RSS

Archiwa tagu: zarządzanie

Szkolenie z wynajmowania

Szkolenie z wynajmowania

Termin szkolenia

27 września 2014 r. w Szczecinie

Cel kursu

Techniki inwestycyjne

Dowiesz się jak:

  • biznesowo przygotować swoje podejście do wynajmu i inwestowania
  • rozróżnić zysk kapitałowy od cashflow
  • wyliczyć podstawowe wskaźniki opłacalności
  • inwestować na rynku pierwotnym a jak na wtórnym
  • wyliczyć wszystkie koszty
  • okazyjnie nabywać nieruchomości
  • finansować zakupy
  • napisać dobrą umowę najmu

Zobacz szczegóły

Muszkieterowie Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie najmem

 

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 28 maja 2014 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Asertywność a wynajem

Asertywność a wynajem

Czym jest asertywność

Można śmiało powiedzieć, że jest to możliwość obrony swojego zdania i brak lekceważenia ze strony innych. Słownik języka polskiego definiuje asertywność jako:

Umiejętność jednoznacznego wyrażania swoich potrzeb, uczuć i opinii oraz egzekwowania swoich praw przy poszanowaniu praw innych ludzi

Istota asertywności

Umiejętność jednoznacznego demonstrowania swoich opinii, bez zmuszania innych do postrzegania świata w taki sam sposób.

Cel asertywności

Asertywność nie służy do wywyższania się ponad innych, lecz opiera się na akceptacji faktu, że wszyscy mamy równe prawa. Celem bycia asertywnym nie jest też ani ciągła pomoc innym, ani zachęta do zachowań mających na celu dowieść, że inni są lepsi lub mają prawo oczekiwać więcej.

Celem jest obrona Twoich potrzeb i pragnień, przy założeniu, że potrzeby i pragnienia innych są równie ważne.

Problemy z najemcą

Lokator jest to człowiek, którego zachowanie bardzo przypomina zachowanie małego dziecka. Jak raz coś odpuścisz lub pozwolisz sobie na złe zachowanie, sytuacja będzie się powielać ze zwiększoną częstotliwością.

Zaczyna się zwykle bardzo niewinnie np.:

  • od zrobienia imprezy trwającej całą noc, po której lub jeszcze w trakcie której otrzymujesz telefony od zdenerwowanych sąsiadów lub
  • od 2-3 dniowego opóźnienia w opłacie czynszu

Jeżeli od razu nie zareagujesz – sytuacja się powtórzy. Mało tego. Z każdym kolejnym razem będzie gorzej – albo głośniejsza impreza ze stratami materialnymi albo wydłużający się w nieskończoność termin dokonania opłat.

Oczywiście podałem powyżej tylko te najczęstsze przypadki kłopotu z najemcami.

Radzenie sobie z najemcami

W kontakcie z najemcą pamiętaj, że Twoje uwagi lub zastrzeżenia muszą być konstruktywne. Nie możesz powiedzieć „nie i już”, a na każde zapytanie lokatora odpowiadać „bo nie!”. Zastrzeżenia muszą z czegoś wynikać. Najlepszym sposobem na zamknięcie ust grzesznemu najemcy jest przewidzenie takich sytuacji i zamieszczenie odpowiednich zapisów w umowie najmu.

PS
Zobacz jakich umów sam używam przy wynajmowaniu lokalu mieszkalnego: nieruchomosci-szkolenia.pl

Nie kłóć się z najemcą, bo pogorszysz jedynie sprawę. Imprezowiczowi spokojnie i z szacunkiem wskaż palcem paragraf waszej umowy, mówiący o przestrzeganiu ciszy nocnej, a następnie wskaż zapis mówiący co się stanie, jeżeli lokator nie przestrzega tego warunku (np. wypowiedzenie umowy). Spokojnym, aczkolwiek bardzo stanowczym tonem, poinformuj imprezowicza, że jeżeli powtórzy ekscesy, to będzie musiał się wyprowadzić.

Z najemcą, który spóźnia się z zapłatą czynszu i opłat zrób dokładnie to samo. Postaw go przed murem: albo płacisz, albo opuszczasz nieruchomość. Pod murem ma postawić go Twój stanowczy ton głosu, a nie Twoje ręce! I nie krzycz na najemcę, mów wyraźnie. Nie rozwodź się też nad interpretacją zapisów, bo lokator zrobi dokładnie to samo, tyle że w drugą stronę.

Jeżeli masz wpisane kary za spóźnienie i/lub obciążenie ustawowymi odsetkami, to bezwzględnie wykonaj te zapisy! Najemca musi czuć, że to nie jest kilka pustych słów zapisanych na papierze, ale te słowa i stwierdzenia mają moc i Ty je będziesz stosował w praktyce.

Umowa najmu – rzecz święta

Dlatego jest tak ważne posiadanie umowy najmu. Jest to też broń obosieczna, ponieważ każda dobra umowa zawiera prawa i obowiązki obu stron. Zgodnie z definicją asertywności, jeżeli Ty wymagasz realizacji uzgodnień, to i Twój najemca też będzie ich wymagał w stosunku do Ciebie.

Dobra umowa broni się sama. Wskazując odpowiednie paragrafy zapobiegasz niepotrzebnym kłótniom, oraz ucinasz wszelkie obiekcje drugiej strony; skoro podpisał, to znaczy, że się zgodził, więc teraz sam sobie nie może zaprzeczyć. Natomiast swoją stanowczą postawą pokazujesz determinację do wypełniania postanowień umownych.

Podaj w komentarzu, jak Ty radzisz sobie z trudnymi sytuacjami ze swoimi lokatorami?

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

W artykule wykorzystano materiały z książki „Asertywność krok po kroku” Windy Dryden i Daniel Constantinou

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Mieszkania bezczynszowe

Mieszkania bezczynszowe

Brak opłat za zarządzanie

Nieraz natrafiam na ogłoszenia sprzedaży typu: idealna okazja – mieszkanie bezczynszowe. Nawet udało mi się kilka razy trafić na potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości bez kosztów eksploatacyjnych.

Czy to w ogóle możliwe?

Możliwe jest to, że ludzie szukają oszczędności gdzie się tylko da. No, ale pewnie interesuje Cię, czy mieszkanie może nie być obciążane żadnym dodatkowym kosztem? Nie – nie ma takiej opcji. Można natomiast zrezygnować z płacenia wynagrodzenia za zarządzanie.

Tragedia na nieruchomości

Wyobrażasz sobie swojego najemcę ganiającego po klatce schodowej ze szmatą do podłogi w środy i piątki, a w soboty ze ścierą do okien? On pewnie też sobie tego nie wyobraża.

Kupowanie nieruchomości na wynajem, którymi nie opiekuje się profesjonalny zarządca mija się z celem. A nabycie mieszkania dla siebie w takim budynku? Cóż, rozumiem, że można zaoszczędzić 50-70 groszy na metrze w ciągu miesiąca na wynagrodzeniu zarządcy, ale …

No właśnie, tych ALE jest całkiem sporo i mogą drogo kosztować.

Ryzyko zarządzania nieruchomością

Każda nieruchomość musi być zarządzana. Zarządzanie polega na minimum zachowaniu nieruchomości w takim samym stanie. Profesjonalni zarządcy tak zarządzają nieruchomością, aby jej wartość ciągle rosła.

Zarządca również bierze na siebie ewentualne skutki szkód, jakie mogą wyniknąć w wyniku zarządzania nieruchomościami – np. jeżeli osoba trzecia złamie nogę na nieodśnieżonej części należącej do wspólnoty. Zarządca jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej od tym podobnych szkód.

Zresztą, czy wyobrażasz sobie tworzenie przez członków wspólnoty harmonogramu prac do wykonania? Nooo, może i wyobrażasz. A czy widzisz jak Ci ludzie będą pracować na rzecz wszystkich? Nooo, z tym może być już spory problem. Tak już bywa ze wspólnotami, że na 10 członków jest 15 odmiennych zdań. Więc jak teraz powierzyć komuś odpowiedzialność za dopilnowanie obowiązkowych rocznych przeglądów linii elektrycznych lub kominiarskich? Czy Pan Kaziu spod dwójki będzie miał na tyle duże przebicie aby wynegocjować najlepsze warunki zabierania odpadów? A Pani Mariola, z klatki obok, z racji, że jest chemiczką, zostanie wybrana na tępiciela szczurów i robactwa? A może Pan Krzysztof – finansista z trzeciego, który handluje marchewką na bazarku – przejmie rozliczanie całości? A co będzie z Tobą? Czym się będziesz musiał zająć po swojej zawodowej pracy, zanim usiądziesz wygodnie w fotelu?

Opłaty eksploatacyjne

Każda nieruchomość tworzy koszty, które muszą zostać zapłacone. Mieszkanie bezczynszowe jest mitem. Mówiąc bez czynszu należy zwrócić uwagę na to, że nie płaci się dodatkowego wynagrodzenia firmie zewnętrznej za zarządzanie. Jednak ktoś to musi robić. Może tym kimś być członek wspólnoty. Ale czy będzie chciał bawić się w to wszystko zupełnie za darmo; wątpię. Dlaczego? Ponieważ zarządca jest takim zawodem, który nigdy wszystkich nie uszczęśliwi w 100%. Zawsze ktoś będzie miał coś za złe. Można rozliczać nieruchomość, podpisywać umowy, uchwały, składować dokumentację, brać ogromną odpowiedzialność i nawet nie usłyszeć zwykłego dziękuję.

Dlatego większość tzw. bezczynszówek po jakimś czasie przechodzi pod opiekę profesjonalnej firmy zarządzającej. Kupując lokal mieszkalny w budynku, w którym nie ma profesjonalnego zarządcy, kupuje się przy okazji worek zszarpanych nerwów.

Porada dla inwestora w nieruchomości

Prawdopodobnie zależy Tobie na tym, aby Twoja nieruchomość pod wynajem stale przynosiła przychody, prawda? Prawdziwym inwestorom zależy też, aby wartość ich nieruchomości stale rosła. Bez profesjonalnego zarządcy nie dość, że Twoja nieruchomość, lub jej część (np. lokal mieszkalny) będzie popadać w ruinę, to na dodatek z upływem lat będziesz miał coraz większe trudności w znalezieniu dobrego najemcy. W konsekwencji można stracić o wiele więcej, niż te kilkadziesiąt groszy na metrze, które nota bene zapłaci lokator.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Okres pustostanu

Wynajmując mieszkania, właściciel otrzymuje lub powinien otrzymywać całkowite pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Koszty te pokrywa najemca. Jednak każdy wynajmujący zdaje sobie sprawę z tego, że kiedyś najem się zakończy (wygaśnięcie, wypowiedzenie lub zerwanie umowy). Zanim właściciel ponownie wynajmie swoją nieruchomość powstaje tzw. okres pustostanu.

Między jednym a drugim wynajmem zawsze jest jakaś przerwa. Niekiedy jest to zaledwie kilka godzin, ale coraz częściej jest to dłuższy okres czasu, sięgający nawet kilku miesięcy.

Zużycie na osobę – koszty związane z nieruchomością

W okresie pustostanu właściciel płaci ze swojej kieszeni za wszelkie naliczane koszty – tzw. czynsz. Dla wspólnot są to zaliczki, a dla spółdzielni są to opłaty eksploatacyjne. Poniższa tabelka ilustruje zestawienie przykładowych opłat członka wspólnoty mieszkaniowej.

Zaliczka Kwota
lokal mieszkalny sprzedany 1,60 zł/m * 32,05m 51.28
zimna woda 3,50 zł * 5 m3 * 3 os 52,50
ścieki 4,62 zł *  5m3 * 3 os 69,30
zaliczka za CO 2,53zł/m * 32,05m 81.09
wywóz śmieci 7,01 zł/os * 3 os 21,03
domofon 1 1
Razem 276,20

Jest to przykład wynajmowania kawalerki 3 najemcom (2 osoby dorosłe + dziecko). W momencie rozwiązania stosunku, najmu należałoby zgłosić licencjonowanemu zarządcy budynku fakt, iż mieszkanie stoi puste. Zarządzający zdejmie niektóre pozycje z naliczania opłat. Oczywiście pozycje te dotyczyć będą jedynie opłat bezpośrednio związanych ze stałym przebywaniem osób w mieszkaniu.

Mniejsze opłaty eksploatacyjne lub zaliczki

Jakie korzyści uzyska właściciel ze zgłoszenia pustostanu zarządcy?

  1. Zaliczki na zimną wodę zmniejszą się do 0
  2. Zaliczki na odprowadzanie ścieków również spadną do 0
  3. Wywóz śmieci zostanie zredukowany do 0

Razem ogólne opłaty z 276,20 PLN zmniejszą się do kwoty 133,40 PLN, czyli aż o 142,80 PLN. Kwota comiesięcznych opłat zostanie zmniejszona o ponad połowę, bo aż o 51,70%.

Powyższy przykład nie uwzględnia opłat za korzystanie np. z windy, lub innych części wspólnych, gdzie zarządcy naliczają obciążenia finansowe na każdą osobę zamieszkującą w budynku.

Zaniedbanie zgłoszenia przez właściciela okresu pustostanu powoduje dość spore straty finansowe. Proszę się nie łudzić, że zarządca odda wynajmującemu zapłacone już pieniądze, kiedy nikt wcześniej nie poinformował go o wyprowadzce najemcy. Zarządca na bieżąco rozlicza się z dostawcami mediów oraz np. za śmieci. Pieniądze wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych w formie zaliczek lub opłat eksploatacyjnych są na bieżąco wydatkowane – zarządca opłaca dostawy wody, ciepła, ale też konserwacji dźwigów czy wywozu nieczystości.

Mniejsze koszty, ale nie wszystkie

Wynagrodzenie zarządcy, czy zaliczki na poczet centralnego ogrzewania są kosztami stałymi, które nie zależą od ilości mieszkających osób. Dotyczy to też opłat za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.

Zgłoszenie najemcy u zarządcy

Zgłoszenie pustostanu daje możliwość wynajmującemu sporych oszczędności. Należy jednak pamiętać, że należy zarządcę poinformować również o fakcie zamieszkania nowych najemców. Od tej chwili prywatny zarządca czy spółdzielnia będzie naliczać podane wyżej opłaty w stosunku do każdej osoby przebywającej w lokalu mieszkalnym. Proszę tego nie lekceważyć, bowiem niezgłoszenie lokatorów naraża na koszty sąsiadów (członków wspólnoty lub spółdzielni) i może się skończyć nawet sprawą sądową.

windykator - nieruchomości - wynajem

Proszę tak konstruować umowy najmu, aby wszystkie koszty, związane z utrzymaniem nieruchomości, pokrywał najemca.Face Book - nieruchomości - wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty profesjonalnego zarządcy

Koszty profesjonalnego zarządcy

Zarządca

Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Koszty

W umowie o zarządzanie nieruchomością ustala się wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością.

  1. Zarządca zazwyczaj pobiera opłatę od metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Ta kwota stanowi koszty eksploatacji i może również zawierać wynagrodzenie zarządcy
  2. Dodatkowo właściciele lokali opłacają koszty dostarczenia i rozliczenia wody do budynku i odprowadzenie ścieków
  3. Opłacają zaliczkowo rozliczanie centralnego ogrzewania
  4. Płacą za wywóz nieczystości
  5. Do tego dochodzą często różne opłaty poboczne jak rozliczenie prądu (światła) w piwnicy, konserwacja domofonu, składka na strażnika/portiera
  6. Zarządca otrzymuje zaliczki na poczet przyszłych prac remontowych – na tzw. fundusz remontowy

Inny zarządca, inna wizja

Każdy zarządca tworzy plan zarządzania nieruchomością. Przy wyborze profesjonalisty należy brać pod uwagę jego wizję rozwoju nieruchomości, a nie jedynie cenę wynagrodzenia. Dobry zarządca szybko pozyska środki na doraźne naprawy czy nawet dalszy rozwój nieruchomości. Oczywiście za sprawnym zarządzaniem idzie wyższa cena metra kwadratowego nieruchomości – za ładne, bezpieczne, zadbane budynki właściciel (współwłaściciele) uzyska wyższą cenę na rynku. O wiele łatwiej jest wynająć lokal i za stosunkowo większe pieniądze w zadbanej nieruchomości, niż o zniszczonej klatce schodowej, starych, obsypujących się tynkach, wystających kablach elektrycznych, cieknących rurach, czy śmierdzących piwnicach.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,