RSS

Archiwa tagu: wynagrodzenie

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Koszt nieruchomości

Nabywając nieruchomość płacisz pewną cenę. Zawsze możesz targować się o zniżkę od ceny ofertowej. Każdy tysiąc złotych się liczy. Sprzedający w dobie zapaści gospodarczej są bardziej skłonni negocjować ceny niż w dobie hossy.

Prowizja biura

Pośrednicy wolą aby „prowizję” nazywać raczej wynagrodzeniem biura za wyświadczone usługi. Ile za to? Zgodnie z wcześniej podpisaną umową pośrednictwa. Przeważnie 3% netto, ale coraz częściej bywa i 2%.

Prowizje bankowe

Jeżeli kupujesz nieruchomość z pomocą finansową banku, to musisz doliczyć do ceny wszelkie opłaty (oprócz odsetek) jak choćby prowizję przygotowawczą, koszt ubezpieczenia kredytu, koszt obowiązkowej polisy na życie, za konto, przelew itd.

Podatek

Zazwyczaj kupujący ponosi 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Podatek nalicza notariusz w dniu sporządzania aktu notarialnego przeniesienia własności. Tutaj nic nie utargujesz.

Taksa notarialna

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Maksymalna stawka notarialna wynosi (od wartości transakcji):

  • do 3.000 zł – 100 zł
  • powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
  • powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Do tego dochodzą wypisy z aktu notarialnego, których koszt nie może wynieść więcej niż 350 zł.

Notariusz też człowiek biznesu – negocjacje wskazane.

Opłata sądowa

Zazwyczaj wynosi 200 zł. Jest to opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata zostanie pobrana przez notariusza.

Podatek VAT

Kupujący obarczany jest również podatkiem VAT od wynagrodzenia pośrednika oraz notariusza.

Rozliczenie:

Kupujący nieruchomość musi liczyć się z tym, że wszystkie opłaty, wynagrodzenia, koszty zakupu mogą stanowić nawet 10% ceny ofertowej. Kupujący musi być na to przygotowany.Face Book

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem samemu vs przez pośrednika

Wynajem swojej nieruchomości (mieszkania, lokalu)

Poszukiwaniem lokatora można zajmować się samodzielnie lub zlecić to profesjonaliście rynku nieruchomości – pośrednikowi. Pierwsze jak i drugie rozwiązanie ma liczne zalety, jak i wady. Poniżej zostaną omówione jedne i drugie.

Zalety wynajmu przez pośrednika

Do plusów zlecenia wynajmu swojej nieruchomości pośrednikowi należy zaliczyć głównie to, że pośrednik prowadzi biuro, które przyciąga potencjalnych klientów. Pośrednik zna również lokalny rynek i może Tobie dać wiele dobrych rad co do np. ceny. Poprzez biura finalizuje się większość najmów komercyjnych, gdzie najem zlecają przedsiębiorstwa (szukając lokali dla swoich pracowników, biur dla swoich przedstawicielstw itd.) Firmy wolą, aby to pośrednik ich reprezentował, niż miałyby tracić czas na szukanie dogodnych dla siebie nieruchomości. Dzięki temu pośrednicy dysponują dobrymi kontaktami z przedsiębiorstwami i ich managerami. Również osoby zamożne korzystają z usług wykwalifikowanych pośredników. Profesjonalista od nieruchomości może również wynegocjować dla właściciela lepsze stawki od klienta za najem. Biuro pośrednika dysponuje również swoim systemem marketingowym, który obejmuje reklamę jak i osobiste kontakty (kojarzenie klientów). Zazwyczaj sama reklama internetowa jest dla pośrednika bardzo tania – biura mają podpisane umowy z największymi portalami nieruchomości, dzięki czemu Twoje ogłoszenie dotrze do setek potencjalnie zainteresowanych osób w ciągu kilku minut. Pośrednik potrzebuje czas na opracowanie oferty. Później  automatycznie eksportuje ją ze swojego systemu do nawet kilkudziesięciu portali internetowych. Każda zmiana oferty (np. ceny, wyposażenia, opisu) jest robiona na bieżąco i bez żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych. Biura współpracują też z lokalnymi gazetami i reklamowymi tygodnikami czy miesięcznikami, z którymi mają wynegocjowane dobre stawki. Pośrednicy dysponują również specjalnymi banerami, które profesjonalnie przygotowane i ładnie wyglądające, przyciągają klientów. Przy zleceniu wynajmu w biurze, to pośrednik będzie odpowiedzialny za zrobienie profesjonalnego, zachęcającego opisu nieruchomości oraz wykonania bardzo dobrych jakościowo zdjęć. Również pośrednik podpowie Tobie, jak najlepiej przygotować lokal, aby podkreślić jego atrakcyjność. Ostatnim wielkim plusem zlecenia wynajmu pośrednikowi jest czas, który się zaoszczędzi. Od chwili przejęcia nieruchomości, to pośrednik będzie martwił się o udostępnianie go do oglądania potencjalnym zainteresowanym. To do niego będą dzwonić telefony w sprawie najmu (często w weekendy, z samego rana lub bardzo późno wieczorem), to często pośrednik będzie stał przed lokalem i czekał na klientów, którzy nie przyjdą, pomimo iż byli umówieni. Biura współpracują z innymi biurami – ich zasięg i baza klientów przez to się ogromnie zwiększa.

Zalety zlecenia wynajmu

  • znajomość lokalnego rynku
  • doradztwo
  • portfel bogatszych klientów
  • klienci biznesowi
  • negocjacje
  • zaoszczędzenie mnóstwa czasu i pieniędzy na dojazd
  • profesjonalne zdjęcia i opis nieruchomości
  • bardzo dobry marketing
  • koszty związane z reklamą ponosi pośrednik
  • święty spokój

Wady wynajmu przez biuro pośrednictwa

Większość pośredników zajmuje się transakcjami kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie znają się oni na najmie-wynajmie. Te pierwsze transakcje przynoszą nieporównywalnie większe zyski, toteż nie powinieneś się dziwić, dlaczego pośrednik raczej kiepsko podchodzi do wynajmu małego mieszkania za stosunkowo niski czynsz, niż do jego sprzedaży. Wynajem bardzo często bywa „upraszczany” do skojarzenia stron – jak najszybszego skojarzenia stron. Innymi słowy pośrednik będzie dążył do zawarcia umowy najmu z pierwszą lepszą zainteresowaną osobą. Oczywiście jest to dobre dla pośrednika, ale niekoniecznie dla wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Powód jest jeden: wybrany przez pośrednika klient w cale nie musi okazać się dobrym najemcą dla Ciebie; dla pośrednika najważniejsze jest wynagrodzenie, które zainkasuje od obu stron. Nie ma również co liczyć na solidnie spisane umowy najmu. Dla przykładu podam, że biuro zazwyczaj ogranicza się do 1 kartki, na której są spisane najważniejsze punkty umowy. „Diabeł tkwi w szczegółach”, jak to mówi przysłowie – moja osobista umowa najmu składa się z 12 stron. Wynajmując przez biuro, uszczuplasz swój majątek o jednomiesięczną stawkę czynszu, powiększoną o podatek VAT, co stanowi standardowe wynagrodzenie za usługę pośrednictwa w tym przypadku. Nie licz na to, że pośrednik będzie zarządzał najmem i będzie robił rozliczenie wynajmu. To Twój obowiązek. Zarządzanie pośrednika sprowadza się do znalezienia kolejnego najemcy i skasowania prowizji.

Wady zlecenia wynajmu

  • usługa jest kosztowna – tracisz min. jeden miesiąc czynszu
  • mało jest kompetentnych pośredników i doradców od wynajmu
  • wybrany przez pośrednika klient zazwyczaj jest pierwszym lepszym klientem
  • jeżeli najemca zrezygnuje z najmu po podpisaniu umowy – to będzie Twój problem, nie pośrednika
  • bardzo uproszczone umowy najmu

Jak najlepiej wynająć nieruchomość?

Jeżeli masz ograniczoną ilość czasu – wynajmij pośrednika, który za Ciebie doprowadzi do umowy. Zajmij się tym, co przynosi Tobie dochód (praca) lub przyjemność (zakupy, dzieci, sport). Daj pośrednikowi konkretny obraz najemcy (z umową o pracę, sprawdzony, z referencjami, młody, bez dzieci, bez psa, niepalący, itd.) i zawrzyj go w umowie pośrednictwa, aby pośrednik wyszukał dla Ciebie dobrego najemcę. Negocjuj wynagrodzenia biura.

Jeżeli natomiast masz dość sporo wolnego czasu, cierpliwości, lubisz obcować z ludźmi, masz pieniądze i pomysły na reklamę, znasz się na rzeczy i wiesz, jak optymalnie reklamować swoją nieruchomość – możesz spróbować wynająć swoje mieszkanie, czy lokal samemu. Zaoszczędzisz przy tym pieniądze oraz zdobędziesz spore doświadczenie, które będziesz mógł wykorzystać w przyszłości.

Dobra umowa najmu

Jedną z najważniejszych rzeczy jest umowa najmu. Dobrze zrobiona umowa pomoże Tobie w pozbyciu się większości ewentualnych problemów z najemcą. Umowę ściągniesz z tego miejsca: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Wynajem przez biuro pośrednictwa nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Biura pośrednictwa nieruchomościami są nastawione na zyski, jak wszystkie prywatne przedsiębiorstwa. Należy zadać sobie pytanie za co pośrednikowi należy się wynagrodzenie? Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby m.in. umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Można rzec, że pośrednik świadczy usługę skojarzenia dwóch stron transakcji, za co, zgodnie z umową podpisaną przez pośrednika i zamawiającego, należy się pośrednikowi wynagrodzenie.

Pośrednik jest zobowiązany do wykonania czynności „kojarzenia stron” zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Twoje oczekiwania co do biura nieruchomości

Mając powyższe na uwadze, czego będziesz oczekiwał od pośrednika? Oczywiście, aby znalazł najbardziej odpowiednią osobę, która zasługiwałaby na miano Twojego lokatora, czyli terminowo i bez żadnych przypomnień płaciła czynsz i rachunki, dbała o powierzoną nieruchomość, była bezkonfliktowa w stosunku do sąsiadów itd.

Realia

Życie pokazuje, że jest zupełnie inaczej, niż byś chciał. Dlaczego? Sam jesteś sobie winny! Zabolało? To dobrze – dłużej będziesz pamiętał. Przestań w końcu obwiniać pośrednika, który znalazł kiepskiego lokatora lub samego najemcę – że był beznadziejny. Przejmij pełną odpowiedzialność na siebie, jako właściciela nieruchomości pod wynajem. Jak to? Tak to!

Dobre rady

Raz jeszcze przeanalizuj, za co należy się pośrednikowi wynagrodzenie? Dokładnie – za skojarzenie stron. Pośrednik znajdzie Tobie najemcę, ale dlaczego zakładasz, że to będzie najlepszy na świecie człowiek?

Wg ww ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik może wykonywać również doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Może, ale w cale nie musi. To od Ciebie zależy, jakiego pośrednika wybierzesz.

Jeżeli masz określony profil swojego najemcy, to zapisz w umowie pośrednictwa, aby pośrednik szukał lokatora odpowiadającego Twoim oczekiwaniom. Przestań się łudzić, że wybrany przez biuro najemca jest tym jedynym i najlepszym dla Ciebie. Agencja pośrednictwa przyjmie pierwszą lepszą osobę, od której będzie mogła pobrać wynagrodzenie za znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Równie dobrze taki lokator może się wyprowadzić po kilku dniach od podpisania umowy, co pośrednika już nie interesuje, i Ty nie możesz mieć o to pretensji.

Koszty pośrednika nieruchomości

Pośrednikowi za usługę znalezienia najemcy należy się wynagrodzenie jednokrotności czynszu. Oznacza to, że pośrednik skasuje właściciela nieruchomości tyle, ile najemca będzie zobowiązany umową najmu uiszczać co miesiąc właścicielowi. Czynsz najmu jest to kwota należna właścicielowi (wynajmującemu) z tytułu pożytku z odstąpienia nieruchomości.

Czynsz najmu, a opłaty najemcy są to 2 różne koszty, obciążające lokatora. Dlatego tak ważne jest prawidłowe rozpisanie tego w umowie. Jeżeli, jako wynajmujący, napiszesz że czynsz najmu wynosi 1.000 PLN a w tym będą opłaty za media, za zarządzanie, fundusz remontowy, itd; to pośrednik ma prawo uznać to jako jednomiesięczny czynsz i taką kwotą obciążyć Cię za usługę skojarzenia stron najmu.

Zwyczajowo biuro pośrednictwa dolicza również do jednomiesięcznego czynszu, który stanowi wynagrodzenie biura, podatek VAT.

Umowa najmu

Umowa jest zbiorem praw i obowiązków stron. Umowa jest dopiero w tedy ważna, kiedy będzie podpisana. Podpis świadczy o akceptacji warunków. Jeżeli się na coś nie zgadzasz – umów się inaczej – zmień zapis w umowie. Umowa jest umową obu stron, nie tylko pośrednika. Jeżeli uważasz, że jednokrotność czynszu jest zbyt wygórowaną kwotą za znalezienie najemcy przez pośrednika – zapisz 50%. Jeżeli nie chcesz płacić dodatkowo VAT’u – zapisz kwotę wynagrodzenia brutto.

Poznaj dobrą umowę najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty profesjonalnego zarządcy

Koszty profesjonalnego zarządcy

Zarządca

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Koszty

W umowie o zarządzanie nieruchomością ustala się wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością.

  1. Zarządca zazwyczaj pobiera opłatę od metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Ta kwota stanowi koszty eksploatacji i może również zawierać wynagrodzenie zarządcy
  2. Dodatkowo właściciele lokali opłacają koszty dostarczenia i rozliczenia wody do budynku i odprowadzenie ścieków
  3. Opłacają zaliczkowo rozliczanie centralnego ogrzewania
  4. Płacą za wywóz nieczystości
  5. Do tego dochodzą często różne opłaty poboczne jak rozliczenie prądu (światła) w piwnicy, konserwacja domofonu, składka na strażnika/portiera
  6. Zarządca otrzymuje zaliczki na poczet przyszłych prac remontowych – na tzw. fundusz remontowy

Inny zarządca, inna wizja

Każdy zarządca tworzy plan zarządzania nieruchomością. Przy wyborze profesjonalisty należy brać pod uwagę jego wizję rozwoju nieruchomości, a nie jedynie cenę wynagrodzenia. Dobry zarządca szybko pozyska środki na doraźne naprawy czy nawet dalszy rozwój nieruchomości. Oczywiście za sprawnym zarządzaniem idzie wyższa cena metra kwadratowego nieruchomości – za ładne, bezpieczne, zadbane budynki właściciel (współwłaściciele) uzyska wyższą cenę na rynku. O wiele łatwiej jest wynająć lokal i za stosunkowo większe pieniądze w zadbanej nieruchomości, niż o zniszczonej klatce schodowej, starych, obsypujących się tynkach, wystających kablach elektrycznych, cieknących rurach, czy śmierdzących piwnicach.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,