Szanuj dobrego najemcę swego

W danej chwili, w zasadzie to już od roku, mamy do czynienia z istnym boom’em na rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych. W zasadzie to dokładnie rok temu ten boom się rozpoczął; początkowo niepewnie, ociężale, ale wraz z kolejnym miesiącem nabierał tempa. Aktualnie jest więcej chętnych, niż wolnych mieszkań.

Tak, to czas wynajmujących. To właściciele nieruchomości dyktują warunki. Napływ ogromnej ilości imigrantów zza wschodniej granicy (Ukraina, ale też Białoruś i innych post-sowieckich republik) jest główną przyczyną napędową rynku najmu … w tej chwili. Co za tym idzie, jest sporo chętnych osób do zamieszkania w „normalnych” warunkach. Tak – osobom zamieszkującym jakiś motel z kilkoma łóżkami w pokoju marzy się osobne mieszkanie. I te osoby są w stanie sporo za tę wygodę zapłacić.

Nic dziwnego. Sam przypominam sobie swoje wędrówki po United Kingdom i polu namiotowym, gdzie wraz z dziewczyną przychodziliśmy na kilka godzin „wyspać się” przed kolejną dłuuuugą zmianą w pracy. Fakt, to był 2006-sty, ale w UK właśnie w tedy mieli podobny „problem” z imigrantami, co my teraz w PL.

Warto przypomnieć, że dobry najemca to taki, który:

• opłaca na czas czynsz najmu i to w 100%
• dba o powierzoną nieruchomość
• żyje normalnie z sąsiadami (czyli bez imprez, policji, itd).

Czynsz najmu

Kilku moich klientów popłynęło z prądem, połknęło bakcyla, dało się ponieść – jak zwał tak zwał.

Ano dali mi wprost do wiadomości, czy też dosadnie mnie poinformowano, że czynsz najmu, który pobieram (jako firma zarządzająca wynajmem) jest … zbyt niski na teraźniejsze czasy!! I chcą podwyżek! Mało tego, chcą ich JUŻ, TERAZ, NATYCHMIAST!!

No OK, OK! Ale spokojnie …

Mam, dla przykładu, takiego lokatora w 56-metrowym, 3-pokojowym, bardzo fajnie urządzonym i nowym mieszkaniu, który płaci 1.900 zł + koszty. Jeszcze rok temu płacił 1,7 tys + opłaty. No a teraz właścicielka chce, aby najemca płacił minimum 2.300 PLN + opłaty.

Właścicielka chce lub wręcz tego żąda. No OK, to w zasadzie jej mieszkaniem się zajmuję, więc ma prawo. Moim zadaniem, już od wielu wielu lat, jest dokonywanie czynności zmierzających do uzyskiwania przez właściciela nieruchomości dodatnich przepływów pieniężnych z wynajmu. Więc mogłoby się wydawać, że im wyższy czynsz, tym lepiej, prawda?

Podwyżka czynszu

Po pierwsze, to warto poznać dlaczego właścicielka wpadła na genialny pomysł podwyższenia czynszu najmu; i … skąd się on w ogóle wziął?

Po drugie, to ja bym zadał jeszcze jedno pytanie: czy taka podwyżka ma sens ekonomiczny? Może to pytanie wydawać się dziwnym pytaniem, ponieważ przecież chodzi o to, aby jak najwyżej wynająć mieszkanie, aby móc zarabiać jak najwięcej; co ma sens i logikę, prawda?

No cóż.

Autentyczna historia pewnego mieszkania

Odnośnie tego lokalu, to wynająłem go 2 lata temu. W tym czasie „poznałem” lokatora, czyli jego nawyki odnośnie płatności, korzystania z nieruchomości, czy szacunku do czyjeś własności. I uwierz mi, że po roku nie aneksowałbym umowy (nie przedłużyłbym) komuś, kto nie spełnia moich 3 prostych warunków, które raz jeszcze przytoczę:

• terminowe płatności
• dbanie o nieruchomość
• normalne życie z sąsiadami

Powracając do tematu samej podwyżki, to ogromny wpływ na właścicielkę mieli … jej klienci i znajomi. Pochwaliła się przed kilkoma, że ma fajne mieszkanie, które wynajmuje za tyle i tyle. I usłyszała, że teraz to za więcej kasy ludzie wynajmują w o wiele gorszym stanie i o wiele starsze mieszkania. No cóż, im więcej osób Ci tak gada, to nie dziwi mnie, że byłbyś/abyś, zainteresowany/a podwyższeniem czynszu najmu. W zasadzie to sama podwyżka, jeżeli ma sens ekonomiczny, jest dobra – dobra dla właściciela, bo to jego interesy w sumie reprezentuję.

W jednej ze swoich książek Robert Kiyosaki stwierdził, że jak taksówkarz mówi Ci, że teraz najlepiej inwestować np. z złoto, to czas, aby sprzedać złoto, które masz.

No, chodziło mi o MOTYW, niż konsekwencje, ale … spokojnie pomału postaram się wszystko wytłumaczyć.

Czy taka podwyżka ma sens ekonomiczny

Ooooo!!! to jest dobre pytanie!! Jak to, zapytasz? Jak więcej kasy w Twoim portfelu miało by oznaczać gorszą sytuację? No właśnie tu liczy się wyłącznie rentowność, na którą składają się przychody. Policzmy.

Lokator płaci 1.900 zł czynszu najmu miesięcznie. Czyli w rok wynajmujący zyskuje od lokatora 12 x 1.900 = 22.800 PLN

Jeżeli podwyższy się lokatorowi dość drastycznie czynsz, to może on zrezygnować z najmu. Powstaje pytanie, w jakim czasie ponownie wynajmiemy nieruchomość? Każdy pustostan przekłada się na znaczne obniżenie rentowności wynajmu. Teraz – koniec 2022 i początek 2023 to jest jeszcze dobry czas na znalezienie najemcy – nie ma z tym większego problemu. Problem jest z wybraniem właściwego lokatora. Głównie chodzi o takiego, który będzie przestrzegał tych 3 prostych warunków i to przez cały czas najmu. Wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste, uwierz mi!

Jeżeli znalazłbym odpowiedniego najemcę w ciągu miesiąca, to właściciel straciłby już 1.900 zł (jako niezarobione pieniądze – przychód), ale również musiałby pokryć z własnej kieszeni koszty utrzymania mieszkania, które w tym wypadku wynoszą 520 zł. Daje to nam 1.900 + 520 = 2.420 zł strat.

Podwyżka czynszu najmu z 1.900 zł do 2.300 zł to różnica 400 zł/m-c. Na rok suma extra przychodu wynosi 12 x 400 = 4.800 zł

Jeżeli mieszkanie opuszczone przez obecnego lokatora byłoby puste przez 2 m-ce, to cały zakładany zysk nam wyparowuje. Należy też mieć na uwadze to, iż obecny lokator jest sprawdzonym lokatorem, który rzeczywiście dba o mieszkanie i pozostaje z dala od problemów. Nowy lokator to zawsze niewiadoma – mniejsza lub większa – a co za tym idzie, to podniesione ryzyko np. ewentualnych strat (pomimo zabezpieczeń w formie kaucji najmu, czy innych).

Dlatego z tymi podwyżkami radzę … ostrożnie, ponieważ można pozbyć się fajnego najemcę i ciągłych zysków, które przynosił.

Kolejna autentyczna historia w dużym streszczeniu

Właściciel wynajmował jeszcze w 2022 starsze mieszkanie w dużym mieście na pokoje za 1.700 zł + opłaty. Na kolejny sezon (październik) nakazał nam podnieść czynsz o 1.000 zł – do wartości 2.700 zł/m-c. Lokatorzy nie zaakceptowali podwyżki i nie przedłużyli umowy najmu. Mieszkanie stoi puste już od 3 miesięcy, generując 1 tys kosztów co miesiąc. Na domiar złego, to nikt nie jest nim zainteresowany; a jak cudem ktoś zadzwoni z ogłoszenia i dojdzie już do okazania nieruchomości, to na rynku są mieszkania w lepszej kondycji lub sporo tańsze, więc potencjalni najemcy, mając porównanie, rezygnują z najmu.

Dobre rady

Uważaj też na dobre rady. Bardzo często pochodzą one od osób, które nie mają zielonego pojęcia o rzeczywistości (o której mówią), a jedynie im się zdaje, że ma tak być a nie inaczej. Chcesz rad, to słuchaj ich od ludzi, którzy mają doświadczenie w danym temacie, zamiast od ludzi, którzy zasłyszeli coś w taksówce i teraz tylko to powtarzają. Mogę się założyć, że większość osób dających radę o podwyższeniu czynszu najmu mojej klientce w ogóle z najmem nie miała i nie ma nic wspólnego. Ale dawać innym rady … to owszem, czemu nie!

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami