RSS

Archiwa tagu: zapłata

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Miesięczny koszt najmu – bez cenzury

Przepraszam, to ile będę płacić miesięcznie za mieszkanie

Podobne pytanie pada z ust potencjalnego najemcy zazwyczaj po pierwszej wymianie zdań na temat nieruchomości, którą jest zainteresowany. Lokal uzyskał akceptację, lokalizacja jest OK, infrastruktura też, więc pora pogadać konkretnie o pieniądzach.

Osoba zainteresowana zna czynsz najmu – ponieważ zapoznała się z nim na pierwszym miejscu; no może zaraz po wybraniu lokalizacji. Ale niewiadomą stanowią „inne koszty” czy „+ dodatkowe koszty” lub „plus eksploatacja”.

Jak myśli lokator

Wyobraź sobie kolesia, który usiadł przed ekranem komputera, aby wyszukać mieszkanie na wynajem – swoje przyszłe lokum. Odpalił kilka stron serwisów ogłoszeń; i tych lokalnych i tych ogólnopolskich. Mając jakieś pojęcia o danej miejscowości zaczyna buszowanie po ofertach.

Chcę mieszkać tu albo tu, ale nie tu i na pewno nie tam. Czyli jedno mamy z głowy – lokalizacja. Teraz ile pokoi? Może 2, a może 3? Zobaczymy jak kształtują się ceny? … Aaaa, to może jednak 2. 1200 zł, 950, 1100 … o! jest jakieś za 700! Ale dlaczego nie chcą psa? O! Ci nic nie napisali, że bez zwierząt – za 850 i tamci też za 1000 zł miesięcznie. Umeblowane, czy nie? A niech będzie umeblowane; pewnie, czemu nie? Hmmmm – 1300 zł, 1100 zł, 1200 zł … O! jest jakieś za 1 tys zł + niski czynsz do administracji i zużycie ?!?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi „TAK„. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? 🙂 Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach 🙂 Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę – kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to 🙂 I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – lokal użytkowy

Zmiana czynszu najmu – lokal użytkowy

Najem

Istotę najmu wyjaśnia Kodeks Cywilny począwszy od artykułu 659.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Sprawdź jakie szczegółowe zapisy warunków
możesz wprowadzić do swojej umowy: nieruchomosci-szkolenia.pl

Sama umowa najmu, obejmująca okres powyżej roku, powinna być zawarta na piśmie. W niej przedsiębiorcy zapisują warunki odnośnie stawki czynszu, możliwości jego zwiększenia, lub zmniejszenia. Aczkolwiek te ostatnie możliwości zazwyczaj wychodzą w trakcie najmu i są przedmiotem późniejszych negocjacji pomiędzy stronami.

Lokal użytkowy

Wynajmując lokal niemieszkalny, właściciela nieruchomości nie dotyczą zapisy ustawy szczególnej o ochronie praw lokatorów. Wynajmującego, jak i najemcę obowiązują zapisy Kodeksu Cywilnego oraz umowy, którą między sobą zawarli, a która określa bardziej szczegółowo zależności między stronami.

Modyfikacja czynszu najmu

Zgodnie z art. 6851 K.C., wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednak to umowa między przedsiębiorcami jest najbardziej wiążąca dla obu stron i zapisy w niej zawarte stanowią o wspólnych relacjach między najemcą a wynajmującym.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Inne postanowienia ustawowe co do wynajmu

W przypadku dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy* nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.

* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Warunki ustawowe najmu

Definicje pojęć związanych z nieruchomościami

Artykuł 2 ww ustawy definiuje pojęcia jak:

  • lokator
  • właściciel
  • współlokator
  • lokal
  • lokal socjalny
  • tymczasowe pomieszczenie
  • lokal zamienny
  • powierzchnia użytkowa lokalu
  • opłaty niezależne od właściciela
  • wydatki związane z utrzymaniem lokalu
  • gospodarstwo domowe
  • mieszkaniowy zasób gminy
  • publiczny zasób mieszkaniowy
  • wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

oraz wyjaśnia jak należy dokonać obmiaru powierzchni użytkowej lokalu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji

Art. 6 ust. 3

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z przepisu wynikają dość ważne informacje a propos kaucji zabezpieczającej wynajem mieszkania, czy domu. Kaucja jest waloryzowana. Jak się waloryzuje kaucję? hmmm – czytaj dalej

Przykład oddania zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu

Jeżeli w dniu podpisania umowy (dzień wynajmu) brałeś 1.000 zł jako czynsz najmu, a pobrałeś 1.500 zł kaucji (czyli 150% jednego czynszu), to w dniu zakończenia umowy powinieneś oddać kaucję w kwocie 150% obecnego czynszu najmu. Jeżeli w dniu rozwiązania umowy najemca płacił 1.500 zł czynszu (bo mu podniosłeś czynsz w trakcie trwania umowy), to powinieneś oddać 2.250 zł kaucji (150% obecnej stawki czynszu).

Wejście do mieszkania bez zgody lokatora

Art. 10 ust. 1 – 3

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Powyższe przepisy dotyczą szczególnych przypadków wejścia do najmowanego mieszkania, nawet bez zgody lokatora. Z doświadczenia wiem, że policja nie miesza w sprawy lokatorskie i raczej nie ma co liczyć na asystę policjanta.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

W krótkich żołnierskich słowach można scharakteryzować te idiotyczne przepisy następująco:

Ust 1 – lokator używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niszczy urządzenia, zachowuje się nieodpowiednio

Musisz wręczyć upomnienie lokatorowi na piśmie. Jeżeli lokator nie poprawi swojego zachowania – wręczasz miesięczne wypowiedzenie.

Ust 2 – lokator nie płaci czynszu

  1. Lokator przestaje płacić
  2. Musisz dać mu na piśmie (potwierdź odbiór), że jeżeli się to powtórzy, to go wyrzucisz
  3. Lokator nadal nie płaci
  4. Czekasz aż zlecą 3 miesiące, za które najemca nie zapłaci i wyznaczasz dodatkowy miesiąc na zapłatę
  5. Jeżeli lokator nadal nie zapłacił, wręczasz miesięczne wypowiedzenie, najlepiej w ostatnim dniu 4-go dodatkowego miesiąca
  6. Przywołujesz procedurę opróżnienia mieszkania.

Ust 3 – lokator wynajął lub podnajął mieszkanie

Wręczasz lokatorowi miesięczne wypowiedzenie.

Ochrona lokatora zamiast właściciela

Zauważ jedną rzecz: dla ustawodawcy niepłacący lokator jest cenniejszy niż ten, który podnajął najmowane mieszkanie.

Co dla Ciebie, jako inwestora mającego mieszkanie na wynajem, będzie bardziej nieopłacalne:

  • to, że lokator płaci Tobie umówiony czynsz regularnie co miesiąc a sam też zarabia na boku ściągając nieco większy czynsz od osób, którym podnajął mieszkanie, czy raczej
  • to, że musisz czekać min. 5 długich miesięcy zanim pozbędziesz się lokatora, który nie dość, że nie daje Tobie ani złotówki za czynsz, to jeszcze naciąga rachunki za wodę, prąd, gaz i nie płaci za zarządzanie?

Oczywiście nie popieram podnajmu bez zgody właściciela, ale jedynie stwierdzam fakty porównując wielkość kary za różne przewinienia w świetle ww ustawy. To, co powinno być najważniejsze dla właściciela – płacący najemca, który nie robi problemów – jest najmniej ważne dla ustawodawcy. Zresztą jest to przecież ustawa o ochronie praw lokatorów, a nie właścicieli.

Porada dla inwestora w mieszkania na wynajem

Jakie masz wyjście? Ustawodawca mówi o „3 pełnych okresach płatności”. Wpisz więc w umowę, że jako pełny okres płatności robicie 10 dni kalendarzowych. Powiedzmy, że mieszkanie chcesz wynająć za 900 zł + opłaty na miesiąc, czyli 300 zł co 10 dni + raz na miesiąc opłaty za media. Przy takim zapisie lokator nie zapłaciwszy właścicielowi mieszkania pod wynajem na koniec (lub lepiej początek) miesiąca, teoretycznie nie zapłacił za trzy okresy. Teraz musisz dać mu 1 miesiąc i wręczyć wypowiedzenie oraz uruchomić procedurę egzekucyjną.

Ani się waż brać czynsz za rok z góry! W takim wypadku okres wypowiedzenia wydłużysz do ponad 3 lat.

Jak sąsiad może zakończyć wynajem Twojego mieszkania

Art. 13

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Odszkodowanie za bezprawne używanie lokalu

Art. 18 ust. 1 i 2

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Możesz, jako właściciel mieszkania, z którego nieskutecznie wyrzuciłeś lokatora, domagać się odszkodowania. Dlatego bardzo ważnym zapisem w umowie powinna być kwota, do której wzrasta „czynsz” za używanie mieszkania po ustaniu umowy najmu. Jeżeli za najem brałeś 1 tys zł, to możesz zapisać, że lokator, któremu ustał stosunek najmu będzie płacił 3 tys zł m-cznie. Oczywiście sąd to może zweryfikować i zasądzić zupełnie inne kwoty. Pamiętaj również, że od kwoty odszkodowania za najem zapłacisz nie 8,5% podatku ryczałtowego, a stawki wg skali podatkowej 18% lub 32%.

Zasady najmu okazjonalnego

Art. 19a – 19d

Powyższe artykuły opisują szczegółowo warunki, jakim podlega wynajęcie lokalu mieszkalnego na zasadach okazjonalnych.

Warunki umowy najmu okazjonalnego zostały opisane w tym artykule: https://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/07/24/umowa-najmu-okazjonalnego/

Właściciel mieszkania na wynajem prawie nie ma praw w Polsce. Za to lokator owszem – i to jakie! Ustawodawca zadbał, oprócz interesu lokatora, o swój portfel, nakazując wynajmującym rejestrowanie umów w US, co pewnie w zamyśle miało zredukować szarą strefę najmu.

 Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,