RSS

Archiwa tagu: zysk

Wynajem dobowy od środka

Wynajem dobowy od środka

Opłacalność wynajmu krótkoterminowego

Czy jest tak pięknie, jak każdy mówi, czy wręcz przeciwnie? Czy taki typ biznesu najmu jest w ogóle opłacalny? Na te i podobne pytania postaram się odpowiedzieć w tym artykule.

Wynajem na doby – TAK, ale nie dla każdego. Ten typ wynajmu różni się diametralnie od wynajmu długoterminowego. Przede wszystkim jeżeli oczekujesz spokoju, to nie jest dla Ciebie. Tu wszystko jest w ciągłym ruchu. Jak tylko gość się wymelduje, to masz jakieś 2-3 godziny, aby przygotować cały apartament na nowego gościa. Te 2h wydaje się wystarczające, i przeważnie tak jest … jak wszystko idzie po myśli wynajmującego. Niestety zdarzają się takie sytuacje, gdzie w ciągu 2 godzin musisz wezwać np. hydraulika aby pozbył się wycieku – awarii. I zaczyna się nerwówka. Zawsze możesz odmówić kolejnemu gościowi, który wykupił u Ciebie miejsce, ale takie zachowanie będzie odnotowane i poza ewentualnymi karami pieniężnymi zanotujesz również spadek w rankingach.

Jeżeli jesteś sprytną osobą, która racjonalnie działa pomimo wysokiego stresu, to możesz zająć się obsługą najmu na krótkie terminy. Jeżeli w nieruchomościach szukasz stabilności, spokoju, stałego przychodu, to lepiej będzie, jak zajmiesz się wynajmem z umową najmu na min. rok czasu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 4 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Najem prywatny

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zazwyczaj jest oznaczony w pieniądzu, aczkolwiek może być również w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest a co nie jest przychodem z najmu prywatnego

Przychodem jest w takiej sytuacji umówiony czynsz najmu, jaki płaci nam najemca lokalu z tytułu najmu. Jak już wspomniałem powyżej – najczęściej są to pieniądze.

Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę opłat związanych z lokalem np.:

  • koszty eksploatacji uiszczane w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
  • abonamenty za istniejące w tym lokalu media (gaz, woda, prąd, internet, kablówka),
  • za zużycie wody, energii elektrycznej oraz gazu,

gdy wyraźnie z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dotyczy to również takiej sytuacji, gdy najemca wpłaca pieniądze przeznaczone na opłaty na konto bankowe wynajmującego, który z nich reguluje rachunki.

Przychodem nie jest również pobrana od najemcy kaucja … chyba, że z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Wynajmujący otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 4 Maj 2019 w Nieruchomości, Podatki rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Zmiana czynszu najmu – mieszkanie

Lokal mieszkalny

Właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie najmu ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu musi być dokonane na piśmie.

Jak dotychczas wszystko zdaje się mieć logiczne uzasadnienie, prawda? No więc czytaj dalej …

Ustawowe zapisy podwyższenia czynszu

Zgodnie z art. 8a, ust 4 i następnych chorej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Taką regułkę znajdziesz w wikipedii. Ale spokojnie, ww ustawa ma nieco prostszą wersję:

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

No, to teraz oblicz sobie, drogi wynajmujący, 3% wartości odtworzeniowej swojej nieruchomości na wynajem 🙂

Przerażony? Niepotrzebnie. Wskaźnik przeliczeniowy ogłaszany jest w formie Obwieszczenia Wojewody w Dzienniku Urzędowym dla każdego województwa. Informacji udzieli wujek Google, gdy wpiszesz frazę „wskaźnik odtworzeniowy dla [nazwa województwa]

4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, … , wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Czytając ten zapis dochodzę do wniosku, że zysk wynajmującego ma pokrywać utrzymanie nieruchomości, aby lokatorom mieszkało się bezpiecznie i komfortowo. Teraz odpowiedz na pytanie: gdy inwestor kupuje mieszkanie, to czy kieruje się powyższymi zasadami, czy raczej chodzi wyłącznie o zwrot z inwestycji? … No właśnie!

4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego
lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Pomijając pkt 1 i wynikające wprost z niego wyliczenia, kto mi teraz powie, jaki jest godziwy zysk, o którym mówi pkt 2?

Dobre strony ustawowych zapisów podwyżki czynszu

Czy są jakieś pozytywne strony w zmianie czynszu?

Ależ oczywiście; dokładnie jest jedna, wynikająca wprost z ustawy. Jedyną podwyżką, którą najemca musi przyjąć bez żadnego „ALE”, jest podwyżka o poziom inflacji. Huraaaaa!!

Prawo odmowy podwyżki czynszu

Lokator ma 2 miesiące na ustosunkowanie się do wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu. W ciągu tego czasu najemca może:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki lub
  2. zakwestionować podwyżkę

Odmowa

Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu po 3 miesiącach (lub dłużej, jeżeli wynajmujący przewidział dłuższy termin). Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego z wynajmującym.

Zakwestionowanie

Najemca musi wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Przyjęcie podwyżki

Może się okazać, że lokator nie skorzysta z prawa odmowy lub zakwestionowania wysokości i wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Częstotliwość podwyżek czynszu

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Inne opłaty

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Porady dla wynajmującego lokal mieszkalny osobom fizycznym

Jeżeli dotarłeś tu, to mogę stwierdzić, że jesteś bardzo cierpliwą osobą. Pewnie też masz niezły mętlik teraz w głowie.

Moja rada dla Ciebie, jako inwestora w nieruchomości mieszkalne na wynajem: przy podpisywaniu umowy wpisuj od razu czynsz, jaki Tobie odpowiada. Musisz dokładnie przeanalizować przyszłe przychody z nieruchomości, aby później uniknąć przykrych niespodzianek w postaci odmowy przyjęcia proponowanej wysokości czynszu. Jeżeli posiadasz mieszkanie, które chcesz wyremontować i pobierać wyższy czynsz – zapisz ten wyższy w umowie. W aneksie do umowy lub nawet jeszcze w tej samej umowie w innym paragrafie lub punkcie możesz podać, że czynsz do czasu remontu zostaje obniżony o … zł.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak sobie pościelesz

Jak sobie pościelesz

Niewykorzystywane możliwości

Kilka dni temu odwiedziłem znajomych. Jest to starsze małżeństwo. Mieszkają w przestronnym 3 pokojowym mieszkaniu w kamienicy razem z synem. Syn stracił pracę ładnych kilka lat temu i do dziś jakoś nie udaje się mu zagrzać miejsca gdzie indziej na dłużej niż kilka tygodni. Można rzec, że 3/4 roku jest bez pracy. Może źle się wyraziłem, bo to, że ktoś jest bezrobotny nie musi przecież oznaczać, że nie zarabia pieniędzy. Sam do tego dążę, aby nie pracować, wydawać i jednocześnie bogacić się. Wracając do opisywanego pana, to on raz, że nie ma pracy, co już wspominałem, to dwa – nie ma również źródła przychodu.

Ujemne przepływy pieniężne

Mało tego!! To, że nie ma stałych przychodów, nie oznacza, że nie ma stałych wydatków. Oprócz minimum kosztów, za które człowiek w Polsce może przeżyć (pożywienie, dach nad głową), jego głównym obciążeniem finansowym jest drugie mieszkanie, które odziedziczył po babci.

Czyż to nie ironia? Zamiast czerpać zyski z dodatkowego mieszkania, ono coraz bardziej pogrąża właściciela wraz z najbliższą rodziną. No ale do rzeczy. W rozmowie rozdrapałem nieco temat, bo z natury jestem ciekawski – ciekawy jak ja bym sobie poradził z podobną sytuacją, gdyby dotyczyła ona mnie samego?

Mieszkanie na wynajem = problem

 Owe mieszkanie po babci – nieruchomość stoi pusta od dłuższego czasu. Kilka lat temu było wynajmowane i przynosiło jakieś tam pożytki. Jednak zaczęło sprawiać kłopot. Właściwie, to stało się problemem.

  1. Był w nim lokator, którego trzeba było pilnować, rozliczać, odbierać od niego telefony, załatwiać coś za niego (nie był przecież właścicielem) – lokator był problemem
  2. Lokatorzy się zmieniają i trzeba było szukać kolejnego, czyli trzeba było znowu przechodzić ciągnącą się procedurę pokazywania mieszkania (a właściciel nie mieszka blisko), dawania ogłoszeń, spisywania umowy, pokazywania co gdzie i jak – problemem było znalezienie i zakotwiczenie nowego lokatora
  3. Rodzice „zainwestowali” dużo pieniędzy w remont i wyposażenie opisywanego lokalu mieszkalnego; i nie po to, aby ktoś im to teraz zniszczył – problemem jest strach przed ewentualnymi stratami w postaci aktów wandalizmu na rzeczach ruchomych (AGD, meble)
  4. To jest mieszkanie właściciela, który źle się czuje, jak przebywa (mieszka) w nim obca osoba – problem zbytniego przywiązania się do nieruchomości i traktowania jej bardzo osobiście

O wynajmie słów kilka

Podsumowując ten przerażający ale jak bardzo realistyczny przypadek można doszukać się kilku prawidłowości. Wynajem nie jest łatwym zajęciem. Do tego trzeba mieć wielką cierpliwość, nieco asertywności, podejścia biznesowego i już można zarabiać zamiast tracić. Jednak zanim zacznie się zarabiać, trzeba po prostu chcieć zarabiać. Można by stwierdzić, że każdy chce zarabiać, ale tylko nieliczni decydują się na działanie, a nie poprzestają na mrzonkach. Takie osoby nie boją się wyjść ze swojej strefy komfortu aby zdobyć i utrzymać klienta-najemcę. Nie przywiązują się emocjonalnie do swojej nieruchomości, lecz traktują ją jak biznes, na którym można zarobić. I Ty, drogi czytelniku, też tak postępuj. Buduj swoją wolność finansową w pocie czoła wychodząc naprzeciw trudom wynajmu, bo z ciepłego fotela nic nie zrobisz.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - nieruchomości - rozliczenia - zarządzanie - finansowanie

Ważne informacje dla inwestora

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 26 grudnia 2011 w Przykłady z życia rynku nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,