RSS

Archiwa tagu: zakup

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Zmiana mieszkania na biuro

Bardzo dobrym pomysłem dla inwestora w nieruchomości jest zakup mieszkania, które będzie przekształcone pod działalność gospodarczą. Ceny mieszkań są niższe niż ceny gotowych lokali komercyjnych. Do tego można nabyć nieruchomość w bardzo dobrej lokalizacji w cenie za m² jak za mieszkanie.

Aby inwestycja była opłacalna, inwestor musi poprzedzić ją badaniami. Nie, nie trzeba iść do lekarza 🙂

Badanie rynku nieruchomości

Nie wyobrażam sobie, aby inwestor nie sprawdził cen wynajmu w okolicy, którą jest zainteresowany. Wystarczy się wybrać na spacer, aby zaobserwować sytuację w danej dzielnicy lub okolicy. Liczne puste sklepy i lokale użytkowe, od miesięcy oczekujące swojego najemcy powinny wiele mówić inwestorowi o panującej koniunkturze na danym rynku lokalnym. Inwestor powinien przewidywać przyszłość. Być może jest to właśnie ten moment, w którym powinno się kupować, gdyż ceny nieruchomości powinny być poniżej ich wartości. Należy poddać analizie również dane makroekonomiczne regionu, bo być może jego gospodarka chyli się ku upadkowi, ludzie zaczną wkrótce uciekać i pustostanów zacznie przybywać.

Badanie możliwości zmiany użytkowania nieruchomości

Przede wszystkim inwestor musi przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), z którego wynika dokładnie jakie jest wpisane przeznaczenie terenu, którego dotyczy. Plan może przewidywać usługi zlokalizowane w parterze budynków.

Jeżeli nie ma planu, zapoznaj się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), czyli z ogólną polityką przestrzenną i lokalnymi zasadami zagospodarowania obszaru dla gminy.

Koszty związane z przekształceniem mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Jako właściciel nieruchomości zostaniesz obciążony większymi opłatami związanymi z podatkiem od nieruchomości; i to znacznie większymi. Dla przykładu w 2012 r. obowiązujące maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego powierzchni wynoszą:

  • dla lokali mieszkalnych 0,70 zł
  • od lokali komercyjnych 21,94 zł

Dla 100 metrowego mieszkania, roczny podatek wynosi 70 zł, ale już dla lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą podatek wynosi 2.194 zł, czyli ponad 31 razy więcej. Przypominam, że opłacanie podatku od nieruchomości leży w gestii właściciela i najemca z reguły nie będzie chciał wziąć na siebie takiego obciążenia.

Pocieszające jest to, że możliwy do uzyskania czynsz najmu dla lokalu komercyjnego jest o wiele większy niż czynsz najmu lokalu mieszkalnego. Jednak urzędu gminy nie interesują okresu pustostanów w wynajmie.

Rada dla inwestora

Można zmienić sposób użytkowania 1 pokoju, w którym będzie prowadziło się biuro a pozostałe pokoje pozostaną mieszkalne. Należy jednak dobrze to rozplanować i zapisać w umowie najmu.

Warunki zmiany sposobu użytkowania

Procedura została opisana w tym artykule: zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

Reklamy
 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 9 sierpnia 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Rozliczenie zakupu nieruchomości

Koszt nieruchomości

Nabywając nieruchomość płacisz pewną cenę. Zawsze możesz targować się o zniżkę od ceny ofertowej. Każdy tysiąc złotych się liczy. Sprzedający w dobie zapaści gospodarczej są bardziej skłonni negocjować ceny niż w dobie hossy.

Prowizja biura

Pośrednicy wolą aby „prowizję” nazywać raczej wynagrodzeniem biura za wyświadczone usługi. Ile za to? Zgodnie z wcześniej podpisaną umową pośrednictwa. Przeważnie 3% netto, ale coraz częściej bywa i 2%.

Prowizje bankowe

Jeżeli kupujesz nieruchomość z pomocą finansową banku, to musisz doliczyć do ceny wszelkie opłaty (oprócz odsetek) jak choćby prowizję przygotowawczą, koszt ubezpieczenia kredytu, koszt obowiązkowej polisy na życie, za konto, przelew itd.

Podatek

Zazwyczaj kupujący ponosi 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. Podatek nalicza notariusz w dniu sporządzania aktu notarialnego przeniesienia własności. Tutaj nic nie utargujesz.

Taksa notarialna

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Maksymalna stawka notarialna wynosi (od wartości transakcji):

  • do 3.000 zł – 100 zł
  • powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł
  • powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł
  • powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł
  • powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
  • powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
  • powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Do tego dochodzą wypisy z aktu notarialnego, których koszt nie może wynieść więcej niż 350 zł.

Notariusz też człowiek biznesu – negocjacje wskazane.

Opłata sądowa

Zazwyczaj wynosi 200 zł. Jest to opłata za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata zostanie pobrana przez notariusza.

Podatek VAT

Kupujący obarczany jest również podatkiem VAT od wynagrodzenia pośrednika oraz notariusza.

Rozliczenie:

Kupujący nieruchomość musi liczyć się z tym, że wszystkie opłaty, wynagrodzenia, koszty zakupu mogą stanowić nawet 10% ceny ofertowej. Kupujący musi być na to przygotowany.Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,