.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Koszt nieruchomości

Nabywając nieruchomość płacisz pewną cenę. Zawsze możesz targować się o zniżkę od ceny ofertowej. Każdy tysiąc złotych się liczy. Sprzedający w dobie zapaści gospodarczej są bardziej skłonni negocjować ceny niż w dobie hossy.

Prowizja biura

Pośrednicy wolą aby “prowizję” nazywać raczej wynagrodzeniem biura za wyświadczone usługi. Ile za to? Zgodnie z wcześniej podpisaną umową pośrednictwa. Przeważnie 3% netto, ale coraz częściej bywa i 2%.

Prowizje bankowe

Jeżeli kupujesz nieruchomość z pomocą finansową banku, to musisz doliczyć do ceny wszelkie opłaty (oprócz odsetek) jak choćby prowizję przygotowawczą, koszt ubezpieczenia kredytu, koszt obowiązkowej polisy na życie, za konto, przelew itd.

Podatek

Zazwyczaj kupujący ponosi 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Podatek nalicza notariusz w dniu sporządzania aktu notarialnego przeniesienia własności. Tutaj nic nie utargujesz.

Taksa notarialna

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Maksymalna stawka notarialna wynosi (od wartości transakcji):

  • do 3.000 zł - 100 zł
  • powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
  • powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Do tego dochodzą wypisy z aktu notarialnego, których koszt nie może wynieść więcej niż 350 zł.

Notariusz też człowiek biznesu – negocjacje wskazane.

Opłata sądowa

Zazwyczaj wynosi 200 zł. Jest to opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata zostanie pobrana przez notariusza.

Podatek VAT

Kupujący obarczany jest również podatkiem VAT od wynagrodzenia pośrednika oraz notariusza.

Rozliczenie:

Kupujący nieruchomość musi liczyć się z tym, że wszystkie opłaty, wynagrodzenia, koszty zakupu mogą stanowić nawet 10% ceny ofertowej. Kupujący musi być na to przygotowany.Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem swojej nieruchomości (mieszkania, lokalu)

Poszukiwaniem lokatora można zajmować się samodzielnie lub zlecić to profesjonaliście rynku nieruchomości – pośrednikowi. Pierwsze jak i drugie rozwiązanie ma liczne zalety, jak i wady. Poniżej zostaną omówione jedne i drugie.

Zalety wynajmu przez pośrednika

Do plusów zlecenia wynajmu swojej nieruchomości pośrednikowi należy zaliczyć głównie to, że pośrednik prowadzi biuro, które przyciąga potencjalnych klientów. Pośrednik zna również lokalny rynek i może Tobie dać wiele dobrych rad co do np. ceny. Poprzez biura finalizuje się większość najmów komercyjnych, gdzie najem zlecają przedsiębiorstwa (szukając lokali dla swoich pracowników, biur dla swoich przedstawicielstw itd.) Firmy wolą, aby to pośrednik ich reprezentował, niż miałyby tracić czas na szukanie dogodnych dla siebie nieruchomości. Dzięki temu pośrednicy dysponują dobrymi kontaktami z przedsiębiorstwami i ich managerami. Również osoby zamożne korzystają z usług wykwalifikowanych pośredników. Profesjonalista od nieruchomości może również wynegocjować dla właściciela lepsze stawki od klienta za najem. Biuro pośrednika dysponuje również swoim systemem marketingowym, który obejmuje reklamę jak i osobiste kontakty (kojarzenie klientów). Zazwyczaj sama reklama internetowa jest dla pośrednika bardzo tania – biura mają podpisane umowy z największymi portalami nieruchomości, dzięki czemu Twoje ogłoszenie dotrze do setek potencjalnie zainteresowanych osób w ciągu kilku minut. Pośrednik potrzebuje czas na opracowanie oferty. Później  automatycznie eksportuje ją ze swojego systemu do nawet kilkudziesięciu portali internetowych. Każda zmiana oferty (np. ceny, wyposażenia, opisu) jest robiona na bieżąco i bez żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych. Biura współpracują też z lokalnymi gazetami i reklamowymi tygodnikami czy miesięcznikami, z którymi mają wynegocjowane dobre stawki. Pośrednicy dysponują również specjalnymi banerami, które profesjonalnie przygotowane i ładnie wyglądające, przyciągają klientów. Przy zleceniu wynajmu w biurze, to pośrednik będzie odpowiedzialny za zrobienie profesjonalnego, zachęcającego opisu nieruchomości oraz wykonania bardzo dobrych jakościowo zdjęć. Również pośrednik podpowie Tobie, jak najlepiej przygotować lokal, aby podkreślić jego atrakcyjność. Ostatnim wielkim plusem zlecenia wynajmu pośrednikowi jest czas, który się zaoszczędzi. Od chwili przejęcia nieruchomości, to pośrednik będzie martwił się o udostępnianie go do oglądania potencjalnym zainteresowanym. To do niego będą dzwonić telefony w sprawie najmu (często w weekendy, z samego rana lub bardzo późno wieczorem), to często pośrednik będzie stał przed lokalem i czekał na klientów, którzy nie przyjdą, pomimo iż byli umówieni. Biura współpracują z innymi biurami – ich zasięg i baza klientów przez to się ogromnie zwiększa.

Zalety zlecenia wynajmu

  • znajomość lokalnego rynku
  • doradztwo
  • portfel bogatszych klientów
  • klienci biznesowi
  • negocjacje
  • zaoszczędzenie mnóstwa czasu i pieniędzy na dojazd
  • profesjonalne zdjęcia i opis nieruchomości
  • bardzo dobry marketing
  • koszty związane z reklamą ponosi pośrednik
  • święty spokój

Wady wynajmu przez biuro pośrednictwa

Większość pośredników zajmuje się transakcjami kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie znają się oni na najmie-wynajmie. Te pierwsze transakcje przynoszą nieporównywalnie większe zyski, toteż nie powinieneś się dziwić, dlaczego pośrednik raczej kiepsko podchodzi do wynajmu małego mieszkania za stosunkowo niski czynsz, niż do jego sprzedaży. Wynajem bardzo często bywa “upraszczany” do skojarzenia stron – jak najszybszego skojarzenia stron. Innymi słowy pośrednik będzie dążył do zawarcia umowy najmu z pierwszą lepszą zainteresowaną osobą. Oczywiście jest to dobre dla pośrednika, ale niekoniecznie dla wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Powód jest jeden: wybrany przez pośrednika klient w cale nie musi okazać się dobrym najemcą dla Ciebie; dla pośrednika najważniejsze jest wynagrodzenie, które zainkasuje od obu stron. Nie ma również co liczyć na solidnie spisane umowy najmu. Dla przykładu podam, że biuro zazwyczaj ogranicza się do 1 kartki, na której są spisane najważniejsze punkty umowy. “Diabeł tkwi w szczegółach”, jak to mówi przysłowie – moja osobista umowa najmu składa się z 12 stron. Wynajmując przez biuro, uszczuplasz swój majątek o jednomiesięczną stawkę czynszu, powiększoną o podatek VAT, co stanowi standardowe wynagrodzenie za usługę pośrednictwa w tym przypadku. Nie licz na to, że pośrednik będzie zarządzał najmem i będzie robił rozliczenie wynajmu. To Twój obowiązek. Zarządzanie pośrednika sprowadza się do znalezienia kolejnego najemcy i skasowania prowizji.

Wady zlecenia wynajmu

  • usługa jest kosztowna – tracisz min. jeden miesiąc czynszu
  • mało jest kompetentnych pośredników i doradców od wynajmu
  • wybrany przez pośrednika klient zazwyczaj jest pierwszym lepszym klientem
  • jeżeli najemca zrezygnuje z najmu po podpisaniu umowy – to będzie Twój problem, nie pośrednika
  • bardzo uproszczone umowy najmu

Jak najlepiej wynająć nieruchomość?

Jeżeli masz ograniczoną ilość czasu – wynajmij pośrednika, który za Ciebie doprowadzi do umowy. Zajmij się tym, co przynosi Tobie dochód (praca) lub przyjemność (zakupy, dzieci, sport). Daj pośrednikowi konkretny obraz najemcy (z umową o pracę, sprawdzony, z referencjami, młody, bez dzieci, bez psa, niepalący, itd.) i zawrzyj go w umowie pośrednictwa, aby pośrednik wyszukał dla Ciebie dobrego najemcę. Negocjuj wynagrodzenia biura.

Jeżeli natomiast masz dość sporo wolnego czasu, cierpliwości, lubisz obcować z ludźmi, masz pieniądze i pomysły na reklamę, znasz się na rzeczy i wiesz, jak optymalnie reklamować swoją nieruchomość – możesz spróbować wynająć swoje mieszkanie, czy lokal samemu. Zaoszczędzisz przy tym pieniądze oraz zdobędziesz spore doświadczenie, które będziesz mógł wykorzystać w przyszłości.

Dobra umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest umowa najmu. Dobrze zrobiona umowa pomoże Tobie w pozbyciu się większości ewentualnych problemów z najemcą. Umowę ściągniesz z tego miejsca: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Biura pośrednictwa nieruchomościami są nastawione na zyski, jak wszystkie prywatne przedsiębiorstwa. Należy zadać sobie pytanie za co pośrednikowi należy się wynagrodzenie? Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby m.in. umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Można rzec, że pośrednik świadczy usługę skojarzenia dwóch stron transakcji, za co, zgodnie z umową podpisaną przez pośrednika i zamawiającego, należy się pośrednikowi wynagrodzenie.

Pośrednik jest zobowiązany do wykonania czynności “kojarzenia stron” zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Twoje oczekiwania co do biura nieruchomości

Mając powyższe na uwadze, czego będziesz oczekiwał od pośrednika? Oczywiście, aby znalazł najbardziej odpowiednią osobę, która zasługiwałaby na miano Twojego lokatora, czyli terminowo i bez żadnych przypomnień płaciła czynsz i rachunki, dbała o powierzoną nieruchomość, była bezkonfliktowa w stosunku do sąsiadów itd.

Realia

Życie pokazuje, że jest zupełnie inaczej, niż byś chciał. Dlaczego? Sam jesteś sobie winny! Zabolało? To dobrze – dłużej będziesz pamiętał. Przestań w końcu obwiniać pośrednika, który znalazł kiepskiego lokatora lub samego najemcę – że był beznadziejny. Przejmij pełną odpowiedzialność na siebie, jako właściciela nieruchomości pod wynajem. Jak to? Tak to!

Dobre rady

Raz jeszcze przeanalizuj, za co należy się pośrednikowi wynagrodzenie? Dokładnie – za skojarzenie stron. Pośrednik znajdzie Tobie najemcę, ale dlaczego zakładasz, że to będzie najlepszy na świecie człowiek?

Wg ww ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik może wykonywać również doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Może, ale w cale nie musi. To od Ciebie zależy, jakiego pośrednika wybierzesz.

Jeżeli masz określony profil swojego najemcy, to zapisz w umowie pośrednictwa, aby pośrednik szukał lokatora odpowiadającego Twoim oczekiwaniom. Przestań się łudzić, że wybrany przez biuro najemca jest tym jedynym i najlepszym dla Ciebie. Agencja pośrednictwa przyjmie pierwszą lepszą osobę, od której będzie mogła pobrać wynagrodzenie za znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Równie dobrze taki lokator może się wyprowadzić po kilku dniach od podpisania umowy, co pośrednika już nie interesuje, i Ty nie możesz mieć o to pretensji.

Koszty pośrednika nieruchomości

Pośrednikowi za usługę znalezienia najemcy należy się wynagrodzenie jednokrotności czynszu. Oznacza to, że pośrednik skasuje właściciela nieruchomości tyle, ile najemca będzie zobowiązany umową najmu uiszczać co miesiąc właścicielowi. Czynsz najmu jest to kwota należna właścicielowi (wynajmującemu) z tytułu pożytku z odstąpienia nieruchomości.

Czynsz najmu, a opłaty najemcy są to 2 różne koszty, obciążające lokatora. Dlatego tak ważne jest prawidłowe rozpisanie tego w umowie. Jeżeli, jako wynajmujący, napiszesz że czynsz najmu wynosi 1.000 PLN a w tym będą opłaty za media, za zarządzanie, fundusz remontowy, itd; to pośrednik ma prawo uznać to jako jednomiesięczny czynsz i taką kwotą obciążyć Cię za usługę skojarzenia stron najmu.

Zwyczajowo biuro pośrednictwa dolicza również do jednomiesięcznego czynszu, który stanowi wynagrodzenie biura, podatek VAT.

Umowa najmu

Umowa jest zbiorem praw i obowiązków stron. Umowa jest dopiero w tedy ważna, kiedy będzie podpisana. Podpis świadczy o akceptacji warunków. Jeżeli się na coś nie zgadzasz – umów się inaczej – zmień zapis w umowie. Umowa jest umową obu stron, nie tylko pośrednika. Jeżeli uważasz, że jednokrotność czynszu jest zbyt wygórowaną kwotą za znalezienie najemcy przez pośrednika – zapisz 50%. Jeżeli nie chcesz płacić dodatkowo VAT’u – zapisz kwotę wynagrodzenia brutto.

Poznaj dobrą umowę najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty profesjonalnego zarządcy

Koszty profesjonalnego zarządcy

Zarządca

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Koszty

W umowie o zarządzanie nieruchomością ustala się wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością.

  1. Zarządca zazwyczaj pobiera opłatę od metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Ta kwota stanowi koszty eksploatacji i może również zawierać wynagrodzenie zarządcy
  2. Dodatkowo właściciele lokali opłacają koszty dostarczenia i rozliczenia wody do budynku i odprowadzenie ścieków
  3. Opłacają zaliczkowo rozliczanie centralnego ogrzewania
  4. Płacą za wywóz nieczystości
  5. Do tego dochodzą często różne opłaty poboczne jak rozliczenie prądu (światła) w piwnicy, konserwacja domofonu, składka na strażnika/portiera
  6. Zarządca otrzymuje zaliczki na poczet przyszłych prac remontowych – na tzw. fundusz remontowy

Inny zarządca, inna wizja

Każdy zarządca tworzy plan zarządzania nieruchomością. Przy wyborze profesjonalisty należy brać pod uwagę jego wizję rozwoju nieruchomości, a nie jedynie cenę wynagrodzenia. Dobry zarządca szybko pozyska środki na doraźne naprawy czy nawet dalszy rozwój nieruchomości. Oczywiście za sprawnym zarządzaniem idzie wyższa cena metra kwadratowego nieruchomości – za ładne, bezpieczne, zadbane budynki właściciel (współwłaściciele) uzyska wyższą cenę na rynku. O wiele łatwiej jest wynająć lokal i za stosunkowo większe pieniądze w zadbanej nieruchomości, niż o zniszczonej klatce schodowej, starych, obsypujących się tynkach, wystających kablach elektrycznych, cieknących rurach, czy śmierdzących piwnicach.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

 
Follow

Otrzymuj każdy nowy wpis na swoją skrzynkę e-mail.

Join 505 other followers