RSS

Archiwa tagu: wypowiedzenie umowy najmu

Najem okazjonalny

Inne postanowienia ustawowe co do wynajmu

W przypadku dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy* nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Warunki ustawowe najmu

Definicje pojęć związanych z nieruchomościami

Artykuł 2 ww ustawy definiuje pojęcia jak:

lokator
właściciel
współlokator
lokal
lokal socjalny
tymczasowe pomieszczenie
lokal zamienny
powierzchnia użytkowa lokalu
opłaty niezależne od właściciela
wydatki związane z utrzymaniem lokalu
gospodarstwo domowe
mieszkaniowy zasób gminy
publiczny zasób mieszkaniowy
wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

oraz wyjaśnia jak należy dokonać obmiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji

Art. 6 ust. 3

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z przepisu wynikają dość ważne informacje a propos kaucji zabezpieczającej wynajem mieszkania, czy domu. Kaucja jest waloryzowana. Jak się waloryzuje kaucję? hmmm – czytaj dalej

Przykład oddania zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu

Jeżeli w dniu podpisania umowy (dzień wynajmu) brałeś 1.000 zł jako czynsz najmu, a pobrałeś 1.500 zł kaucji (czyli 150% jednego czynszu), to w dniu zakończenia umowy powinieneś oddać kaucję w kwocie 150% obecnego czynszu najmu. Jeżeli w dniu rozwiązania umowy najemca płacił 1.500 zł czynszu (bo mu podniosłeś czynsz w trakcie trwania umowy), to powinieneś oddać 2.250 zł kaucji (150% obecnej stawki czynszu).

Wejście do mieszkania bez zgody lokatora

Art. 10 ust. 1 – 3

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższe przepisy dotyczą szczególnych przypadków wejścia do najmowanego mieszkania, nawet bez zgody lokatora. Z doświadczenia wiem, że policja nie miesza w sprawy lokatorskie i raczej nie ma co liczyć na asystę policjanta.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

W krótkich żołnierskich słowach można scharakteryzować te idiotyczne przepisy następująco:

Ust 1 – lokator używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niszczy urządzenia, zachowuje się nieodpowiednio

Musisz wręczyć upomnienie lokatorowi na piśmie. Jeżeli lokator nie poprawi swojego zachowania – wręczasz miesięczne wypowiedzenie.

Ust 2 – lokator nie płaci czynszu

Lokator przestaje płacić
Musisz dać mu na piśmie (potwierdź odbiór), że jeżeli się to powtórzy, to go wyrzucisz
Lokator nadal nie płaci
Czekasz aż zlecą 3 miesiące, za które najemca nie zapłaci i wyznaczasz dodatkowy miesiąc na zapłatę
Jeżeli lokator nadal nie zapłacił, wręczasz miesięczne wypowiedzenie, najlepiej w ostatnim dniu 4-go dodatkowego miesiąca
Przywołujesz procedurę opróżnienia mieszkania.

Ust 3 – lokator wynajął lub podnajął mieszkanie

Wręczasz lokatorowi miesięczne wypowiedzenie.

Ochrona lokatora zamiast właściciela

Zauważ jedną rzecz: dla ustawodawcy niepłacący lokator jest cenniejszy niż ten, który podnajął najmowane mieszkanie.

Co dla Ciebie, jako inwestora mającego mieszkanie na wynajem, będzie bardziej nieopłacalne:

to, że lokator płaci Tobie umówiony czynsz regularnie co miesiąc a sam też zarabia na boku ściągając nieco większy czynsz od osób, którym podnajął mieszkanie, czy raczej
to, że musisz czekać min. 5 długich miesięcy zanim pozbędziesz się lokatora, który nie dość, że nie daje Tobie ani złotówki za czynsz, to jeszcze naciąga rachunki za wodę, prąd, gaz i nie płaci za zarządzanie?

Oczywiście nie popieram podnajmu bez zgody właściciela, ale jedynie stwierdzam fakty porównując wielkość kary za różne przewinienia w świetle ww ustawy. To, co powinno być najważniejsze dla właściciela – płacący najemca, który nie robi problemów – jest najmniej ważne dla ustawodawcy. Zresztą jest to przecież ustawa o ochronie praw lokatorów, a nie właścicieli.

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jakie masz wyjście? Ustawodawca mówi o „3 pełnych okresach płatności”. Wpisz więc w umowę, że jako pełny okres płatności robicie 10 dni kalendarzowych. Powiedzmy, że mieszkanie chcesz wynająć za 900 zł + opłaty na miesiąc, czyli 300 zł co 10 dni + raz na miesiąc opłaty za media. Przy takim zapisie lokator nie zapłaciwszy właścicielowi mieszkania pod wynajem na koniec (lub lepiej początek) miesiąca, teoretycznie nie zapłacił za trzy okresy. Teraz musisz dać mu 1 miesiąc i wręczyć wypowiedzenie oraz uruchomić procedurę egzekucyjną.

Ani się waż brać czynsz za rok z góry! W takim wypadku okres wypowiedzenia wydłużysz do ponad 3 lat.

Jak sąsiad może zakończyć wynajem Twojego mieszkania

Art. 13

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Odszkodowanie za bezprawne używanie lokalu

Art. 18 ust. 1 i 2

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Możesz, jako właściciel mieszkania, z którego nieskutecznie wyrzuciłeś lokatora, domagać się odszkodowania. Dlatego bardzo ważnym zapisem w umowie powinna być kwota, do której wzrasta „czynsz” za używanie mieszkania po ustaniu umowy najmu. Jeżeli za najem brałeś 1 tys zł, to możesz zapisać, że lokator, któremu ustał stosunek najmu będzie płacił 3 tys zł m-cznie. Oczywiście sąd to może zweryfikować i zasądzić zupełnie inne kwoty. Pamiętaj również, że od kwoty odszkodowania za najem zapłacisz nie 8,5% podatku ryczałtowego, a stawki wg skali podatkowej 18% lub 32%.

Zasady najmu okazjonalnego

Art. 19a – 19d

Powyższe artykuły opisują szczegółowo warunki, jakim podlega wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach okazjonalnych.

Warunki umowy najmu okazjonalnego zostały opisane w tym artykule: https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/07/24/umowa-najmu-okazjonalnego/

Właściciel mieszkania na wynajem prawie nie ma praw w Polsce. Za to lokator owszem – i to jakie! Ustawodawca zadbał, oprócz interesu lokatora, o swój portfel, nakazując wynajmującym rejestrowanie umów w US, co pewnie w zamyśle miało zredukować szarą strefę najmu.