RSS

Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

08 Maj
Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Najemca kasę dał

No, ale nie całą. I tu jest spory problem. Nie mówię jedynie o tym, iż miałeś, jako wynajmujący, otrzymać pełną zapłatę, ale o tym, że musisz to rozliczyć. No właśnie, jak rozliczasz się z niepełnej kwoty uzyskanej od lokatora?

Rozliczenie kosztów najmu przeciętnego właściciela nieruchomości

Przykład:

Powiedzmy, że najemca miał zapłacić 1.000 zł tytułem czynszu najmu oraz 500 zł kosztów stałych nieruchomości i zużycia mediów, ALE zamiast 1.500 zł płaci Tobie 1.100 zł.

Większość ludzi, z którymi rozmawiałem, liczy tak:

Mam 1.100 zł, więc na podatek płacę 85 zł (ryczałt) lub 180 zł (przy skali 18%), kolejno płacę opłaty eksploatacyjne (czynsz do spółdzielni lub zarządcy nieruchomości) i płacę za media (prąd, gaz, woda). Najemca zalega mi 400 zł.

Moje rozliczenie kosztów

Skoro dostałem mniej, niż powinienem był otrzymać … i to o 400 zł, to:

  • zaliczkę na podatek płacę w kwocie 51 zł (ryczałt) lub 108 zł (przy 18% skali podatkowej)
  • 500 zł płacę dla zarządcy i za media

Czy różnica jest widoczna

Pomiędzy I a II rozliczeniem istnieje wielka różnica. Bierze się ona stąd, że przy I rozliczeniu brany jest podatek od całości wynagrodzenia wynajmującego a w II od kwoty fizycznej, którą wpłacił najemca.

Dlaczego?

Jaki jest sens płacić podatek od 1.000 zł, jeżeli w ręku – po opłatach – zostało Tobie jedynie 600 zł?

Czy tak można?

Ależ oczywiście, że można … pod warunkiem, że rozliczasz najem jako osoba fizyczna. Innymi słowy mówiąc – rozliczasz się metodą kasową, czyli płacisz podatek wyłącznie wtedy, gdy fizycznie dostaniesz gotówkę do ręki (ew. na konto).

Jeżeli rozliczasz najem jako firma, to musisz przyjąć metodę memoriałową, czyli płacisz zaliczkę na podatek, czy dostałeś, czy też nie, pieniądze od najemcy. Jak nie dostałeś, to później sobie to wyjaśniasz w US. Podobnie jest z VAT’em. Przypominam, iż nie jestem ekspertem od podatków, więc o szczegóły pytaj infolinię podatkową, księgowego lub doradcę podatkowego.

Najemca zapłacił dług

No i super!! Że co? Że miesiąc później? W takim przypadku zaliczkę na podatek obliczasz tak: 1.000 zł czynszu z bieżącego miesiąca + 400 zł czynszu najmu z poprzedniego (zaległość) i mnożysz przez odpowiednią stawkę.

Po co tyle komplikacji

Ja dobrze zdaję sobie sprawę z tego, że taki model rozliczania podatku może być męczący. Baaaa, nawet może przyprawić o ból głowy. Plusem jest zaś to, że wynajmujący oszczędza w danym miesiącu na podatku. Być może przy 1 mieszkaniu będzie to raczej mało odczuwalna zmiana, ale przy kilku nieruchomościach już jak najbardziej. Zresztą dobrze jest w sobie wyrobić nawyk optymalizacji, ponieważ jest to bardzo przydatna cecha inwestora.

System Rozliczania Wynajmu v2 może wyręczyć Cię ze ślęczenia nad kalkulatorem, aby prawidłowo wyliczyć odpowiednie kwoty: czyli komu i ile najpierw zapłacić, jak wiesz, że dla wszystkich kasy nie starczy, bo najemca nie dał 100% swoich zobowiązań.

W programie w prosty sposób wynajmujący może ustawić formę rozliczania z podatku oraz określić pierwszeństwo, co do rozdysponowania kwoty uzyskanej od najemcy.

Pierszeństwo opłat za wynajem

Kiedyś do prawidłowego rozliczenia używałem zeszytu. Dziś nadal tak robię, ale wyłącznie jako back’up🙂

Umowa najmu

Proponuję oczywiście rozpisać w umowie najmu, które płatności zostaną wykonane wpierw, a które później.

Rada dla właścicieli lokali na wynajem

Dlaczego tak rozliczać, a nie prościej? Ponieważ tak nakazuje zdrowy rozsądek. Moje rozliczenie idzie równomiernie za wychodzącą gotówką z portfela. Jeżeli najemca nie zapłacił Ci całości, to jest to Twój problem. Jeżeli oczywiście chcesz, to przerzuć problem na zarządcę lub dostawcę mediów. Np. powiedz w gazowni:

Sorry, ale mój lokator nie dał mi tyle, aby pokryć wasze zobowiązania.

Wiesz co się stanie? Za 2 tygodnie ściągną Ci licznik – oczywiście jeżeli licznik jest na Ciebie.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiRozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

9 responses to “Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

  1. bzyku

    21 Wrzesień 2015 at 16:36

    Ad meritum – bardzo słuszny artykuł. Ale – Za dwa tygodnie „ściągnął” licznik?? I nie tobie, a ci. To jakaś okropna mania ostatnio z tym ‚tobie’ zamiast ‚ci’. Czyli: „Za dwa tygodnie ściągną ci licznik”. Dłuższe formy zaimków stosujemy na początku zdań, przed czasownikami. Krótkie w środku zdań, po czasownikach. „Powiedziała mi, że odchodzi”. „Mnie zaś powiedziała, że odchodzi.”

     

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: