RSS

Archiwa tagu: zużycie

Znikająca woda i koszty do zapłacenia

Znikająca woda i koszty do zapłacenia

Problem z rachunkiem za wodę

Miesiąc temu zadzwoniła lokatorka jednego mieszkania na wynajem w Gorzowie, którym zarządzam, abym pomógł jej zrozumieć zużycie wody. Od jakiegoś czasu – dokładnie to od kilku miesięcy – miała najwyższe zużycia we wszystkich mieszkaniach, będących pod moją opieką.

Zużycia sięgały 15 metrów sześciennych miesięcznie. Ogólnie nie wnikam, jakie kto ma zużycie, bo jak lubi się dużo kąpać, to zwiększa tym samym zużycie wody. Niektórzy podlewają ogródki itd. Zresztą po zużyciu wody widać, że mieszka w lokalu ktoś jeszcze. Ta akurat lokatorka gościła swoją mamę przez pewien czas.

15 m3 miesięcznie to dużo, zwłaszcza na 2 pokojowe mieszkanie bez ogródka, w którym mieszkają 2 dorosłe osoby i małe dziecko. Dużo, ponieważ w tym lokalu jest prysznic zamiast żarłocznej wanny, która nabija rachunek lokatorowi. Zwykle zużycie na taki model wynajętego mieszkania sięga max 8 m3.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

Wycena zniszczeń w mieszkaniu

List od wynajmującego

… Od roku jestem wynajmujacym mieszkanie czyli to ja wynajmuje jakims lokatorom. Rok temu w celu unikniecia bledu, poszukiwalem w internecie informacji na ten temat i trafilem na Pana blog. Przeczytalem wszystko uwaznie i nadal czytam w google readerze :).
Przez pierwszy rok mojego przedsięwzięcia niestety mam „przyjemnosc” wynajmowac studentom i istnieje podejrzenie ze nadmiernie eksploatuja sprzety w mieszkaniu. Zbyt pobrudzone sciany, zniszczona podloga… etc.
Prosze mi powiedziec, jesli mozna 🙂 w jaki sposob rozlicza Pan takie sprawy? Co to znaczy wedlug Pana „normalne” uzytkowanie. W jaki sposob reagowac na tego typu zniszczenia i jak je wyceniac w przypadku oddawania mieszkania w zakonczeniu umowy. …

Podstawowy problem wynajmującego

Powyżej cytuję mail, jaki dostałem kilka dni temu od właściciela mieszkania. Zdecydowałem się na jego publikację, ponieważ spotkałem dziesiątki wynajmujących w podobnej sytuacji, czyli z rozterkami co do wyliczenia „zużycia” nieruchomości przez lokatorów.

Jak rozliczyć najemcę ze zniszczeń

Jest to dość trudne i pewnie w każdym przypadku będzie inaczej liczone. Jednak można przyjąć pewne zasady.

Moim zdaniem najlepiej jest nie przywiązywać się emocjonalnie do rzeczy pozostawionych w mieszkaniu na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zostaną zniszczone; może nawet nie celowo, ale często poprzez czas normalnego użytkowania. Proszę traktować swoje mieszkanie na wynajem jak biznes, czyli cyfrowo (liczbowo): przychody i koszty. Jeżeli właściciel mieszkania nie zmieni wpierw swojej mentalności, swojego podejścia, to nie wróżę zbyt długiej kariery w wynajmie.

Rola emocji

Emocje nakręcają wynajmującego. Poprzez różne stany emocjonalne właściciel nieruchomości może zapanować nad najemcą i jego czynami albo nie i jeszcze pogorszyć sprawę, zamiast polepszyć.

Aby zredukować nieprzychylne emocje należy pozbyć się z mieszkania wszystkich rzeczy, które znaczą dla wynajmującego coś więcej, a mogą ulec zniszczeniu. Będą to przede wszystkim pamiątki jak np. papirus z podróży do Egiptu, obraz babci, czy stary zegar po dziadku. Dla właściciela nieruchomości taki stary obraz będzie wręcz bezcenny, podczas gdy profesjonalny kolekcjoner dzieł sztuki w ogóle nie zwrócił by na niego uwagi ani nie dałby złamanego grosza. Więc wycenianie takich rzeczy, które uległy zniszczeniu jest niezmiernie trudne. Dlatego właśnie należy się je pozbyć z mieszkania lub dobrze zabezpieczyć – np. znosząc je do piwnicy.

Dobre emocje wywołują np. osiągane przychody z czynszu. Jeżeli pojawia się problem, to myśl o pieniądzach, które możesz zarobić. Może to brzmieć nieco kapitalistycznie, ale dokładnie w wynajmie o to chodzi – chodzi o zarabianie pieniędzy. Ci wszyscy, którzy nie pobierają lub pobierają symboliczną opłatę od najemcy (z reguły to ktoś z rodziny lub znajomy), tak na prawdę użyczają swojego mieszkania, niejednokrotnie wpędzając się w większe długi i problemy. Wynajem to biznes i gdy wynajmujący to zrozumie, zmieni się jego podejście do najemcy – jako Klienta, ponieważ klient przynosi pieniądze.

Przeliczanie strat

Jako wynajmujący, któremu zniszczono lokal lub ruchomości, traktuj wszystko zero-jedynkowo. Bierz wszystko na chłodno. Wiem, że często jest to bardzo trudne, szczególnie dla tych, którzy wynajmują jedno mieszkanie, w którym kiedyś mają zamiar sami zamieszkać. Patrz na to z biznesowego punktu widzenia: stało się – i to jest fakt. Teraz należy tak zrobić, aby wyjść najlepiej. Jeżeli nawrzeszczysz na lokatora, ten może się spakować i wyprowadzić. Stracisz wtedy potencjalny przyszły zysk. Oczywiście jeżeli straty zdarzają się raz na tydzień, to lepiej wyrzucić takiego najemcę, niż się z nim szarpać (chodzi o Twoje zszarpane nerwy). Wynajmujący powinien traktować wszystko chłodno i na pewno nie wrzeszczeć na najemcę, bo co to da? Jedynie krótkotrwałą ulgę i nic poza tym. Jeżeli właściciel uzna, że najemca nie zasługuje na jego mieszkanie, należy wręczyć mu wypowiedzenie z podaniem przyczyn. Oczywiście to wszystko najlepiej jakby wynikało z zapisów umowy najmu.

Konkretne wyliczenie strat

Wynajmujący, wyposażając mieszkanie, może założyć termin użyteczności poszczególnych ruchomości. Np. komplet mebli kuchennych ma spełniać swoje zadanie od 5 do 10 lat. Wszystko zależy z jakiego wykonany jest materiału (jakość) i ile kosztował. Pralka, lodówka, odkurzacz, czy mikrofalówka – min. 5 lat. Wersalka min. 3 lata. Stół – 5 lat. I tak dalej.

Przykład:

Przychód z czynszu najmu: 1.000 zł

Właściciel wyposażył mieszkanie w komplet mebli kuchennych o wartości 2.000 zł. Można założyć, że po 2 miesiącach zwróci się koszt mebli. Pozostałe 58 miesięcy (5 lat – 2 m-ce) mieszkanie będzie wynajmowane bez potrzeby inwestowania (koszt) w nowe meble.

Właściciel nabył nową pralkę w kwocie 1.200 zł, tapczan w cenie 500 zł, oraz mikrofalówkę za 300 zł. Te rzeczy zwrócą się w kolejnych 2 miesiącach a następnie powinny służyć kolejne 58 miesięcy.

Jeżeli w pierwszym roku najemca zdewastował szafkę w zestawie mebli kuchennych – właściciel może go obciążyć kosztem zakupu nowego elementu (szyby, zawiasów, bądź całej szafki). Jeżeli najemca rozbił szafkę w trzecim roku i szafka nie nadaje się do użytkowania, to należy ją wymienić na nową, ale najemcę obciążyć od 40 do 60% kosztów zakupu nowego elementu (chyba, że to byłaby np. szyba, to w takim przypadku 100%).

Wyliczenie strat jest bardzo trudne. Wchodzi przecież zużycie materiału. Każda rzecz zużywa się w inny sposób – widoczny (jak meble – zadrapania) lub niewidoczny (jak pralka – łożyska).

Wg mnie każdy wynajmujący musi sam poradzić sobie z wyceną strat. Jak to zrobić najlepiej? Tak, aby obie strony były zadowolone. Trudno mówić o zadowoleniu po stronie najemcy, ale gdy np. lokator sam zadeklaruje, że wymieni zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, to wyjdzie go to taniej, niż przyjazd profesjonalnego szklarza i wstawienie przez niego szyby lub wymiana pękniętego zlewu przez najemcę a przez hydraulika; pod warunkiem, że najemca zna się na tym. Oczywiście wynajmujący powinien skontrolować stan danej rzeczy po naprawie.

Inaczej wynajmujący powinien policzyć koszt rozdrapanej przez kota nowej wersalki od kosztu przetarcia jej boku. Łóżko z rozwalonym materacem raczej nie nadaje się do spania i potrzeba wymienić je na nowe, podczas gdy przetarcie boku nie wpływa na samą użyteczność rzeczy a jedynie na jej estetykę.

Jak udowodnić winę lokatorowi

Jest jeden bardzo dobry patent. Nazywa się protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument zawierający spis wszystkich ruchomości (meble, AGD, itp.) i nieruchomości (kaloryfery, okna, itp.) oraz ich stanu początkowego. W dniu opróżnienia mieszkania przez najemcę zostaje spisany stan z dnia końca najmu, na podstawie którego ocenia się zniszczenia (straty) i liczy koszty.

O protokole zdawczo-odbiorczym napiszę cały artykuł.

Jak się ubezpieczyć przed ewentualnymi stratami

Napisałem o tym kilka artykułów:

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Redukcja kosztów stałych mieszkania

Okres pustostanu

Wynajmując mieszkania, właściciel otrzymuje lub powinien otrzymywać całkowite pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Koszty te pokrywa najemca. Jednak każdy wynajmujący zdaje sobie sprawę z tego, że kiedyś najem się zakończy (wygaśnięcie, wypowiedzenie lub zerwanie umowy). Zanim właściciel ponownie wynajmie swoją nieruchomość powstaje tzw. okres pustostanu.

Między jednym a drugim wynajmem zawsze jest jakaś przerwa. Niekiedy jest to zaledwie kilka godzin, ale coraz częściej jest to dłuższy okres czasu, sięgający nawet kilku miesięcy.

Zużycie na osobę – koszty związane z nieruchomością

W okresie pustostanu właściciel płaci ze swojej kieszeni za wszelkie naliczane koszty – tzw. czynsz. Dla wspólnot są to zaliczki, a dla spółdzielni są to opłaty eksploatacyjne. Poniższa tabelka ilustruje zestawienie przykładowych opłat członka wspólnoty mieszkaniowej.

Zaliczka Kwota
lokal mieszkalny sprzedany 1,60 zł/m * 32,05m 51.28
zimna woda 3,50 zł * 5 m3 * 3 os 52,50
ścieki 4,62 zł *  5m3 * 3 os 69,30
zaliczka za CO 2,53zł/m * 32,05m 81.09
wywóz śmieci 7,01 zł/os * 3 os 21,03
domofon 1 1
Razem 276,20

Jest to przykład wynajmowania kawalerki 3 najemcom (2 osoby dorosłe + dziecko). W momencie rozwiązania stosunku, najmu należałoby zgłosić licencjonowanemu zarządcy budynku fakt, iż mieszkanie stoi puste. Zarządzający zdejmie niektóre pozycje z naliczania opłat. Oczywiście pozycje te dotyczyć będą jedynie opłat bezpośrednio związanych ze stałym przebywaniem osób w mieszkaniu.

Mniejsze opłaty eksploatacyjne lub zaliczki

Jakie korzyści uzyska właściciel ze zgłoszenia pustostanu zarządcy?

  1. Zaliczki na zimną wodę zmniejszą się do 0
  2. Zaliczki na odprowadzanie ścieków również spadną do 0
  3. Wywóz śmieci zostanie zredukowany do 0

Razem ogólne opłaty z 276,20 PLN zmniejszą się do kwoty 133,40 PLN, czyli aż o 142,80 PLN. Kwota comiesięcznych opłat zostanie zmniejszona o ponad połowę, bo aż o 51,70%.

Powyższy przykład nie uwzględnia opłat za korzystanie np. z windy, lub innych części wspólnych, gdzie zarządcy naliczają obciążenia finansowe na każdą osobę zamieszkującą w budynku.

Zaniedbanie zgłoszenia przez właściciela okresu pustostanu powoduje dość spore straty finansowe. Proszę się nie łudzić, że zarządca odda wynajmującemu zapłacone już pieniądze, kiedy nikt wcześniej nie poinformował go o wyprowadzce najemcy. Zarządca na bieżąco rozlicza się z dostawcami mediów oraz np. za śmieci. Pieniądze wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych w formie zaliczek lub opłat eksploatacyjnych są na bieżąco wydatkowane – zarządca opłaca dostawy wody, ciepła, ale też konserwacji dźwigów czy wywozu nieczystości.

Mniejsze koszty, ale nie wszystkie

Wynagrodzenie zarządcy, czy zaliczki na poczet centralnego ogrzewania są kosztami stałymi, które nie zależą od ilości mieszkających osób. Dotyczy to też opłat za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości.

Zgłoszenie najemcy u zarządcy

Zgłoszenie pustostanu daje możliwość wynajmującemu sporych oszczędności. Należy jednak pamiętać, że należy zarządcę poinformować również o fakcie zamieszkania nowych najemców. Od tej chwili prywatny zarządca czy spółdzielnia będzie naliczać podane wyżej opłaty w stosunku do każdej osoby przebywającej w lokalu mieszkalnym. Proszę tego nie lekceważyć, bowiem niezgłoszenie lokatorów naraża na koszty sąsiadów (członków wspólnoty lub spółdzielni) i może się skończyć nawet sprawą sądową.

windykator - nieruchomości - wynajem

Proszę tak konstruować umowy najmu, aby wszystkie koszty, związane z utrzymaniem nieruchomości, pokrywał najemca.Face Book - nieruchomości - wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczanie ciepła – najem

Rozliczanie ciepła – najem

Ogrzewanie własne

W przypadku korzystania najemcy z ogrzewania własnego – wewnątrz lokalu – sprawa opomiarowania jest bardzo prosta. Najemca wykorzystuje do tego albo paliwo gazowe (dwufunkcyjny kocioł CO), albo energię elektryczną (grzałki w piecach, piece akumulacyjne), albo paliwo stałe. Wynajmujący rozlicza się z lokatorem na podstawie wskazań podliczników (gaz, prąd) lub kosztów dostarczonego drewna, pelca, ekogroszku, czy węgla. Najwygodniejszym wyjściem dla właściciela jest przerzucenie odpowiedzialności za rozliczenia na najemcę poprzez przepisanie na niego podliczników.

Ogrzewanie z zewnętrznego źródła

Zewnętrznym źródłem dostaw ciepła może być przyosiedlowa kotłownia lub Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej (PEC). Jest to bardzo wygodne rozwiązanie tak dla właściciela jak i lokatora wynajmowanego mieszkania, czy domu.

  • jesteś zwolniony z dostarczania paliwa – np. węgla lub drzewa
  • odchodzą koszty konserwacji urządzeń – np. gazowego kotła CO
  • ogrzewanie centralne z miasta jest efektywne
  • masz kontrolę nad zużyciem – wystarczy przykręcić kaloryfery

Rachunek za centralne ogrzewanie

Zwykle miesięczne naliczenia składają się z 2 rodzajów opłat:

  1. opłata stała
  2. opłata zmienna

Składki są robione w formie przedpłat, ponieważ rozliczenie zużycia energii cieplnej robi się raz do roku. Nad ich zbiórką czuwa licencjonowany zarządca nieruchomości, który w imieniu wspólnoty podpisuje umowę na dostarczanie ciepła ze spółką zewnętrzną.

Rozliczanie centralnego ogrzewania

Rozliczenie następuje na podstawie wyników opomiarowania. I tu zaczynają się największe problemy. Dokładność wyliczenia poboru ciepła dla każdego z osobna lokalu spoczywa na zarządcy budynku. Zarządcy najczęściej są ograniczeni w swobodzie wyboru sposobu opomiarowania – głównie przez właściwości techniczne budynków jak i koszty.

Nieopomiarowane lokale mieszkalne i użytkowe

W takim wypadku, gdy w żadnym z mieszkań lub lokali nie ma żadnego urządzenia pomiaru zużytego ciepła, rachunek za ciepło dostarczone jest rozliczany proporcjonalnie na wszystkich. Zarządcy posługują się w takiej sytuacji metrażem – czyli rozkładają opłatę za ciepło na metry kwadratowe powierzchni użytkowych budynku, a następnie mnożą przez metraż poszczególnych mieszkań, czy lokali użytkowych. Nikogo nie interesuje, że jakiś właściciel w ogóle nie korzystał z ogrzewania, bo go np. nie było w kraju i nie ogrzewał mieszkania – każdy otrzyma rachunek do zapłacenia.

Mieszkania i lokale z urządzeniami pomiarowymi na każdym grzejniku

Takie sytuacje są we wspólnotach, które zdecydowały się na zakup i zamontowanie małych urządzeń na kaloryferach w każdym lokalu w bloku. Są to głównie bloki stawiane w latach 70-90. Problemy w sprawnym przeprowadzeniu rozliczenia wynikają z 2 czynników:

  • dokładność urządzenia odczytującego zużyte ciepło
  • rozliczenia pomieszczeń wspólnych – głównie ogrzewania klatek schodowych

Początkowo montowano liczniki parowe – wyglądały jak termometry poprzyczepiane do kaloryferów. Ich dokładność miała wiele do życzenia. Wspólnoty zastępują je licznikami elektronicznymi, które są bardziej dokładne.

Kolejnym wyzwaniem dla prawidłowego rozliczenia ciepła jest opomiarowanie powierzchni wspólnych. Zauważa się zjawisko wycinania kaloryferów na klatkach schodowych. Tracą na tym najbardziej użytkownicy lokali położonych na parterach, którzy przez częste otwieranie drzwi wyjściowych z klatki schodowej muszą bardziej dogrzewać swoje mieszkania. Dlatego niektórzy zarządcy decydują się rozliczać lokale położone na pierwszej i ostatniej kondygnacji zmniejszoną stawką opłat za ogrzewanie – właśnie ze względu na spore straty ciepła, na które użytkownicy tych lokali nie mają wpływu. Następnie dochodzi problem rozliczania ciepła w pionach – kaloryfery są umiejscawiane w poziomach, ale instalacja grzewcza idzie w pionie, na którym nikt liczników nie wiesza, ponieważ nie można ograniczać przepływu gorącej wody.

Mieszkania i lokale z urządzeniami pomiarowymi na klatce schodowej – GJ

Od kilku lat buduje się w Polsce bloki, gdzie dostęp do wszelkich instalacji dochodzących do lokali jest od strony głównego korytarza na klatce schodowej. Tam też znajdują się wszystkie podliczniki, w tym podlicznik opomiarowujący zużycie ciepła dochodzące do konkretnego lokalu. Podlicznik taki rozlicza ciepło w GJ (giga dżulach). Zarządca raz w roku spisuje stany tych liczników. W przeciwieństwie do powyższych liczników te mają stałe jednostki – 1 GJ. Możesz łatwo dowiedzieć się ile kosztuje 1GJ.

Do rozliczeń bierze się opłatę stałą i zmienną, czyli zużycie wg wskazań licznika oraz opłatę za utrzymanie sieci i możliwość ciągłych dostaw zamówionego ciepła.

Rozliczanie ciepła przy najmie i wynajmie
Wycinek z grupy taryfowej PEC dla Gorzowa Wlkp.

Płatności – rozliczanie najemcy (lokatora)

Rozliczanie najemcy za zużycie ciepła jest najprostsze, gdy w bloku zamontowane zostały osobne podliczniki naliczające zużycie w GJ (giga dżulach). Nieco trudniej jest rozliczyć lokatora, gdy w wynajmowanym mieszkaniu, na każdym kaloryferze, znajdują się liczniki elektroniczne.

Jako wynajmujący zapytaj się swojego zarządcy nieruchomości o system rozliczania ciepła dotyczący Twojego mieszkania lub lokalu użytkowego. Nie ma standardowego wzoru. Zarządca decyduje o systemie rozliczeń.

Pamiętaj, że zawsze występuje jakaś różnica między wskazaniami wszystkich podliczników we wspólnocie a wskazaniem licznika głównego ciepła PEC. Od zarządcy dowiesz się jaki system rozliczania tej różnicy jest przyjęty w Twojej wspólnocie.

Pamiętaj również, że za sam odczyt podliczników i licznika głównego przez firmę zewnętrzną wspólnota zostanie obciążona dodatkowymi kosztami.

Dla wynajmujących

Zauważ, że płatności za ogrzewanie są pobierane zaliczkowo co miesiąc. Sezon grzewczy jest ruchomy – jak zrobi się zimno, to zaczynają grzać, jak się ociepli – przestają. Nie ma konkretnych dat. Chcąc rozliczyć lokatora jedynie za wykorzystane zużycie ciepła możesz to uczynić dopiero po rocznym rozliczeniu.

Co zrobisz jednak, gdy najemca wprowadzi się np. w maju a wyprowadzi w sierpniu – czyli uniknie sezonu grzewczego? Jak go będziesz rozliczał, aby być sprawiedliwym? Jesteś zobowiązany przez zarządcę do odprowadzania zaliczek na ciepło, która to ma największą wartość wśród wszystkich opłat eksploatacyjnych nieruchomości.

Zobacz, jak łatwo możesz rozliczyć najemcę z kosztów ogrzewania

Co zrobisz z najemcą, który wprowadzi się w listopadzie a wyprowadzi w marcu? Zazwyczaj dostawcy ciepła zmieniają taryfę w nowym roku. Czyli od listopada do grudnia obowiązuje 1 taryfa, a od stycznia 2 – większa, która będzie rozliczona dopiero na dzień 31 grudnia.

Moim zdaniem pozostaw tak jak jest – to znaczy rozliczaj najemcę wg stawek przewidzianych przez zarządcę (zaliczek). Jeżeli Twój lokator wytrwa do rozliczenia rocznego, w przypadku nadpłaty lub niedopłaty rozlicz się z nim proporcjonalnie do zamieszkanych miesięcy w roku.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,