Jest dokumentem, w którym wymienione zostały różne rzeczy ruchome (sprzęt, meble, garnki), jak i nieruchome (okna, krany, kaloryfery) wyposażenia lokalu oraz ich stan rzeczywisty. Taki protokół powinien stać się integralną częścią umowy najmu. Dlaczego? Ponieważ zarówno zabezpiecza wynajmującego, jak i najemcę.
Jak sporządzić protokół?
Protokół najlepiej niech sporządza właściciel nieruchomości, ponieważ zna ją lepiej od potencjalnego najemcy. Przede wszystkim należy go zrobić rzetelnie. Im więcej wynajmujący zawrze szczegółów, tym więcej wątpliwości zostanie rozwianych.
Zachęcam do pobrania mojej autorskiej umowy najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym i innymiważnymi załącznikami:
Protokół, jak już wcześniej wspomniałem, najlepiej aby zrobił wynajmujący w czasie, gdy lokal stoi pusty i jest zapewniony swobodny dostęp do wszystkiego, co się w lokalu znajduje. Natomiast samo podpisanie protokołu najlepiej jest uczynić podczas podpisywania umowy najmu, której zapisy wskazują bezpośrednio na protokół zdawczo-odbiorczy.
Uzgodnienia między stronami
Jeżeli przyszły lokator ma jakiekolwiek zastrzeżenia, co do stanu (działania/wyglądu) jakiegoś elementu wyposażenia, należy je zapisać w protokole i dokładnie napisać czego konkretnie dotyczą – np. terma odpala się z opóźnieniem 15 sekundowym po odkręceniu ciepłej wody.
W protokole, oprócz wykazania kondycji elementów lokalu, wpisuje się dane z podliczników. Chodzi tu późniejsze rozliczenie mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz.
Do rozliczania wynajmu proponuję używać Systemu Rozliczania Wynajmu
Co daje wynajmującemu protokół zdawczo-odbiorczy?
Przede wszystkim zabezpiecza właściciela przed ponoszeniem ewentualnych dodatkowych nakładów finansowych na doprowadzenie lokalu do stanu sprzed wynajęcia. Jak? Protokół jest wiarygodnym źródłem stanu poszczególnych elementów wyposażenia. Jeżeli przy zdawaniu lokatorowi lokalu, mieszkanie posiadało 2 sprawne krany, a jeden nagle zniknął, to właściciel ma dowód – podpisany przez obie strony na samym początku najmu – na podstawie którego może obciążyć kosztami najemcę.
Protokół również jasno przekaże informacje jakie zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu nastąpiły podczas najmu przez danego lokatora. Na jego podstawie właściciel łatwo wyceni szkody i obciąży kosztami najemcę. Niweluje w ten sposób problemy z najemcą, a dokładnie z odzyskaniem pieniędzy po wyprowadzeniu się lokatora.
Dobrą praktyką jest również, oprócz opisu elementów, sfotografowanie każdego metra lokalu. W takim przypadku, jeżeli po ustaniu stosunku najmu właściciel stwierdzi na ścianach kilka dziur po kołkach lub gwoździach, o których nie było mowy w protokole, oraz których nie widać na wykonanych zdjęciach, może żądać od lokatora naprawy łatania dziur, lub obciążyć go jej kosztami.
A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Najpowszechniejszym zabezpieczeniem stosowanym przez wynajmujących stanowi kaucja, czyli pobranie pewnej kwoty w gotówce, której zadanie jest pokrycie ewentualnych strat na koniec najmu. Szerzej o kaucji napisałem w tym artykule: kaucja za wynajem
Jedną z najważniejszych form zabezpieczenia jest umowa najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wiele, aczkolwiek pewne istotne szczegóły pozostawia do dogadania między stronami. A jak wiadomo, diabeł tkwi właśnie w nich.
3. Weksel
Dobrym pomysłem jest zabezpieczenie w formie weksla in blanco. Ta forma ma 2 strony. Z jednej może wystraszyć najemcę, dla którego podpisywanie „weksli” źle się kojarzy; z drugiej strony wynajmujący uzyskuje dość silnego asa w przypadku niewywiązywania się najemcy ze swoich zobowiązań. Sąd, dzięki prawu wekslowemu, bardzo szybko zasądza „wyrok”. Jeżeli jednak najemca nie ma grosza przy duszy, to nawet najsprawniejszy komornik pozostaje bezsilny.
4. Dobry wybór najemcy
To jest chyba sedno udanego najmu. Konia rzędem temu, kto umie w 100% przepowiedzieć, który potencjalny najemca okaże się bezproblemowy. Doświadczenie czyni mistrza. Jeżeli właściciel nieruchomości działa minimum kilka lat na rynku, to można przyjąć, że wiele musiał doświadczyć (co nie jest jednoznaczne, że wyciągnął z tego odpowiednie wnioski) i powinien mieć pewną „sprawność” w selekcjonowaniu potencjalnych lokatorów. Jeżeli jesteś nowicjuszem – zdaj się na ekspertów, a unikniesz kosztownych rozczarowań.
5. Osobny zamek
Niektórzy moi znajomi wykorzystują taki oto patent: w drzwiach montuje się 2 zamki, jednak najemca posiada klucze tylko do jednego z nich. Właściciel nieruchomości ma komplety kluczy od obu zamków. Jeżeli najemca przestaje płacić, uniemożliwiają mu wejście do mieszkania przez zamknięcie drugiego zamka. Co do legalności tego pomysłu, to … no cóż, ważne, że działa.
6. Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy
Właściciel może ustanowić zastaw na rzeczach najemcy i zająć je do czasu rozliczenia.
Najemca w formie aktu notarialnego poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do zdania lokalu na żądanie wynajmującego. Również najemca ówcześnie podaje inny lokal, do którego ewentualnie się wprowadzi.
8. Podpisanie wypowiedzenia in blanco
Często słyszę, jak wynajmujący chwalą się, że nie mają problemu z pozbyciem kiepskiego najemcy, ponieważ uzależniają podpisanie umowy najmu od podpisania wypowiedzenia przez lokatora. Oczywiście pole z datą pozostaje wykropkowane. Taki czyn jest niezgodny z ustawą, i jeżeli sprawa trafi do sądu, wynajmujący przegra.
Firmy ubezpieczające nieruchomości zapewniają pakiety ubezpieczeń dla wynajmujących. Można wybrać, jako dodatkowe do swojej standardowej polisy, ubezpieczeni od aktów wandalizmu, czy od stłuczenia. Jest to zawsze dodatkowy wydatek, jednak może się okazać (w nadzwyczaj skrajnych sytuacjach), że warty zainwestowanych pieniędzy.
Przy wynajmowaniu kompletnie nieumeblowanego mieszkania obniża się koszty ewentualnych napraw, czy wymiany zużytych mebli. Tarmoszenie się z najemcą o to, czy fotel miał rozdarcie na rogu w momencie przejmowania nieruchomości, czy też był w super stanie jest bardzo meczące. Jednak wielu najemców nie będzie zainteresowanych zupełnie pustym lokalem.
11. Poręczenia osób trzecich
Wielu wynajmujących swoje mieszkania studentom podpisuje umowy najmu z rodzicami swoich lokatorów lub robi ich współodpowiedzialnymi za zachowanie, w najętej nieruchomości, swoich pociech. Jest to zawsze jakaś forma „batu” nad niesfornym studentem-rozrabiaką lub nagłą niewypłacalnością lokatorów.
Posumowanie i rady dla wynajmującego
Tak de facto nie ma 100% zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą. Wszystkie wymienione powyżej formy zabezpieczeń służą jedynie do wymuszenia zachowania się najemcy w pewnych, określonych granicach. Niestosowanie żadnej z powyższych metod zwiększa ryzyko porażki wynajmu, za którą ciągną się konsekwencje finansowe dla właściciela.
Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Każdemu wynajmującemu swoje nieruchomości radzę, aby zawsze pobierał kaucję i tym samym zabezpieczał swoje ewentualne roszczenia w stosunku do najemcy. Rodzi się pytanie, czy z pobranej kaucji należy odprowadzić podatek?
Należy pamiętać, że kaucja jest z natury „zwrotna”; zostanie zwrócona najemcy, jeżeli spełni on konkretne warunki (np. nie zniszczy niczego w mieszkaniu). Można więc traktować pieniądze z kaucji, jako formę ich przechowania. Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Nie można uznać kaucji za przychody należne, ani otrzymane.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
I SA/Ka 15/96 – Wyrok NSA oz. w Katowicach z 1997-05-20:
Wydatek na wpłacenie kaucji nie może być uznany za koszt uzyskania przychodu ze względu na swój zwrotny charakter.
Trzeba przy tym wskazać konsekwentnie, że gdyby kaucję uznać za koszt uzyskania przychodu, to jej zwrot byłby przychodem podlegającym opodatkowaniu. organy podatkowe słusznie więc uznały, że kaucja jest świadczeniem nie rzutującym w żaden sposób na obowiązek podatkowy, a więc obojętnym podatkowo.
Kara umowna
Jeżeli okazuje się, że najemca na zakończenie umowy oddaje zniszczony przedmiot najmu, pieniądze z kaucji zostają w całości lub w pewnej tylko części zatrzymane przez wynajmującego. W tej sytuacji kaucja pełni rolę kary umownej, a pieniądze zatrzymane przez właściciela nieruchomości stanowią przychód.
Jeżeli kaucja została ustalona w walucie obcej, należy do podatku przeliczyć ją po kursie średnim NBP z dnia uzyskania przychodu.
Pisałem już o asertywności przy wynajmie nieruchomości. Dziś chciałbym się skoncentrować na konkretnym przykładzie z życia wziętym.
Początek najmu
Pod koniec sierpnia wynająłem swój lokal mieszkalny Pani K. Wcześniej (w lipcu) rozmawiałem z jej mężem – Panem M., z którym przeprowadziłem pierwszą, wstępną rozmowę na nieruchomości. Pan M. był zainteresowany, ale rozmawialiśmy bardzo ogólnikowo, ponieważ nie był zdecydowany. Dałem mu swoje namiary. Szukał nadal dobrej lokalizacji. Odezwał się 2 miesiące później. Mówił, że gdzieś zgubił mój nr telefonu, a przez żadnego pośrednika (gdzie miałem wystawione oferty) nie chciał, bo nie będzie im płacić.
Ponieważ teraz był zdecydowany, umówiliśmy się konkretnie na nieruchomości w celu podpisania umowy. Pan M. przyszedł ze swoją małżonką Panią K., i oświadczyli, że najem będzie na Panią K. Podpisaliśmy umowę więc na Panią K., ale to Pan M. rządził wszystkim. Umowa była na wynajem lokalu mieszkalnego, ale najemca chciał prowadzić w nim działalność gospodarczą. Szczerze mi to jest wszystko jedno, a nawet lepiej, ponieważ firma nie łapie się na ustawę o ochronie praw lokatorów.
Negocjacje w sprawie zapisów umowy najmu trwały jakąś godzinę. Ponieważ mam dość spore doświadczenie, a każdy nowy najem przynosi kolejne, moja umowa jest dość ciężka. Chodzi o ilość paragrafów – jest sporo. Wszystko dlatego, że wpisuję tam wszelkie ewentualności i zabezpieczam głównie swoje interesy. Zawsze jednak daję do przeczytania umowę klientowi i rozmawiamy o konkretnych zapisach, które są niezrozumiałe lub budzą mieszane uczucia. W tym konkretnym przypadku zgodziłem się na wiele ustępstw w stosunku do najemcy. Dopisałem też, że przekształcę lokal mieszkalny w usługowy w ciągu 6 m-cy. Umowa została podpisana przez strony na czas określony (na czas 6 miesięcy), a mieszkanie wydane.
Zasady najmu
Zawsze swoim potencjalnym klientom na najem daję 3 reguły, które są przejrzyste i zrozumiałe dla każdego:
Najemca musi rozliczać się terminowo
Najemca musi przestrzegać porządku domowego
Najemca musi dbać o nieruchomość
Prawda, że wszystko jest jasne? Jeżeli można by było skrócić umowę, to bym w niej umieścił te 3 punkty i oczywiście czynsz najmu oraz kto, co i komu wynajmuje.
Początek kłopotów z najemcą
Klient opłacił pierwszy czynsz najmu, wypłacił kaucję. Drugi czynsz przysłał 1 dzień po terminie, ale rozliczenie liczników podesłał 3 dni przed końcem miesiąca.
Aha – ja swoich klientów rozliczam miesięcznie ze zużycia mediów. Co to znaczy? Ano to, że najemca podaje mi stany: wodomierza, licznika gazu i energii elektrycznej. Dlaczego tak robię? Ponieważ mam pewność, że zawsze z najemcą będę na czysto i nie spotka mnie już sytuacja, kiedy przychodziła faktura do zapłacenia za prąd (roczne rozliczenie w Enea), a lokator wyprowadził się dawno temu i musiałem z własnej kieszeni pokrywać czyjeś zwiększone zużycie. Gdzie to wszystko rozliczam? W swoim autorskim programie, którego działanie możesz zobaczyć na filmie poniżej.
W umowie najmu mam zapis, że lokator będzie przysyłał mi e-mail’em lub sms aktualne stany liczników w ostatni dzień miesiąca. Gdyby ten najemca się tego trzymał, było by OK. Ale niestety pierwszego dnia kolejnego miesiąca to ja piszę do najemcy o podanie stanów liczników. Ponieważ nie mam ich, to nie mogę dokładnie rozliczyć lokatorów. Najemca przysłał mi je dopiero 3-go. W umowie mam zapis, że pieniądze za czynsz najmu wraz z rozliczeniem za media muszą być zaksięgowane na moim koncie do 3-go każdego miesiąca.
Daję też czas lokatorowi, aby dostosował się do zasad współpracy.
W kolejnym miesiącu sytuacja się powtarza – tzn. ja ponaglam najemcę, aby podał mi aktualne zużycie z liczników. Lokator wysyła mi te dane ze znacznym opóźnieniem i pomimo, iż rozliczenie ślę najemcy tego samego dnia, to pieniądze przychodzą 6 dni po umownym terminie, w międzyczasie trafia się weekend.
Kary dla najemcy
W trzecim miesiącu identyczna sytuacja, z tym, że naliczam odsetki ustawowe – wychodzą tak na prawdę grosze. Wpisuję też w uwagach do rachunku, że wyjątkowo nie pobieram kary umownej.
Odsetki ustawowe – najemca, zgodnie z umową, ponosi dodatkowe koszty w postaci odsetek o ustalonym oprocentowaniu (ustalonym ustawą). Jest to jakiś straszak na niesfornych lokatorów, ale wartość odsetek za kilka dni zwłoki z czynszu 1 tys zł jest znikoma.
Kara umowna – mam również i taki zapis w umowie najmu, który daje mi uprawnienia do naliczania oprócz odsetek ustawowych za zwłokę, jednorazowo karę w wysokości 50 zł za nieterminową wpłatę zobowiązań. I to już jest odczuwalne przez najemcę.
Założenie wprowadzenia tych kar jest jedno: najemca ma wpłacać terminowo. Nie zależy mi na „zarabianiu” na karach dodatkowych pieniędzy, ponieważ nie jest to moim biznesem. Moim biznesem jest wynajmowanie nieruchomości i otrzymywanie wynagrodzenia w postaci czynszu najmu. Kary to jedynie bat na nieterminowych klientów.
Klient dzwoni do mnie i przeprasza, że tak późno i że dziękuje za niedopisanie kary w wysokości 50 zł.
W międzyczasie (na przestrzeni 2 miesięcy) najemca ma kilka uwag:
światełko w lodówce pali się non stop
ktoś zbił szybę w drzwiach prowadzących na klatkę schodową
cuchnie spalinami w łazience
woda z toalety wlatuje do środka
jest niemiły zapach w łazience
Dla tych, którzy uważają, że najem to cudowne pieniądze lecące z nieba, powiem, że nie jest tak różowo.
Dowiaduję się od fachowca, który naprawia AGD, że w lodówce należy przykleić kawałek plastyku na drzwi, aby dociskał wyłącznik światła.
Dzwonię do zarządcy budynku i zgłaszam fakt rozbitej szyby. Szyba zostaje wymieniona w ciągu miesiąca. I tak sukces.
Załatwiam kominiarzy, aby zbadali komin i ciąg odprowadzania spalin – wszystko jest OK.
Umawiam się natychmiast (po zgłoszeniu) z hydraulikiem i z rana (przed pracą) jedziemy do mieszkania. Bierzemy tzw. sprężynę i … zagłębiamy się w g..nie. Okazuje się, że odpływ ścieków z WC jest zapchany. Na szczęście sprężyna pomogła. Śmierdzę jak śledź, który leżał 3 dni na słońcu. Cóż – kocham wynajem.
Niemiły zapach w łazience (razem z toaletą) likwiduję poprzez dodatkowe uszczelnienie łączenia rury WC z pionem.
Najemcę nic to wszystko nie kosztowało. Nie miałem pewności, co do zapchanej toalety, ale nic ciekawego (np. szpulę papieru toaletowego, podpaskę) z niej nie wyjęliśmy.
Rozmowa z najemcą
Pan M. otrzymał kolejny rachunek z naliczonymi odsetkami … i chce się spotkać. Wiadomo dlaczego. Umawiamy się na neutralnym gruncie – w galerii handlowej. Pan M. był na jakimś kursie sprzedaży, który zahaczył o techniki NLP. Pan M. próbuje wpłynąć na mnie i moje naliczanie kar umownych. Sęk w tym, że ja również przeszedłem pełny kurs NLP i od kilku ładnych lat jestem sprzedawcą, któremu różne techniki są bardzo dobrze znane.
Pan M. dziękuje mi za niewstawienie do rachunku kary 50 zł. Mydli oczy tym i owym i przechodzi do sedna sprawy. Chce 50 zł zniżki na czynszu najmu. Przystałem na to, ale pod warunkami. Obniżę czynsz o 50 zł do czasu przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal usługowy. Pan M. miał też przykleić kawałek plastyku na drzwi lodówki, aby światło się gasiło również po zamknięciu drzwi. W czasie rozmowy martwił się, że przez zapalone światełko zmarnowało się masło no i prądu więcej naciągnął. Kolejnym naszym tematem była terminowość uiszczania pieniędzy na moim koncie. Nasłuchałem się wielu przeprosin i jeszcze więcej zapowiedzi poprawy.
Po rozmowie przygotowuję aneks do umowy ze zmianą czynszu o 50 zł. Wysyłam go mail’em w celu zapoznania się najemcy i umówienia spotkania, aby go podpisać.
Kolejny miesiąc i kolejna zaległość w wysłaniu stanów liczników. Znowu weekend w międzyczasie. Pieniądze przychodzą po 6 dniach od umownego terminu – grudzień.
W styczniu naliczam do rachunku karę wraz z odsetkami, podliczam też czynsz (ciągle pomniejszony o 50 zł – wedle ustaleń z klientem), oraz media. Wysyłam rachunek e-mail’em.
Telefon. Dzwoni Pan M. Słychać, że jest wkurzony widmem zapłacenia kary w wysokości 50 zł. W sumie co ugrał na najmie, to zwrócił w postaci kary – przynajmniej na papierze. Niestety jestem nieugięty. Pan M. oświadcza, że nie ma czasu ze mną dyskutować. Spokojnie przyjmuję do wiadomości. Pan M. kończy rozmowę. Dziwne; dzwoni a potem stwierdza, że nie ma czasu rozmawiać.
Uwagi najemcy
Te dziwne zakończenie rozmowy wydało mi się mało przyjazne, więc wysłałem wiadomość mailem, aby przy kolejnej próbie kontaktu klient zrozumiał, że mam dobre chęci, jednak nie zawsze mogę gadać.
Najłatwiej jest mi się kontaktować poprzez mail, ponieważ w ciągu dnia mam wiele spotkań a w przerwach muszę przygotowywać różne dokumenty, wyliczenia itd. Dlatego też jeżeli mam chwilę czasu, to odbiorę telefon, ale zdarza się to sporadycznie, niestety. Proszę więc zrozumieć mnie, gdybym przez dłuższy czas nie odbierał telefonu.
Otrzymuję taki e-mail w odpowiedzi:
Witam ponownie,
rozumiem Pańską decyzję, a także to co jest dla Pana ważne jeśli chodzi o naszą umowę.
Będę wdzięczny jeśli weźmie Pan pod uwagę co jest istotne dla nas.
Chcemy zapoznać się z dokumentem potwierdzającym zmianę użyteczności lokalu,
podpisać aneks do umowy, który przesłał Pan e-mailem
Chcielibyśmy też, nie przejmować się dłużej niesprawnym oświetleniem w lodówce i utrzymującym się w dalszym ciągu przykrym zapachem w łazience.
Podczas gentelmen agreement poruszaliśmy także sprawę odmalowania drzwi wejściowych.
Chcę także pana poinformować, że przepalone żarówki i baterie w piecu gazowym wymieniłem wykładając swoje pieniądze.
Przez miesiąc był także problem z otworzeniem drzwi wejściowych klatki.
Oczekujemy , że Pan podobnie jak my pochyli się nad swoimi niedociągnięciami.
Moja wizja rozwiązania problemu z najemcą
Cóż. Po takiej odpowiedzi cisnęło mi się jedno: „Mam chęć wypowiedzieć im umowę”.
Ale postanowiłem ochłonąć, jak zawsze, i podejść do tematu asertywnie. Widzisz, wynajem jest biznesem. Biznes służy do zarabiania pieniędzy. Należy wystrzegać się emocji, a dokładnie to działania pod ich wpływem. Co z tego, że im wypowiem? Czy to zmieni moją sytuację finansową? No pewnie! Ale czy na plus? No nie, na minus!
Moja odpowiedź:
Panie M.,
Abyśmy się dobrze zrozumieli:
1. dokument zmieniający sposób użytkowania
Nie mam na tę chwilę. Posiadam zgodę wspólnoty. Proces zmiany Warunków Zabudowy toczy się, o czym informowałem Pana na naszym spotkaniu. Jest to proces, więc trwa. Do tego czasu umówiliśmy się na zmniejszony czynsz o 50 zł.
2. Aneks możemy podpisać w każdym czasie, o czym również informowałem. Jak Pan zauważył stosuję się do jego postanowień.
3. Lodówka i światełko – na naszym spotkaniu przystał Pan na doklejeniu kawałka plastyku do drzwi lodówki, aby przy zamykaniu wyłączała się światełko.
4. Jeżeli chodzi o łazienkę, to zaizolowałem silikonem rurę odpływową z toalety. Do tej pory nie miałem żadnej informacji, że coś jest nie tak.
5. Drzwi wejściowe – prośba o odmalowanie została natychmiast zgłoszona zarządcy budynku.
6. Przepalone żarówki wchodzą w Państwa gestię. Wymiana baterii również. Zdawałem lokal z wymienionymi bateriami i palącymi się żarówkami.
7. Problem z otwarciem drzwi wejściowych – nic mi o tym fakcie Państwo nie sygnalizowaliście.
8. Jeżeli chodzi o moje niedociągnięcia, to zawsze może Pan wypowiedzieć umowę najmu.
Bartosz Dolinkiewicz
Tytuł brzmi „wizja rozwiązania problemu”. Tak. Moją wizją jest tu podtrzymanie wynajmu, a dokładniej to podtrzymanie strumyka gotówki zasilającego moje konto miesiąc w miesiąc. Wskazuję w mojej odpowiedzi najemcy na fakty. Fakty te wynikają głównie z umowy najmu. Faktem jest to, że otrzymuję pieniądze zawsze po terminie.
Jak widzisz najemca łapie się wszystkiego, co ma pod ręką. Przepalone żarówki, wymiana 2 baterii R20 w termie, itd. Jak myślisz, ile to może kosztować? Może 20 zł. Zresztą chodzi o sam fakt, a faktem jest tu, że zgodnie z zapisem umowy, to najemca ponosi koszty konserwacji. Znowu lokator zarzuca mi, że drzwi wejściowe nie zostały odmalowane, jak sobie by tego życzył. Faktem jest, że wg umowy odpowiadam za rzeczy, które nie wykraczają poza moje kompetencje – drzwi wejściowe należą do wspólnoty. Zarządca został powiadomiony. Tyle mogłem zrobić.
No i na końcu najemca widzi wyłącznie Twoje niedociągnięcia, jako wynajmującego. Cóż, przyzwyczaj się do tego. Każdy problem, każdy zatarg kończy się podobnie – to Ty jesteś winny, bo … – i tu pojawia się zazwyczaj stek bzdur. Jeżeli natomiast miałbyś dochodzić swoich praw przed sądem, to z dobrą umową i należytym jej wykonaniem przez Ciebie (jako wynajmującego) masz niezbite dowody przemawiające na Twoją korzyść. Jednak sąd sądem, dowody dowodami, a niektóre wyroki to nie wiem skąd się biorą?
Rozwiązanie umowy najmu
Traktuję to jako ostateczność. Dlaczego? Ponieważ okres pustostanu jest najgorszy. Dlaczego? Ponieważ nie dość, że nie zarabiam, to jeszcze muszę płacić koszty stałe.
Wszystko zależy, czy najemca nadal będzie rozliczał się z najmu. Nieterminowość kilku dni powinna budzić Twój niepokój, zwłaszcza na początku najmu. Każdemu może się zdarzyć opóźnienie – nawet najlepszemu płatnikowi. Ale jeżeli lokator zaczyna swoją historię z opóźnionymi płatnościami, to lepiej miej się na baczność i bacznie obserwuj klienta – nie chodź za nim, ale sprawdzaj osobiście zużycie, wysyłaj sms z ponagleniem, monitoruj wpływy na konto i ich terminowość, itp.
Jeżeli ten najemca przeciągnie mnie powyżej 7 dni od terminu wpływu pieniędzy na konto bankowe, otrzyma wypowiedzenie; przypominam, że jest to firma. W takim wypadku im szybciej utniesz więź łączącą Cię ze złym najemcą, tym mniej będziesz stratny.
Ale najemca zapłacił. To dobrze, prawda? No dobrze. Ale nie zapłacił 100%! To źle, prawda? No źle. Najemca nie zapłacił kary umownej i odsetek. Nie poczuwa się do tego.
W połowie stycznia postanowiłem nie przedłużać najemcy umowy – ma do końca stycznia. Mało tego; wystawiłem oferty wynajmu swojego mieszkania i puściłem je w świat dzięki internetowi. Zacząłem aktywnie poszukiwać kolejnego najemcy jeszcze w czasie trwania starego najmu. W ciągu kilku dni zgłosiło się kilku potencjalnie chętnych najemców.
Gdy najemca opuści lokal, mam 2 tygodnie na oddanie kaucji. Kaucję otrzyma pomniejszoną o karę umowną i odsetki ustawowe od kwoty zaległości do ostatniego dnia najmu. Jeżeli odda lokal w gorszym stanie, niż przyjął w najem – zostanie potrącona kaucja. Z kaucji również obetnę kwotę za nieposprzątanie mieszkania – wg cennika firm świadczących takie usługi. I będę się tego trzymał, ponieważ takie zapisy widnieją w naszej umowie najmu, na którą zgodziły się obie strony.
Dobre rady tzw „ekspertów”
Kilku znajomych dowiedziało się o moich kłopotach z najemcą. Ich porady w większości były podobne:
„Jest ciężki czas a Ty (ja) chcesz łatwą ręką zrezygnować z najemcy. Nie rób tego, w końcu Ci zapłacił. Fakt, że nie wszystko, ale powinieneś cieszyć się, że w ogóle coś dostałeś”
Powiem Tobie, że nigdy nie będzie najlepszy czas na wynajem, bo zawsze coś będzie nie tak: kryzys, ludzie nie mają pieniędzy, ktoś zapowiada koniec świata, itp. historie. Jednak ci, którzy dawali mi te rady nigdy nie wynajmowali swoich mieszkań!! Nie pozwól, aby manipulowały Tobą osoby niezwiązane z wynajmami. Ja zdaję sobie w pełni sprawę z tego, że nie jest łatwo na rynku o dobrego najemcę, ale pozwalając na łamanie warunków umownych pozbawiasz siebie w zasadzie wszystkich swoich praw. Tak jak wspomniałem wcześniej, gdy raz pozwolisz na złamanie warunków, to najemca będzie wykorzystywał to cały czas i coraz częściej i na większą Twoją szkodę. Sam wielokrotnie to przerabiałem, widziałem dziesiątki razy u innych i setki razy rozmawiałem z wynajmującymi, którzy również mieli podobne problemy.
Mało tego: działając wbrew sobie i pozwalając na łamanie warunków umowy działasz na niekorzyść całego rynku wynajmu. Przyzwyczajasz lokatorów do dzikiego zachowania. Gdy już Cię zadłużą, zniszczą Ci mieszkanie i gdy w końcu zdecydujesz się na ich wyrzucenie, oni pójdą mieszkać do kogoś innego – innego wynajmującego – i zrobią dokładnie to samo! W taki sposób wynajmujący tworzą na rynku złych najemców.
2 dni do wyprowadzki lokatora
Najemca śle smsy – żona Pana M.
gdyby mogl mi Pan napisac czy jest Pan zainteresowany dalsza wspolpraca i zechcal sie z nami spotkac bylabym wdzieczna
Odpisuję, że umowa wygaśnie samoistnie dnia 4 lutego i w ten dzień chcę się spotkać w celu zdania lokalu, i że nie jestem zainteresowany przedłużaniem umowy, której warunki są łamane. Proszę również o przygotowanie lokalu zgodnie z §10 umowy najmu.
Najemca odpisuje, że lokal zda 5 lutego i … prosi o przygotowanie kaucji.
Na co odpisuję, że kaucję zwracam w ciągu 14 dni.
Panie Bartoszu oczekujemy zwrotu kaucji tego samego dnia kiedy sie spotykamy dlaczego te 14 dni.Rownie dobrze moglibysmy oddac lokal w takim razie nie 4tego lecz 18tego skad ta zwloka?
Odpisuję, że wszystko wynika z zapisów umowy.
Umowa Najmu
Sam teraz widzisz, jak ważne są zapisy umowy najmu. Dlaczego mam 14 dni na oddanie kaucji? Co kryje §10 umowy? Jaką mam umowę? Jak zabezpiecza mnie dobra umowa? Na te oraz inne pytania odpowiedzi dostarczy Tobie ta oto strona: nieruchomosci-szkolenia.pl
Rada eksperta
Wyprzedzaj fakt wypowiedzenia umowy najmu badaniem rynku i przygotowywaniem się pod następny wynajem. Zachowaj czujność i bądź sprytny. Zawczasu poszukaj na rynku potencjalnie zainteresowanych klientów – to zminimalizuje pustostany. Bądź też odpowiedzialny za swoje czyny.
Okazje rynku nieruchomości – poradnik
Program do analizy finansowej inwestycji
Program do rozliczania wynajmu
Gry inwestycyjne, książki i profesjonalne szkolenia
Profesjonalne eSzkolenia z nieruchomości
Zarządzanie mieszkaniami na wynajem 