RSS

Archiwa tagu: zniszczenia

Wynajem mieszkania vs lokator z psem lub kotem

Wynajem mieszkania vs lokator z psem lub kotem

Pies czy kot a najem

Od kliku lat obserwuję w swoim mieście (ok 120 tys mieszkańców) problem ze znalezieniem mieszkania, jaki napotykają właściciele głównie psów, ale też i w ogóle właściciele zwierząt. Są różne techniki mówienia o dodatkowym lokatorze. Zazwyczaj potencjalni najemcy od razu zadają pytanie, czy pies/kot wchodzi w grę? Tym samym oszczędzają i sobie i wynajmującemu sporo czasu.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Porysowana podłoga

Porysowana podłoga

Jak się uchronić przed rysowaniem podłogi

Dziś będzie krótko, ponieważ temat jest krótki.

Odpowiedzią jest użycie filcu pod meble. Dokładnie. Może to wydawać się banalne, ale rewelacyjnie sprawdza się w praktyce.

Różne typy podłóg

Mowa tu o podkładkach filcowych lub temu podobnych. Oczywiście podkładkach pod meble stojące na podłodze. Jeżeli posiadasz drewno, to wiesz, jak łatwo jest je wgnieść, prawda? Wiem, wiem – różne drewno ma różny stopień twardości. Ale jak któryś z gości opuści nóż na podłogę, to pewnie serce Ci staje, co?

Panele podłogowe – można kupić w danej chwili na prawdę bardzo dobre klasy ścieralności, ale pewnie zdajesz sobie sprawę z tego, że wcześniej czy później panel również się przetrze.

Kafle – super twarde podłoże, bardzo odporne na czynniki zewnętrzne jak i wewnętrzne oraz różne … nazwijmy to zdarzenia. Co mam na myśli? Wszystko, co jest związane z grawitacją 🙂

A dywan? Cóż, to inna historia, ale wiedz, że nie polecam dywanów lub wykładzin dywanowych albo dywanopodobnych w lokalach na wynajem innych niż biura.

Kilka zastosowań podkładek

Po pierwsze i najważniejsze: dość skutecznie ograniczają możliwość porysowania.

Po drugie: zwiększają komfort najemcy, który chce dowolnie poustawiać meble – wedle własnego uznania. W końcu on tam będzie mieszkał. Jeżeli kiedykolwiek próbowałeś pchać łóżko po podłodze, to pewnie wiesz o czym mówię … yyy piszę. Na szmacie jest łatwiej. A podkładka filcowa wygląda o niebo lepiej, niż szmata 🙂

Pod co podklejać filc

No pod nogi mebli. Ale również pod ramy opierające się bezpośrednio na podłodze. Pewnie co do stołu lub krzesła nie masz żadnych wątpliwości, ale do ramy łóżka możesz. Jeżeli listwa ramy leży sobie całym swym ciężarem na podłodze, to najlepiej popodklejaj podkładki w pewnych odstępach – tak, aby całość poruszała się na filcu i nie powodowała szurania o podłogę. Może się Tobie wydać dziwne podklejanie czegoś tam pod łóżko, ale jeżeli masz łóżko rozkładane to po pewnym czasie będziesz mógł zauważyć na podłodze drogę wysuwu.

Rada dla wynajmujących

Sam zadbaj o to, by zniwelować przyczynę porysowań zawczasu; np. podczas przygotowywania mieszkania do wynajmu. Walka ze skutkami jest dość kosztowna, zwłaszcza zważywszy cenę podkładek – kilka-kilkanaście złotych za paczkę. Jak nie masz filcu, to podklej kawałki starej wykładziny. I raczej zamiast używania gwoździków do przytwierdzenia podkładki – użyj dobrego kleju.

Jeżeli posiadasz jakieś meble na kółkach – fotele, rozkładane łóżka, biurka – to lepiej pozbądź się kółek na rzecz podkładek. Uchronisz podłogę lub może znacząco przedłużysz jej żywotność i wygląd.

A jeżeli doszło już do porysowania podłogi przez najemcę, to przeczytaj ten artykuł: wycena zniszczeń w lokalu mieszkalnym

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , ,

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy

Co to jest protokół zdawczo – odbiorczy?

Jest dokumentem, w którym wymienione zostały różne rzeczy ruchome (sprzęt, meble, garnki), jak i nieruchome (okna, krany, kaloryfery) wyposażenia lokalu oraz ich stan rzeczywisty. Taki protokół powinien stać się integralną częścią umowy najmu. Dlaczego? Ponieważ zarówno zabezpiecza wynajmującego, jak i najemcę.

Jak sporządzić protokół?

Protokół najlepiej niech sporządza właściciel nieruchomości, ponieważ zna ją lepiej od potencjalnego najemcy. Przede wszystkim należy go zrobić rzetelnie. Im więcej wynajmujący zawrze szczegółów, tym więcej wątpliwości zostanie rozwianych.

Zachęcam do pobrania mojej autorskiej umowy najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym i innymi ważnymi załącznikami: 

Kiedy spisuje się protokół?

Protokół, jak już wcześniej wspomniałem, najlepiej aby zrobił wynajmujący w czasie, gdy lokal stoi pusty i jest zapewniony swobodny dostęp do wszystkiego, co się w lokalu znajduje. Natomiast samo podpisanie protokołu najlepiej jest uczynić podczas podpisywania umowy najmu, której zapisy wskazują bezpośrednio na protokół zdawczo-odbiorczy.

Uzgodnienia między stronami

Jeżeli przyszły lokator ma jakiekolwiek zastrzeżenia, co do stanu (działania/wyglądu) jakiegoś elementu wyposażenia, należy je zapisać w protokole i dokładnie napisać czego konkretnie dotyczą – np. terma odpala się z opóźnieniem 15 sekundowym po odkręceniu ciepłej wody.

W protokole, oprócz wykazania kondycji elementów lokalu, wpisuje się dane z podliczników. Chodzi tu późniejsze rozliczenie mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz.

Do rozliczania wynajmu proponuję używać Systemu Rozliczania Wynajmu

Co daje wynajmującemu protokół zdawczo-odbiorczy?

Przede wszystkim zabezpiecza właściciela przed ponoszeniem ewentualnych dodatkowych nakładów finansowych na doprowadzenie lokalu do stanu sprzed wynajęcia. Jak? Protokół jest wiarygodnym źródłem stanu poszczególnych elementów wyposażenia. Jeżeli przy zdawaniu lokatorowi lokalu, mieszkanie posiadało 2 sprawne krany, a jeden nagle zniknął, to właściciel ma dowód – podpisany przez obie strony na samym początku najmu – na podstawie którego może obciążyć kosztami najemcę.

Protokół również jasno przekaże informacje jakie zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu nastąpiły podczas najmu przez danego lokatora. Na jego podstawie właściciel łatwo wyceni szkody i obciąży kosztami najemcę. Niweluje w ten sposób problemy z najemcą, a dokładnie z odzyskaniem pieniędzy po wyprowadzeniu się lokatora.

Dobrą praktyką jest również, oprócz opisu elementów, sfotografowanie każdego metra lokalu. W takim przypadku, jeżeli po ustaniu stosunku najmu właściciel stwierdzi na ścianach kilka dziur po kołkach lub gwoździach, o których nie było mowy w protokole, oraz których nie widać na wykonanych zdjęciach, może żądać od lokatora naprawy łatania dziur, lub obciążyć go jej kosztami.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Nieruchomości - podatki od najmu

Ważne informacje dla inwestora

 
4 Komentarze

Opublikował/a w dniu 29 lipca 2013 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

List od wynajmującego

… Od roku jestem wynajmujacym mieszkanie czyli to ja wynajmuje jakims lokatorom. Rok temu w celu unikniecia bledu, poszukiwalem w internecie informacji na ten temat i trafilem na Pana blog. Przeczytalem wszystko uwaznie i nadal czytam w google readerze :).
Przez pierwszy rok mojego przedsięwzięcia niestety mam „przyjemnosc” wynajmowac studentom i istnieje podejrzenie ze nadmiernie eksploatuja sprzety w mieszkaniu. Zbyt pobrudzone sciany, zniszczona podloga… etc.
Prosze mi powiedziec, jesli mozna 🙂 w jaki sposob rozlicza Pan takie sprawy? Co to znaczy wedlug Pana „normalne” uzytkowanie. W jaki sposob reagowac na tego typu zniszczenia i jak je wyceniac w przypadku oddawania mieszkania w zakonczeniu umowy. …

Podstawowy problem wynajmującego

Powyżej cytuję mail, jaki dostałem kilka dni temu od właściciela mieszkania. Zdecydowałem się na jego publikację, ponieważ spotkałem dziesiątki wynajmujących w podobnej sytuacji, czyli z rozterkami co do wyliczenia „zużycia” nieruchomości przez lokatorów.

Jak rozliczyć najemcę ze zniszczeń

Jest to dość trudne i pewnie w każdym przypadku będzie inaczej liczone. Jednak można przyjąć pewne zasady.

Moim zdaniem najlepiej jest nie przywiązywać się emocjonalnie do rzeczy pozostawionych w mieszkaniu na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zostaną zniszczone; może nawet nie celowo, ale często poprzez czas normalnego użytkowania. Proszę traktować swoje mieszkanie na wynajem jak biznes, czyli cyfrowo (liczbowo): przychody i koszty. Jeżeli właściciel mieszkania nie zmieni wpierw swojej mentalności, swojego podejścia, to nie wróżę zbyt długiej kariery w wynajmie.

Rola emocji

Emocje nakręcają wynajmującego. Poprzez różne stany emocjonalne właściciel nieruchomości może zapanować nad najemcą i jego czynami albo nie i jeszcze pogorszyć sprawę, zamiast polepszyć.

Aby zredukować nieprzychylne emocje należy pozbyć się z mieszkania wszystkich rzeczy, które znaczą dla wynajmującego coś więcej, a mogą ulec zniszczeniu. Będą to przede wszystkim pamiątki jak np. papirus z podróży do Egiptu, obraz babci, czy stary zegar po dziadku. Dla właściciela nieruchomości taki stary obraz będzie wręcz bezcenny, podczas gdy profesjonalny kolekcjoner dzieł sztuki w ogóle nie zwrócił by na niego uwagi ani nie dałby złamanego grosza. Więc wycenianie takich rzeczy, które uległy zniszczeniu jest niezmiernie trudne. Dlatego właśnie należy się je pozbyć z mieszkania lub dobrze zabezpieczyć – np. znosząc je do piwnicy.

Dobre emocje wywołują np. osiągane przychody z czynszu. Jeżeli pojawia się problem, to myśl o pieniądzach, które możesz zarobić. Może to brzmieć nieco kapitalistycznie, ale dokładnie w wynajmie o to chodzi – chodzi o zarabianie pieniędzy. Ci wszyscy, którzy nie pobierają lub pobierają symboliczną opłatę od najemcy (z reguły to ktoś z rodziny lub znajomy), tak na prawdę użyczają swojego mieszkania, niejednokrotnie wpędzając się w większe długi i problemy. Wynajem to biznes i gdy wynajmujący to zrozumie, zmieni się jego podejście do najemcy – jako Klienta, ponieważ klient przynosi pieniądze.

Przeliczanie strat

Jako wynajmujący, któremu zniszczono lokal lub ruchomości, traktuj wszystko zero-jedynkowo. Bierz wszystko na chłodno. Wiem, że często jest to bardzo trudne, szczególnie dla tych, którzy wynajmują jedno mieszkanie, w którym kiedyś mają zamiar sami zamieszkać. Patrz na to z biznesowego punktu widzenia: stało się – i to jest fakt. Teraz należy tak zrobić, aby wyjść najlepiej. Jeżeli nawrzeszczysz na lokatora, ten może się spakować i wyprowadzić. Stracisz wtedy potencjalny przyszły zysk. Oczywiście jeżeli straty zdarzają się raz na tydzień, to lepiej wyrzucić takiego najemcę, niż się z nim szarpać (chodzi o Twoje zszarpane nerwy). Wynajmujący powinien traktować wszystko chłodno i na pewno nie wrzeszczeć na najemcę, bo co to da? Jedynie krótkotrwałą ulgę i nic poza tym. Jeżeli właściciel uzna, że najemca nie zasługuje na jego mieszkanie, należy wręczyć mu wypowiedzenie z podaniem przyczyn. Oczywiście to wszystko najlepiej jakby wynikało z zapisów umowy najmu.

Konkretne wyliczenie strat

Wynajmujący, wyposażając mieszkanie, może założyć termin użyteczności poszczególnych ruchomości. Np. komplet mebli kuchennych ma spełniać swoje zadanie od 5 do 10 lat. Wszystko zależy z jakiego wykonany jest materiału (jakość) i ile kosztował. Pralka, lodówka, odkurzacz, czy mikrofalówka – min. 5 lat. Wersalka min. 3 lata. Stół – 5 lat. I tak dalej.

Przykład:

Przychód z czynszu najmu: 1.000 zł

Właściciel wyposażył mieszkanie w komplet mebli kuchennych o wartości 2.000 zł. Można założyć, że po 2 miesiącach zwróci się koszt mebli. Pozostałe 58 miesięcy (5 lat – 2 m-ce) mieszkanie będzie wynajmowane bez potrzeby inwestowania (koszt) w nowe meble.

Właściciel nabył nową pralkę w kwocie 1.200 zł, tapczan w cenie 500 zł, oraz mikrofalówkę za 300 zł. Te rzeczy zwrócą się w kolejnych 2 miesiącach a następnie powinny służyć kolejne 58 miesięcy.

Jeżeli w pierwszym roku najemca zdewastował szafkę w zestawie mebli kuchennych – właściciel może go obciążyć kosztem zakupu nowego elementu (szyby, zawiasów, bądź całej szafki). Jeżeli najemca rozbił szafkę w trzecim roku i szafka nie nadaje się do użytkowania, to należy ją wymienić na nową, ale najemcę obciążyć od 40 do 60% kosztów zakupu nowego elementu (chyba, że to byłaby np. szyba, to w takim przypadku 100%).

Wyliczenie strat jest bardzo trudne. Wchodzi przecież zużycie materiału. Każda rzecz zużywa się w inny sposób – widoczny (jak meble – zadrapania) lub niewidoczny (jak pralka – łożyska).

Wg mnie każdy wynajmujący musi sam poradzić sobie z wyceną strat. Jak to zrobić najlepiej? Tak, aby obie strony były zadowolone. Trudno mówić o zadowoleniu po stronie najemcy, ale gdy np. lokator sam zadeklaruje, że wymieni zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, to wyjdzie go to taniej, niż przyjazd profesjonalnego szklarza i wstawienie przez niego szyby lub wymiana pękniętego zlewu przez najemcę a przez hydraulika; pod warunkiem, że najemca zna się na tym. Oczywiście wynajmujący powinien skontrolować stan danej rzeczy po naprawie.

Inaczej wynajmujący powinien policzyć koszt rozdrapanej przez kota nowej wersalki od kosztu przetarcia jej boku. Łóżko z rozwalonym materacem raczej nie nadaje się do spania i potrzeba wymienić je na nowe, podczas gdy przetarcie boku nie wpływa na samą użyteczność rzeczy a jedynie na jej estetykę.

Jak udowodnić winę lokatorowi

Jest jeden bardzo dobry patent. Nazywa się protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument zawierający spis wszystkich ruchomości (meble, AGD, itp.) i nieruchomości (kaloryfery, okna, itp.) oraz ich stanu początkowego. W dniu opróżnienia mieszkania przez najemcę zostaje spisany stan z dnia końca najmu, na podstawie którego ocenia się zniszczenia (straty) i liczy koszty.

O protokole zdawczo-odbiorczym napiszę cały artykuł.

Jak się ubezpieczyć przed ewentualnymi stratami

Napisałem o tym kilka artykułów:

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Ubezpieczenie nieruchomości

Możliwość posiadania polisy ubezpieczeniowej, zabezpieczającej przedmiot generujący przychody, dodatkowo przemawia za tym, że warto inwestować w nieruchomości na wynajem.

Jaki rodzaj ubezpieczenia mieszkania wybrać

Polisa ubezpieczeniowa składa się z wielu rodzai ubezpieczeń. To, ile z nich wybierzesz, zależy wyłącznie od Ciebie. Oczywiście im więcej, tym droższa będzie polisa. Innymi słowy, jeżeli będziesz chciał ubezpieczyć swój majątek od wszystkich dostępnych możliwości, to musisz liczyć się, że bardzo dużo wydasz na składkę.

Główne przedmioty ubezpieczenia

  1. Ubezpieczenie od pożaru i zdarzeń losowych. W tej sferze możesz zabezpieczyć przede wszystkim budynek/lokal mieszkalny wraz z elementami stałymi i pomieszczeniami przynależnymi. Budynek lub lokal – tu wchodzą same mury (ściany). Elementy stałe to trwale przytwierdzone elementy wyposażenia jak krany, brodziki, kaloryfery, szafy w zabudowie, piece CO, zabudowa kuchni, oświetlenie, drzwi, okna, itp. Zakres tego ubezpieczenia można rozciągnąć na ruchomości domowe, czyli rzeczy stanowiące wyposażenie pomieszczeń jak: meble, dywany, sprzęt AGD, RTV, odzież, sprzęt sportowy i turystyczny, wózki, telefony, komputery, itp.
  2. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej – zapewnia ochronę ubezpieczonemu przed roszczeniami osób, którym ubezpieczony wyrządził szkodę. Np. jeżeli z Twojej winy zostanie zalane mieszkanie sąsiada.

Osobiście nie wyobrażam sobie, aby pozostawić nieruchomości mieszkaniowe warte nieraz po kilkaset tysięcy bez parasola ochronnego w postaci ww typów ubezpieczeń.

Ubezpieczać, czy nie ubezpieczać

Dosyć często spotykam się z tym, że ludzie, z oszczędności, nie wykupują polis na swoje mieszkania, czy domy. Oczywiście niezbyt często przydarza się pożar, czy powódź, ale czy ryzyko nie jest w tym przypadku zbyt duże?

Policzmy:

Wykupienie składki na 2 typy ubezpieczeń dla 60 m mieszkania w średnim mieście to wydatek rzędu 120-150 zł rocznie. Wartość mieszkania to 300.000 zł. Jeżeli nawet przez 30 lat nic się nie stanie, to wydasz na polisy max. 4.500 zł (bez obliczania wartości pieniądza w czasie). Czy te 300 tys (mieszkanie) nie jest warte 4,5 tys (polisy)? Jeżeli nawet przytrafi się pożar – pijany sąsiad zaprószy przez upuszczony niedopałek papierosa – i Twoje mieszkanie również ulegnie doszczętnemu spaleniu – tak przepadnie Twój dorobek życia.

Kto opłaca polisę

Spróbuj przerzucić koszt stały w postaci polisy ubezpieczeniowej na swojego najemcę. Możesz to zrobić na 2 sposoby:

  • jawnie – wpisz jako dodatkowe koszty najmu (oprócz czynszu) konkretną polisę ubezp. na nieruchomość – musisz zawrzeć przedmiot ubezpieczenia i sumę
  • skrycie – podnieś miesięczny czynsz najmu o 20 zł; w ciągu roku uzbierasz w ten sposób na polisę

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Jeżeli posiadasz nieruchomości mieszkalne lub komercyjne na wynajem, dodatkowo możesz je dopezpieczyć przed zdarzeniami, które mogą się w nich zdarzyć z winy najemcy lub jego bliskich lub klientów.

Osobiście wykupuję 2 rodzaje ubezpieczenia dodatkowego:

  1. Ubezpieczenie od wandalizmu – zwane jest również ubezpieczeniem od aktów dewastacji, czyli rozmyślnego zniszczenia lub uszkodzenia mienia przez osoby trzecie. Chroni mnie to przed dwojaką sytuacją: po pierwsze od kradzieży z włamaniem, kiedy złodziej rozbija szybę lub niszczy zamek w drzwiach; po drugie od ewentualnej złośliwości najemcy, który w momencie „przymusowej” wyprowadzki postanowi się nieco zemścić na wyposażeniu nieruchomości.
  2. Ubezpieczenie stałych elementów od stłuczenia – tu ochroną objęte są przypadkowe stłuczenia lub uszkodzenia szyb okiennych lub drzwiowych, oszklenia ścian i dachów, luster. Tą polisą zabezpieczam się głównie przed zniszczeniami kruchego wyposażenia w czasie wyprowadzki lokatora, kiedy to jest największe ryzyko powstania tych szkód.

Swoim najemcom sugeruję wykupienie polisy OC od szkód, jakie mogą powstać z ich winy (z niedopatrzenia, niedopilnowania) w czasie użytkowania nieruchomości.

Istnieje o wiele więcej produktów ubezpieczeniowych, jak choćby assistance dla domu, ale o nich dowiesz się już bezpośrednio od agenta. Wymieniłem te, które są wg mnie najważniejsze do zapewnienia spokojnego snu właścicielowi nieruchomości pod wynajem.

Gdzie najlepiej kupić ubezpieczenie nieruchomości na wynajem

Proponuję porównać kilka ofert towarzystw ubezpieczeniowych i wybrać najodpowiedniejszą dla siebie. Możesz to zrobić wygodnie przez internet korzystając z tej strony: ubezpieczenia majątkowe.

Suma ubezpieczenia nieruchomości

Ostatnią kwestią wartą wyjaśnienia, jest właśnie suma ubezpieczenia. Ubezpieczyciel będzie pytał się Ciebie, na jaką sumę chcesz ubezpieczyć dane mienie?

I teraz uważaj, bo to bardzo ważne! Twoja ocena musi odpowiadać mniej-więcej (a raczej więcej) ocenie rzeczoznawcy majątkowego. Osoba, która sprzedaje Tobie polisę jest … sprzedawcą pracującym lub współpracującym z towarzystwem ubezpieczeniowym, które płaci mu za efekty, czyli ilość i wartość zawartych polis. Zazwyczaj sprzedawca nie będzie Twoi najlepszym doradcą i sprzeda Ci wszystko, o co poprosisz.

Problemy mogą nastąpić przy realizacji polisy. Ubezpieczyciele, oprócz sprzedawców, zatrudniają również osoby, których zadaniem jest niedopuszczenie do wypłacenia Tobie pieniędzy. Jeżeli ubezpieczyłeś np. kawalerkę wartą 100 tys na kwotę 1 mln zł, to ubezpieczyciel NIE WYPŁACI Tobie odszkodowania.

Zdarzają się również sprzedawcy, którzy z racji swojego doświadczenia i osobowości (spolegliwość, rozumienie innych, nastawienie usługowe) będą chcieli pomóc Tobie w zakupie danego rodzaju ubezpieczenia i podpowiedzą na jaką sumę realnie możesz je wykupić, aby otrzymać w razie W odszkodowanie.

Twoją rolą jest poinformowanie o tym, że nieruchomość jest wynajmowana i komu jest wynajmowana. Zatajenie tak istotnych informacji może doprowadzić do niewypłacenia kwoty odszkodowania, a przecież w ubezpieczeniu chodzi o otrzymanie pieniędzy a nie samo wykupienie polisy, prawda?

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - ubezpieczenie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,