RSS

Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

04 Maj
Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego

Najem prywatny

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (np. lokal mieszkalny) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zazwyczaj jest oznaczony w pieniądzu, aczkolwiek może być również w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest a co nie jest przychodem z najmu prywatnego

Przychodem jest w takiej sytuacji umówiony czynsz najmu, jaki płaci nam najemca lokalu z tytułu najmu. Jak już wspomniałem powyżej – najczęściej są to pieniądze.

Do przychodu nie zaliczamy natomiast ponoszonych przez najemcę opłat związanych z lokalem np.:

  • koszty eksploatacji uiszczane w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
  • abonamenty za istniejące w tym lokalu media (gaz, woda, prąd, internet, kablówka),
  • za zużycie wody, energii elektrycznej oraz gazu,

gdy wyraźnie z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dotyczy to również takiej sytuacji, gdy najemca wpłaca pieniądze przeznaczone na opłaty na konto bankowe wynajmującego, który z nich reguluje rachunki.

Przychodem nie jest również pobrana od najemcy kaucja … chyba, że z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Wynajmujący otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

 

Powstawanie przychodu z najmu

Przychód z tytułu najmu powstaje, gdy faktycznie wynajmujący otrzyma do dyspozycji pieniądze od najemcy.

Przykład:

1 marca wynajmujący podpisał z lokatorem (najemca) umowę najmu kawalerki. Zgodnie z umową, najemca powinien płacić umówiony czynsz do 10go każdego miesiąca. Najemca zapłacił czynsz za marzec, ale już za kwiecień i maj nie. Zawezwany przez wynajmującego do uregulowania wierzytelności, najemca zapłacił kolejny czynsz dopiero w czerwcu. Zatem, w okresie od kwietnia do maja nie powstał przychód i nie powstał obowiązek zapłaty podatku pomimo, że przez ten okres wynajmowano mieszkanie.

Aby lepiej zrozumieć zasady rozliczania, przeczytaj ten artykuł:
Gdy najemca nie zapłacił całego czynszu

Decyzja o wyborze podatku

1 stycznia 2019 r. uproszczono zasady wyboru opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. O sposobie opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych) podatnik decyduje dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy.

Ryczałt obliczamy samodzielnie od przychodu i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenia zeznania.

Podatek według zasad ogólnych płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu. Aby ustalić dochód, trzeba od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu odjąć koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenie lokalu, ale również np. amortyzację mieszkania). Ważne jest by wydatki były ponoszone przez wynajmującego (musisz posiadać dokumenty – np. faktury), a nie przez lokatora. Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał koszty utrzymania nieruchomości należne spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to te pieniądze nie będą ani przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu.

Rozliczanie podatku przez małżeństwo

Bardzo często spotykam się z sytuacją, gdy otrzymuję w zarządzanie wynajmem mieszkanie, którego jest właścicielem zarówno mąż, jak i żona. Kiedy przedmiot najmu należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Oczywiście to nie musi być małżeństwo. To może być para lub grupa inwestorów, gdzie każdy z nich ma przypisany udział w danej nieruchomości, ale zazwyczaj jest to małżeństwo 🙂 Wszystko okazuje się jasne, gdy zajrzymy w księgę wieczystą lokalu, gdzie w dziale II widać kto jest właścicielem danego prawa i w jakiej części.

Spotykane przeze mnie sytuacje dowodzą, iż nawet jak mieszkanie stanowi wspólność majątkową małżeńską, to zawsze tylko jedna osoba zajmuje się całym najmem:

  • przygotowaniem lokalu,
  • tworzeniem ofert,
  • szukaniem najemcy,
  • podpisywaniem umów,
  • rozliczaniem lokatorów,
  • rozliczaniem kosztów nieruchomości i podatków.

Przepisy przewidują, aby jeden małżonek mógł również rozliczać się z podatku, z pominięciem drugiego. Aby jednak podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego przychodu/dochodu z najmu. Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany płacić cały rok, z tytułu najmu, zaliczki na podatek lub ryczałt, oraz złożyć zeznanie roczne (tylko za siebie), w którym rozliczy przychody z najmu. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu dotyczy również lat następnych, więc nie musicie ganiać co roku z nowym oświadczeniem po skarbówce.

Oświadczenie to należy złożyć:

  • najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu składnika wspólnego majątku – jeżeli będziemy przychody te opodatkowywać według skali podatkowej,
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego – jeżeli będziemy przychody opodatkowywać ryczałtem.

Oświadczenie to można zmienić odpowiednim pisemnym zawiadomieniem naczelnika US o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków. Analogicznie owe zawiadomienie składa się w terminach jak w przypadku oświadczenia.

Majątek osobisty

Oczywiście zupełnie inną jest sytuacja, gdy wynajmowane mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków. W takiej sytuacji nie występuje współwłasność. Chodzi o sytuację, gdzie jeden z małżonków jeszcze przed ślubem dysponował nieruchomością lub otrzymał nieruchomość w spadku po swoich bliskich.

Ważne zmiany w podatkach

Limit 100.000 PLN

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu od 2018 roku obowiązują dwie stawki ryczałtu, tj. 8,5% i 12,5%. Druga stawka ryczałtu, tj. w wysokości 12,5%, ma zastosowanie do przychodów ponad 100.000 zł (a dokładnie od nadwyżki ponad tę kwotę), przy czym limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

Ewidencja przychodów

Z początkiem 2019 roku zlikwidowano obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów przez podatników osiągających przychody z najmu prywatnego i korzystających z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynikała z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Obecnie wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. zaksięgowanie przelewu na rachunek wynajmującego.

Złożenie PIT-28

Po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku podatkowym; przy czym zeznanie złożone przed początkiem terminu uznawać się będzie za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. Powyższy termin złożenia PIT-28 dotyczy przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

W jakim US należy płacić podatek

W urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości. Bardzo często osoby z dużych miast inwestują środki finansowe w zakup nieruchomości pod wynajem w mniejszych miejscowościach; jak też i ludzie z mniejszych miejscowości kupują na wynajem mieszkania w większych miastach akademickich. I jedni i drudzy zaliczki na podatek odprowadzają tam, gdzie jest ich miejsce zamieszkania.

Zwolnienie z opodatkowania

Nie zapłacisz podatku, jeżeli wynajmujesz pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.


Zapisz się na listę (kliknij: śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: