RSS

Czynsz za remont

Czynsz za remont

Budowlaniec lokatorem

W przeszłości zdarzały mi się sytuacje, w których potencjalnymi najemcami były osoby związane bezpośrednio z branżą budowlaną, a w szczególności wykończeniówką.

Ludzi ci wyszukiwali w internecie mieszkania w gorszym standardzie i w zamian za zamieszkanie oferowali swoje usługi. Zazwyczaj były to oferty oparte na czystym barterze. Rzadko taki lokator żądał miesięcznie więcej za usługę remontu, niż opiewał miesięczny czynsz najmu; najczęściej budowlaniec oferował konkretne roboty w zamian za czas, w jakim mógłby zamieszkać, opłacając jedynie koszty stałe nieruchomości oraz media.

Życie życiem

W swojej karierze zdecydowałem się na taki barterowy wynajem nie więcej niż 3 razy. I moim zdaniem o 3 razy za dużo.

Co się działo? Jest takie powiedzenie, że

szewc bez butów chodzi

I dokładnie to samo działo się z moimi mieszkaniami na wynajem. Niby miały pięknieć z miesiąca na miesiąc, niby miały zyskiwać na wystroju, niby miały coraz bardziej zachwycać oczy … NIBY!! Co się działo? Ano kompletnie nic się nie działo!! Jeszcze byłem stratny na zakupionych materiałach.

Warto zadać sobie pytanie “dlaczego tak się działo, że nic się nie działo?

Doszedłem do wniosku, że ci wszyscy budowlańcy po prostu chcieli gdzieś zamieszkać i to za darmo. Kłamali w żywe oczy, jaki to pałac nie zrobią z mojego mieszkania przy współudziale swoich umiejętności, ale jeszcze przed podpisaniem umowy i zdaniem lokalu. Tuż po, niektórzy nawet coś zrobili – pomalowali coś tam od niechcenia, czy wymienili jakąś rzecz. Nic ponad to.

Jeden taki lokator tak się wczuł w rolę, że nowo zakupione (przeze mnie) drzwi wejściowe zamontował komuś innemu – pewnie tam, gdzie na co dzień pracował. Za to mi zostawił okap do kuchni – pewnie czyjś okap i pewnie z poprzedniego swojego najmu. Zanim się zorientowałem, po lokatorze w mieszkaniu zostało tylko kilka puszek zużytej farby … i bynajmniej zużytej nie w mojej nieruchomości. Później dowiedziałem się, że siedzi za defraudacje.

Kolejny budowlaniec od remontów w przypływie jakiegoś alkoholowego szaleństwa poczuł się jak Picasso i trzasnął mi w salonie na ścianie mozaikę z kleju do płytek w kształcie koła o obrębie 2 m. Usunięcie tego arcydzieła i doprowadzenie ściany do stanu normalnego kosztowało mnie później w przeliczeniu 2 czynsze najmu.

Biznes biznesem

Skąd w ogóle pomysł, aby rozliczać się barterowo? Pieniądze – to główny motywator. Ponieważ ich nie miałem, a chciałem aby moje mieszkania dorównywały standardom rynkowym, co by miało bezpośrednie przełożenie w wyższym czynszu, który mógłbym pobierać w krótszym czasie. Czyli skalkulowałem, że jeżeli wynajmę mieszkanie na 6 m-cy w zamian za remont, to po tym terminie zyskam większe możliwości zarabiania, niż bym miał się bujać kolejne 2 lata i w tym czasie uzbierać pieniądze z niskiego czynszu na ten sam remont.

Moim zdaniem tak postępuje większość ludzi, którzy godzą się na udostępnienie swojej nieruchomości w zamian za nakład pracy. I również wg mojej opinii może to być bardzo korzystne rozwiązanie biznesowe dla obu stron transakcji. Jednak należy o to właściwie zadbać: dobry wybór wykonawcy (najemcy), dobra umowa, zabezpieczenia.

Porada dla inwestorów

Swoim klientom, których lokalami zarządzam, odradzam barteru. Dlaczego? Ponieważ wiem, jak ciężko jest znaleźć odpowiedniego (godnego zaufania, profesjonalnego, uczciwego) usługodawcy, który będzie lokatorem, a jeszcze ciężej jest wyegzekwować od takiej osoby warunki umowy. Jednak jest to jakieś wyjście dla wynajmujących, którzy chcą w miarę tanio ulepszyć swoje nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 
Dodaj komentarz

Posted by w dniu 6 Kwiecień 2014 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , ,

Nieużywane mieszkanie

Nieużywane mieszkanie

Nieużywany lokal

Niszczeje. Dokładnie tak jest! O wszystko należy odpowiednio dbać. O nieruchomości również. Nawet o grunt, który potrafi zarosnąć tak, że po kilku latach właściciel nie potrafi wskazać granice działki. Lokale mieszkalne może nie zarastają roślinnością, przynajmniej w naszym klimacie, ale wpływ różnych czynników przyśpiesza ich zużywanie.

Kto ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność można zrzucić na wiele czynników. Może to być deszcz, który wdziera się do pomieszczeń poprzez kiepskiej jakości uszczelki okienne, czy poprzez nieszczelności w systemie rynien. Może to być wiatr, który nawiewa piach i brud na mury. Może to być wilgoć, która niepostrzeżenie wkrada się do pomieszczeń i niszczy ściany.

Jak więc widzisz, dewastacja wcale nie musi być spowodowana działalnością człowieka. Znowu z drugiej strony, człowiek może skutecznie zapobiegać powolnemu rujnowaniu.

Dlaczego nieużywany lokal niszczeje

Z mieszkaniem jest podobnie jak z człowiekiem, czy samochodem. Jeżeli o nie nie dbamy – mści się na swój sposób. Jeżeli nie wymienisz na czas paska rozrządu – silnik może ulec zniszczeniu. Jeżeli nie dostarczasz swojemu organizmowi ruchu lub witamin – tracisz zdrowie.

Jeżeli nikt nie mieszka w lokalu, lub nie przebywa przez dłuższy okres czasu – lokal traci swoją świetność. Pustostan jest równie niedobry jak lokator, który dewastuje nieruchomość. Tylko różnica jest taka, że lokatora możesz podać do sądu i odzyskać odszkodowanie.

Co może się stać w nieużywanym mieszkaniu

  • uszczelki murszeją z braku nawilżania – kruszą się i krany zaczynają przeciekać
  • instalacja wodna zapycha się poprzez wytrącający się kamień w zastałej wodzie
  • instalacja gazowa (termy) zapowietrza się
  • aluminiowa instalacja elektryczna utlenia się i występują problemy z zapalaniem światła, czy spięcia
  • w niewietrzonym mieszkaniu łatwiej zbiera się wilgoć i powstaje pleśń lub grzyb
  • brak używania zamków powoduje problemy w ich otwarciu

Pustostany

Prawdopodobnie w pełni zdajesz sobie sprawę z bezpośrednich kosztów finansowych niewynajętego mieszkania. Mowa o opłatach eksploatacyjnych na utrzymanie całego budynku, kosztach stałych za media, czy o podatku od nieruchomości.

Do tego dochodzą wszelkie naprawy urządzeń, czy stałych elementów, które odmawiają posłuszeństwa dzięki właśnie zaprzestania ich prawidłowego funkcjonowania. Brzmi nieco naciąganie, ale …

Przejmując w zarządzanie najmem lokal mieszkalny, położony na ostatnim piętrze, który stał niewynajęty przez 1,5 roku musiałem wymienić baterię wannową, wezwać fachowca aby uruchomił piecyk gazowy, powymieniać uszczelki w oknach oraz sitka w kranach i pozbyć się odoru w toalecie.

To wszystko oczywiście wymagało nakładów finansowych; a te dodatkowe koszty znacząco podwyższyły ogólny miesięczny rachunek za posiadanie mieszkania.

Porady dla wynajmujących

Unikanie pustostanów powinno być Twoim priorytetem w biznesie wynajmu. Niestety i mi się zdarzają dłuższe lub krótsze okresy, w których lokale stoją puste, czekając na najemcę. W tym czasie proponuję Tobie przeprowadzenie konserwacji takiego lokalu. Temu tematowi poświęciłem część szkolenia, które możesz zobaczyć tu: Tajemnice dobrego zarządzania wynajmem

Zobacz wstęp do 3 godzinnego szkolenia

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

Zwierzak w wynajętym mieszkaniu

Zwierzak w wynajętym mieszkaniu

Lokator posiada zwierzaka

Wynajmując lokale mieszkalne dość często spotykam się z zapytaniem o możliwość trzymania jakiegoś zwierzęcia przez potencjalnego najemcę. Zauważyłem, że jest to dość istotny problem dla wielu właścicieli nieruchomości mieszkalnych.

Zwierz wcale nie oznacza psa

Ludzie mają różne upodobania co do wyboru swoich milusińskich. Zazwyczaj chcą zamieszkać z psem. Rzadziej z kotem, żółwiem, czy kanarkiem. Każde zwierzę reprezentuje inne cechy. Pomijam już fakt, że pies psu nie równy; jeden ujada, drugi sika, kolejnego ani nie widać, ani nie słychać.

Wynajmować, czy nie

Na to pytanie należy samemu sobie odpowiedzieć. Jednak chciałbym przybliżyć Tobie kilka rzeczy:

  • zastanów się, czy chcesz aby w Twoim mieszkaniu na wynajem zamieszkał również nieczłowiek
  • podaj kilka (min. 5) powodów (i najlepiej zapisz je na kartce) przemawiających “za” i “przeciw”
  • przeczytaj raz jeszcze swoje notatki i dokonaj wyboru – bez emocji.

Za i przeciw – przykład

 Za wynajęciem

 Przeciw wynajmowaniu

 uzyskam najemcę

 zwierzak może zniszczyć mieszkanie

 zminimalizuję pustostan

zwierz może być niebezpieczny dla sąsiadów

 mogę otrzymać większy czynsz

 zazwyczaj brzydko pachnie w lokalu

 lubię zwierzęta

 skargi sąsiadów

Wynajem to biznes

I dokładnie chcę, abyś tak to traktował. Zwierzak to problem jego właściciela. Aczkolwiek mogą pojawić się powody wskazujące na przeniesienie problemu na Ciebie – jak choćby zniszczona kanapa przez pazurki kota, czy przesiąknięcie wykładziny moczem kundla. Jednak takie “ale” powinna regulować umowa najmu.

Dlaczego tak się upieram, że powinieneś traktować wynajem jak biznes? Ponieważ jak będziesz ulegał skarżącym się sąsiadom, nie będziesz zarabiał; a w wynajmie chodzi właśnie o zarabianie. No chyba, że chcesz pełnić rolę Czerwonego Krzyża?

Pamiętaj

Nie da się wszystkich naraz zadowolić, ale wqr..ć to i owszem

Wybierz to, co jest najbardziej opłacalne dla Ciebie.

Patrząc na tabelę powyżej możesz dojść do wniosku, że:

  • o wiele szybciej znajdziesz najemcę – wielu najemców dostaje odpowiedź negatywną od właścicieli, którzy otrzymali informację, że chcą wprowadzić się ze zwierzakiem
  • możesz dodatkowo na tym zarobić, podnosząc (nieznacznie) czynsz za wyrażenie zgody na zwierzaka

Zabezpieczenie wynajmującego

Wspomniałem już o dobrze skonstruowanej umowie najmu, gdzie warto wpisać kilka punktów na temat czystości, czy ewentualnych szkód wyrządzonych przez zwierzę.

Musisz jednak mieć na uwadze to, jaki konkretnie zwierzak ma zamieszkać w Twoim lokalu. Jeżeli chodzi o psa i kota, to nie trzeba tego tłumaczyć. Ale ludzie mają bardzo wyrafinowane hobby.

Historyjka z życia wzięta

Mój kolega, z którym pracowałem w jednym biurze nieruchomości, najmował pokój. Pewnego dnia do pracy przyszła paczka. Okazało się, że zamówił sobie … pająka. Zapytany o ulubieńca wyznał, że posiada terrarium z 2 pajęczakami, które trzyma tam, gdzie mieszka – w najętym pokoju. A ten pajączek, który akurat dostał, był jednym z najgroźniejszych. Kilka dni później kolega spóźnił się do pracy. Wiesz, jaki był powód? Pająki nawiały z terrarium!

Proponuję, abyś w swojej umowie najmu, w miarę szczegółowo określił, jakie to ma być zwierzę – na jakie się godzisz. Np. pies rasy takiej a takiej, lub do max. wagi X kg. Pisząc, że pozwalasz na zwierzęta, tym samym pozwalasz na trzymanie milionów gatunków: od skorpionów, po tarantule, a na wężach kończąc. Tak na marginesie, to odbierałem kiedyś swoje mieszkanie po najemcy, w którym znajdowała się wylinka ptasznika. Raczej nie było to przyjemne doznanie.

Wynajmowanie mieszkania na pokoje

W takim przypadku musisz dowiedzieć się, czy zwierzak nie będzie przeszkadzał innym domownikom? Pamiętaj, że nie wszyscy muszą lubić ćwierkającego o 5. rano kanarka, czy tuptającą po nocy świnkę morską.

Przytaczam na koniec list z zapytaniami, który dostałem od właściciela mieszkania, który wynajmuje je na pokoje. Być może Ty również skorzystasz z moich rad.

Zapytanie wynajmującego:

W moim przypadku pojawia sie wyzwanie dotyczące wynajmu mieszkania. Potrzebuje aneksu do umowy, na podstawie ktorej jako wynajmujacy wyraże zgodę na możliwosc trzymania zwierzaka ( szczura :-) ) jednemu z wynajmujacych.
Pozostali lokatarzy nie maja nic przeciwko. Wiedza ze to storzenie jest wazne dla kolegi itd.
Wyrazajac zgode chcialbym jednak to usankcjonowac  na pismie z prawami i obowiazkami spoczywajacymi na opiekunie zwierzaka.
I tak myslalem o zapisie w ktorym:
1. wszyscy pozostali lokatorzy musza wyrazic swoja zgode na zwierzatko.
2. za wszelkie szkody uczynione przez zwierzatko koszty naprawy ponosza solidarnie.
3. opiekun odpowiedzialny jest za posiadanie wszelkich waznych dokumentow weterynaryjnych stwierdzajacych stan zdrowia zwierzecia i potwierdzajacych brak chorób ktore mialyby wplyw na zdrowie ludzi.
4. opiekun ponosi pelna odpowedzialnosc za zwierzatko i ( tu nie wiem jak napisac ale chodzi o to ze jak ugryzie kogos z lokatorow lub gosci to roszczenia beda kerowane do opiekuna zwierzatka).
5. wynajmujacy zastrzega sobie prawo cofniecia zgody lokatorowi na trzymanie zwierzecia bez podawania przyczyn.
6 inne Pana sugestie

Moje odpowiedzi:
Ze zwierzakami mogą być komplikacje, jednak jeżeli wyraża się zgodę (jako wynajmujący) to cała odpowiedzialność spoczywać powinna na właścicielu zwierzaka – cokolwiek by to nie było.
Pkt 1 – Pana sugestia, aby wszyscy lokatorzy wyrazili uznanie/aprobatę na trzymanie przez kogoś zwierzęcia jest słuszna i jak najbardziej może Pan to dopisać – domyślam się, że chodzi o wynajem studentom, którzy są w świetle prawa obcy wobec siebie.
Co do pkt 2, to wpisałbym jedynie, że właściciel zwierzaka (i wyłącznie on) ponosi za niego wszelką odpowiedzialność. Tak będzie fair dla ogółu; i tak dobrze, że pozostali się zgodzili na trzymanie zwierzęcia, dlaczego mają odpowiadać materialnie za jego szkody?
Pkt 3 – wszystko zawarte jest w pkt 1 i tu w ogóle nie rozpisywałbym się na ten temat, ponieważ co zwierzak to inne obowiązki a ich jest tak wiele, że … odpowiedzialny za zwierzaka jest właściciel zwierzaka i tyle :)
Pkt 4 – patrz pkt 1 i 3
Pkt 5 – OK, np. może się zdarzyć, że sąsiedzi będą bać się agresywnego psa lub mieć serdecznie dosyć ujadania – pies nie szczur, ale piszę ogólnie.
Pkt 6 – nie mam innych sugestii; jeżeli pozwala Pan na trzymanie zwierzaka (konkretnego) i przerzuca Pan całą odpowiedzialność za zwierza na jego właściciela i jeszcze inni domownicy na to się godzą, to nic dodać, nic ująć.

Wg mnie nie ma się co rozczulać nad zwierzakiem, pisząc dla niego osobny rozdział umowy najmu. W sumie wszystko (warunki umowy), co dotyczy najemcy, również dotyczy jego dzieci, czy zwierzaków.

Czy należy poinformować zarządcę o zwierzu lokatora?

Zarządca na pewno musi wiedzieć ile osób zamieszkuje lokal. I na tym bym zakończył. Jeżeli lokator nie będzie zbierał odchodów po psie, to bądź pewny, że zarządca dowie się o tym od sąsiadów. Tak jak już wcześniej wspomniałem – właściciel zwierzaka jest za niego odpowiedzialny; nie Ty!

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Notatka na marginesie
2013 in review – czyli podsumowanie 2013 roku

Drogi Czytelniku,

The WordPress.com przygotował roczny raport podsumowujący 2013 rok dla blogu RozliczanieNieruchomosci.wordpress.com

W tym krótkim tekście zawarty jest jego przekaz:

Muzeum Luwr ma 8,5 miliona gości rocznie. Ten blog był oglądany około 82.000 razy w 2013 roku. Gdyby zorganizowano wystawę w Luwrze, tym wszystkim osobom zajęłoby około 4 dni, żeby ją zobaczyć.

Kliknij w ten link, aby przejrzeć cały raport.

Szanowny Czytelniku,

przyjmij ode mnie najlepsze życzenia:

  • zdrowia (bez którego nic się nie liczy),
  • szczęścia (które wspiera przedsiębiorczych) i
  • pomyślności (zrealizowania celów) na kolejny 2014 rok!

nowy rok w rozliczaniu nieruchoomości

2013 in review – czyli podsumowanie 2013 roku

 
Dodaj komentarz

Posted by w dniu 31 Grudzień 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , ,

Pierwsza płatność za najem

Pierwsza płatność za najem

Zdecydowany najemca

Jako wynajmujący jesteś już po przygotowaniu lokalu i pewnie kilku lub kilkunastu jego prezentacjach potencjalnie zainteresowanym osobom. W końcu trafiasz na człowieka, który mówi “TAK“. Czyż to nie piękne? Czujesz się uradowany, podekscytowany i nie możesz powstrzymać wewnętrznego uśmiechu.

Umowa najmu

Robisz szczegółowy spis z natury i tworzysz protokół zdawczo-odbiorczy. Wszystko starasz się wyjaśnić najemcy. W ciągu kilku minut najemca jest zasypywany milionem informacji; jakże istotnych z Twojego punktu widzenia. Istotnych również dla najemcy, ale on jeszcze tego nie wie.

Czytasz głośno wcześniej przygotowaną umowę najmu i starasz się tłumaczyć każdy paragraf, każdy punkt. Jeżeli Twoja umowa kończy się na jednej – no ewentualnie na dwóch stronach, to potencjalny najemca może nawet zapamięta te najważniejsze kwestie. Ja jednak wolę korzystać z bardzo doprecyzowanej umowy, która zazwyczaj posiada kilkanaście stron (wraz z załącznikami). Dlaczego? Ponieważ wszystko jest w niej czarne lub białe – eliminuję szarości, tzn. niedomówienia, które mogą być fatalne w skutkach – zwłaszcza finansowych.

Dobrze przygotowaną umowę możesz pobrać z tej strony: umowa najmu

I co dalej robię z umową? Tłukę ją z najemcą, aż upewnię się, że wszystko rozumie! Dlatego od razu uprzedzam, że na samą umowę potrzebuję około 1 godziny i proszę, aby lokator/najemca zarezerwował sobie ten czas wyłącznie dla mnie.

Rozliczenie z najemcą

Po podpisanej umowie, gdy wydaje się, że najemca wszystko już powinien wiedzieć, przychodzi moment na pierwsze rozliczenie najmu. Twój klient będzie pewnie jeszcze nieco oszołomiony umową, a dokładniej to przytaczaniem jej zapisów i przyswojeniem ich. To jest męczące – raczej psychicznie, niż fizycznie, ale opłacalne – zwłaszcza dla Ciebie, jako wynajmującego (jeżeli masz oczywiście dobrze skonstruowaną umowę chroniącą Twoje interesy).

Niby wszystko jasne, wszystko pięknie, a najemca nie wie ile ma Tobie dać pieniędzy. No właśnie, ile? :) Ja stosuję prosty mechanizm:

jeżeli najemca nie przejmuje w najem lokalu w pierwszym dniu miesiąca, to wszystkie koszty dzielę na 30 części i mnożę przez ilość dni najmu do końca pierwszego miesiąca

Dlaczego właśnie tak? Ponieważ uważam, że to jest fair wobec najemcy. Do czasu wynajęcia (czas pustostanu) sam ponoszę koszty stałe i zmienne jak:

  • energia elektryczna,
  • gaz,
  • woda,
  • zarządca budynku
  • zaliczki na fundusz remontowy, itp.

Oczywiście zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym koszt za media (prąd, gaz, woda) zaczynam naliczać od momentu przekazania lokalu. Rozliczanie ułatwia mi program System Rozliczania Wynajmu, który bardzo dokładnie wylicza kto, ile i za co płaci do dnia i od dnia przekazania lokalu w najem.

Program możesz nabyć tu: System Rozliczania Wynajmem

Kaucja

A co z kaucją? Jak to co z kaucją? Bierz od razu 100% Od razu znaczy w momencie przekazania lokalu. Jeżeli najemca nie będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zapłacenie za czynsz i opłaty eksploatacyjne oraz pokrycie kaucji, to poważnie rozważ, czy rzeczywiście chcesz wynajmować lokal właśnie tej osobie!

Porady dla wynajmujących

We wrześniu wynajmowałem mieszkanie, które właściciel przekazał mi w zarządzanie. Po przygotowaniu lokalu (odświeżenie) od razu pojawili się potencjalni zainteresowani. Większość z nich była studentami – szkoła wezwała po wakacjach :) Raz przyszło 2 chłopaków. Gadka szmatka, oprowadzenie po mieszkaniu, krótkie objaśnienie zasad (bez pokazywania umowy najmu) i zaczęła się rozmowa o kaucji. Jeden ze studentów mówi mi, że dotychczas byli (oni) przyzwyczajeni do wpłacania kaucji na raty – po 150 zł. Hmmm, pomyślałem przez chwilę - kaucja wynosi 1.100 zł, czyli by mi wpłacali ją przez ponad 7 m-cy – i powiedziałem, że OK, ale po zakończeniu najmu ja też będę wypłacał kaucję na raty – po 150 zł/m-c. Noooo, nie poszli na to :) I jak to się skończyło? Cóż, im nie wynająłem. Dlaczego? Ponieważ unikam na samym początku problemów z lokatorami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przeniesienie licznika – najem

Przeniesienie licznika – najem

Przepisanie licznika na lokatora

Wynajmując lokal mieszkalny właściciel nieruchomości może żądać przepisania podliczników na najemcę. Jakich podliczników? Na przykład podlicznika zużycia energii elektrycznej, gazu, wody ciepłej, wody zimnej, czy ogrzewania.

Niestety nie wszystkim podlicznikom można zmienić właściciela. Najczęściej wykonuje się to w stosunku do liczników prądu i gazu, ponieważ z reguły te media są rozliczane bezpośrednio przez dostawcę. Zdarzają się też sytuacje, gdy właściciel rozlicza wodę bezpośrednio w zakładzie wodociągowym lub energię za ogrzewanie w zakładzie ciepłowniczym, ale są to dość rzadkie przypadki. Zazwyczaj rozliczanie za media przypada zarządcy nieruchomości. Np. w Gorzowie Wlkp. jedna z największych spółdzielni mieszkaniowych rozlicza (ryczałtowo) zużycie gazu dla swoich mieszkańców i nie ma możliwości rozliczania gazu bezpośrednio przez najemcę.

Działanie przepisania licznika na najemcę ma dwie główne korzyści:

Wygoda

Co prawda sama procedura zamiany osoby odpowiedzialnej za zużywanie danego medium może być nieco kłopotliwa* ale później pozwala na niezaprzątanie głowy właściciela poszczególnymi płatnościami.

* należy pobrać odpowiednie druczki, wypisać je, dać do podpisu najemcy, zanieść wypełnione druczki do zakładu, a niekiedy pojechać tam razem z przyszłym lokatorem

Bezpieczeństwo

Wszystko przejmuje lokator i robi to na swoje nazwisko. Od tej chwili właściciel nieruchomości zostaje niejako zwolniony z odpowiedzialności za rozliczenia finansowe.

Uwaga: jeżeli najemca nie zapłaci rachunków, to zostanie zdjęty licznik. Po pozbyciu się złego lokatora, właściciel podpisuje nową umowę z danym zakładem (dostawcą), który montuje nowy licznik. Właściciel nie płaci za ponowne podłączenie!

Wada przepisania licznika

Zmiana danych w umowie z dostawcą z właściciela na najemcę może przysporzyć sporo kłopotu właścicielowi po rozwiązaniu umowy najmu. Prawo jest tak skonstruowane, że wymaga wypowiedzenia umowy przez aktualnego klienta.

Załóżmy, że lokator, na którego jest przepisany podlicznik, nagle wyprowadza się bez słowa i znika nie wypowiadając umowy z dostawcą np. prądu. Właściciel znajduje nowego najemcę. Niestety nowa osoba nie może podpisać nowej umowy z zakładem energetycznym, do póty stary klient z niej nie zrezygnuje. Niestety prawo nie pozwala na wypowiedzenie umowy przez dostawcę.

Cóż się dzieje dalej? Nowy lokator zamieszkuje nieruchomość i cieszy się energią elektryczną, za którą nie płaci. Rachunki przychodzą bowiem na ex-najemcę. Po jakimś czasie zaczynają przychodzić wezwania do zapłaty, które również obciążają byłego najemcę. Nowy lokator mieszka nadal i korzysta z mediów. Pewnego dnia zakład energetyczny odcina prąd. Nowy najemca zostaje pozbawiony energii elektrycznej. Przychodzi z tym do właściciela. Zachowania lokatora mogą być różne, ale może, w sporadycznych przypadkach, dojść do zerwania umowy najmu i wynajmujący straci źródło przychodu z powodu niedotrzymania warunków umowy – chodzi o zapewnienie dostaw prądu.

Co się dzieje dalej? Właściciel zgłasza chęć przepisania licznika z powrotem na siebie lub nowego najemcę. Jednak zakład energetyczny ma swoje wytyczne – procedury – które trwają zazwyczaj kilka dni roboczych. Może to nie hiperproblem, ale czy wytrzymasz tydzień bez prądu?

Rada dla wynajmujących

W sytuacji, gdy były lokator nie wypowiedział osobiście umowy z dostawcą należy opisać szczegółowo sprawę i zgłosić się do kierownika/dyrektora placówki danego zakładu z prośbą o rozwiązanie umowy z byłym najemcą. Są to sytuacje wyjątkowe, które nie zawsze mogą przyśpieszyć procedury rozwiązywania umów, ale zawsze nadzieja pozostaje.

Liczniki przedpłatowe

Fantastycznym rozwiązaniem dla właścicieli wynajmujących swoje nieruchomości lokalowe jest założenie liczników tzw. pre-paid. Działanie licznika jest proste – dostarcza medium (np. gaz lub energię elektryczną) tak długo, aż wyczerpie się zakupiony limit. Aby aktywować dalsze korzystanie z licznika i medium, należy doładować licznik – czyli dokupić doładowanie – tak jak w przypadku telefonów komórkowych na kartę.

Niestety wiele firm nie wchodzi w liczniki na doładowanie lub wręcz wycofuje się z nich. Dostawcy tłumaczą to wyższymi kosztami i związaną z tym nieopłacalnością.

Rozliczanie liczników

Zawsze możesz skorzystać z Systemu Rozliczania Wynajmu, którym bardzo dokładnie wyliczysz zużycie mediów w swoim lokalu, bez przepisywania licznika na najemcę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Umowa najmu dla studentów

Umowa najmu dla studentów

Witam,
pozwolilem sobie napisac do Pana w zwiazku z zakupem pakietu umow najmu jak i programu do administrowania nieruchomoscia.
Obecnie bede wynajmowal jeden lokal mieszkalny dla 3 studentow.
Moje pytanie jest nastepujace:
bazujac na Pana doswiadczeniu i zakupionej przeze mnie umowy najmu jak powinna byc skonstruowana umowa uwgledniajac ze 3 osoby beda uzytkowaly ten lokal.
czy w pozycji najemca nalezy wpisac wszystkie 3 osoby i wowczas solidarnie beda odpowiadac za wszystkie zapisane u Pana w umowie zapisy? czy jednak umowa powinna byc inaczej skonstuowana? Prosze o Pana komentarz
pozdr
Marek Czajkowski
PS
przestudiowalem zakupiony material – duze brawa

To jest e-mail, który otrzymałem 12 sierpnia 2013 od jednego z moich Klientów. Ponieważ jest to przypadek, który dotyka prawie wszystkich właścicieli wynajmujących mieszkania studentom, postanowiłem opisać moją wizję rozwiązania problemu wynajmu.

Umowa o najem ze studentami

Mowa jest o umowie pisemnej, która ma wiązać obie strony: właściciela i najemcę. Jeżeli chodzi o stronę właściciela, to jest wszystko jasne. Jednak kogo wpisać jako najemcę?

Nie ma idealnego rozwiązania

Osobiście widzę 2 rozwiązania:

1. Wszystkie osoby mieszkające występują jako najemcy

Wpisujemy wszystkie trzy osoby do umowy. Wszystkie te osoby podpisują się jako najemca i mówimy tym osobom, że są najemcami. Muszą to poczuć – chodzi nie tyle o prestiż bycia najemcą, co o poczucie odpowiedzialności. Niestety z tym ostatnim jest nieco gorzej.

Problemy najczęściej występujące

Młodzi ludzie zamierzający zamieszkać razem. Być może znają się ze szkoły, z widzenia, z opowieści; a teraz mają zamieszkać razem pod jednym dachem. Po pewnym czasie, w 99% przypadkach, dzieje się jedna rzecz: kłótnia. Powodów jest tysiące, ale zazwyczaj tylko jedno rozwiązanie: rozłam. Czyli ktoś musi odejść.

Rozwiązanie dla wynajmującego

Jak 2 zostanie, to jest szansa na podtrzymanie najmu. Zdarza się, że nagle tych dwóch postanawia przeprowadzić się do innych kolegów i mieszkanie nagle zostaje puste. Można “zawalczyć” o to, aby przygruchali sobie kompana na miejsce tego, co odszedł i podpisać ze wszystkimi aneks do umowy. W umowie można zawrzeć zapis, że 1/3 kaucji osoby odchodzącej bez przestrzegania terminu wypowiedzenia (np. 3 m-ce) przepada, a reszta ma wyrównać kaucję do 100% – od razu lub po znalezieniu zamiennika.

Rozliczanie najmu

Problem przysparza rozliczanie osób pozostałych w mieszkaniu. Można na nie zrzucić odpowiedzialność za rozliczenie – czyli pobierać 100% wszystkich kosztów (nie będą zadowoleni), lub 2/3 (jak zostają 2 osoby z 3) do czasu znalezienia kompana (może wydłużyć najem, pomimo straty 33% przychodu z czynszu). Koszty stałe (za media, eksploatacja dla zarządcy) bym rozliczał na 2 osoby, które zostały (2 mniej zużyją, niż 3).

Odpowiedzialność

Tu odpowiedzialność jest grupowa – solidarna; czyli jak 1 zawali i nie zapłaci, to można ścigać pierwszego lepszego, który ma pieniądze – i to należy dokładnie wytłumaczyć przyszłym najemcom (zgodnie z kodeksem cywilnym art 366, 370 i dalsze). Jednak, gdy wszyscy są odpowiedzialni, to często wychodzi, że tak naprawdę czują, że nikt nie jest odpowiedzialny. To tak jak z mieniem gminy: gmina to my, ale dla urzędników mienie gminy jest niczyje, więc można je marnować.

2. Jest jeden najemca, a reszta to lokatorzy

W tym przypadku należy wybrać “samca alfa” i jego wpisać jako najemcę, a resztę jako lokatorów. Tylko najemca podpisuje umowę.

Odpowiedzialność

Najemca bierze na siebie 100% odpowiedzialność za siebie i za lokatorów. Lokatorów można dopisać w osobnym załączniku (imię, nazwisko, pesel itd.), a w umowie wymusić na najemcy, aby podawał każdą zmianę/wymianę lokatora. Można ograniczyć ilość lokatorów do 2 (+ 1 najemca).

Rozliczanie lokalu

W tym przypadku właściciel rozlicza się z najemcą i nikim innym. Ten schemat zrzuca odpowiedzialność z wynajmującego na najemcę – odpowiedzialność za terminowe rozliczanie się ze zobowiązań wynikających z najmowania mieszkania. Jeżeli ktoś zbije szybę, to odpowiada za to najemca, nie lokator; przynajmniej przed właścicielem mieszkania. Później osoby mieszkające w lokalu mogą się rozliczać nawzajem, ale to pozostaje już poza właścicielem.

Korzyści

W tym modelu uzyskujemy kierownika mieszkania, który odpowiada przed właścicielem i wie, że jak coś będzie nie tak, to właściciel będzie miał wyłącznie do niego pretensje. Być może w takim układzie w mieszkaniu będzie panował spokój i porządek, utrzymywany twardą ręką i nerwami najemcy.

Z ustawy o ochronie praw lokatorów

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
  • lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
  • właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
  • współlokatorze – należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem;

Kwestia wakacji

W umowie najmu można dodać zapis mówiący o przetrzymaniu lokalu mieszkalnego przez pewien, ściśle określony czas - np. przez okres wakacyjny.

Korzyści

Plusem takiego rozwiązania dla studenta jest to, że ma umowę, ale nie musi płacić przez cały czas kwoty czynszu, tylko kwotę umowną – zazwyczaj sporo mniejszą – w miesiącach, gdy nie zamieszkuje nieruchomości (np. lipiec – sierpień).

Plusem dla wynajmującego jest to, że posiada podpisaną umowę na wynajem oraz ciągłe wpływy pieniędzy na bieżące opłaty i częściową rekompensatę w postaci zmniejszonego czynszu.

Inne rozwiązanie

Właściciel mieszkania może również dopisać w umowie najmu ze studentami, że w czasie wakacyjnej przerwy może wynajmować nieruchomość osobom trzecim – np. przyjezdnym, którzy szukają kilkudniowego kwaterunku z cenami poniżej cen hotelowych. Wynajmujący musi dobrze opisać w umowie takie ewentualności i podać dokładnie ile, kto i za jaki okres ma zapłacić.

Umowa najmu

Umowę możesz nabyć tu: sklep nieruchomosci-szkolenia

Umowa najmu mieszkania

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

 
Follow

Otrzymuj każdy nowy wpis na swoją skrzynkę e-mail.

Join 504 other followers