RSS

Wynajem mieszkania zadłużonego

Wynajem mieszkania zadłużonego

Wynajęcie dobre na zadłużenie

Ponad rok temu miałem taki oto przypadek:

Zadzwoniła do mnie przyjaciółka. Opowiedziała historię swojej koleżanki, która popadła w długi. Zaczęło się od utraty pracy na etacie, później zaczęły się spięcia z mężem, problemy z rodziną. Przeszło w stany załamania nerwowego. Osoba ta posiadała nowe, ładne mieszkanie, którego sama nie potrafiła utrzymać. Z miesiąca na miesiąc koszty narastały, a przychodu nie było.

W tym właśnie momencie odebrałem telefon od przyjaciółki. Chciała ratować tę koleżankę. Zwróciła się do mnie o pomoc w wynajęciu mieszkania koleżanki. Niestety wszystkie próby ratowania sytuacji spełzły na niczym. Właścicielka lokalu zachowała totalną bierność i poszła na dno wraz ze statkiem. Szkoda.

Ratowanie sytuacji

Na powyższym przykładzie można dopatrzeć się pewnych schematów. W życiu bywa różnie: raz pod wozem, raz na wozie. Jednak, jak ma się złe długi i jak nic się z tym nie robi – to sytuacja się pogarsza. Takie mieszkania stanowią kąsek dla wytrawnych inwestorów, którzy przejmują je za długi, często dużo poniżej ich wartości rynkowej. Cóż – tak się tworzą okazje. Niestety jedna strona musi stracić, aby druga mogła zyskać.

Być może znasz podobne osoby do koleżanki mojej przyjaciółki; osoby, którym po prostu w pewnym momencie życia coś nie wyszło i załamały ręce. Czas mijał, koszty rosły, odsetki zaczęły gonić odsetki i … komornik zabrał wszystko.

Wynajem może być słusznym posunięciem i bardzo przyczynić się do ratowania sytuacji. Jeżeli dłużnik posiada nieruchomość, w której mieszka i ma możliwość zamieszkać gdzie indziej – gdzieś, gdzie koszty będą o wiele mniejsze – to warto spróbować.

Wynajem może również przysłużyć się zdołowaniu właściciela. Niezapłacone rachunki lokatorów, czy zrujnowane mieszkanie mogą pogłębić problemy.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Odszkodowanie z ubezpieczenia

Odszkodowanie z ubezpieczenia

Ubezpieczać, czy nie ubezpieczać

Wydaje się pytaniem retorycznym, jednak ciągle napotykam właścicieli nieruchomości, którym szkoda wydać raz w roku kilkaset złotych na zabezpieczenie kilkuset tysięcy złotych!! Dziwne, ale jak najbardziej prawdziwe. Co śmieszniejsze, to to, że wydają po 5 tys. zł na OC+AC samochodu wartego 100 tys., a nie chcą wydać 200 zł na ubezpieczenie mieszkania wartego 400 tys. zł.

Nie rób tak – ubezpieczaj swoją własność!! To jedna z kluczowych dewiz inwestycyjnych – ubezpieczenie. Dzięki niemu jesteś w stanie zminimalizować ryzyko strat.

Mam szkodę i co teraz

Wszystko dobrze, dopóki nic się nie dzieje. Jednak gdy się coś przydarzy – zniszczenie nieruchomości – zaczynają się … schody. Pewnie pamiętasz jak łatwo było kupić polisę, prawda? Wszyscy agenci rzucali się na kolana przed Tobą, a Ty dumnie wybierałeś to najlepsze dla siebie ubezpieczenie. No właśnie – jeżeli chodzi o sprzedaż, to wszyscy są „cacy”. Niestety jak się coś wydarzy, to … wtedy najlepiej poznać dobrą firmę ubezpieczeniową.

Zależy, czy szkoda jest z Twojej winy, czy też nie. Jeżeli z Twojej i np. sąsiad, któremu zalałeś lokal wpadł przemoczony do Ciebie na górę, to dajesz mu swój numer polisy, przepraszasz i zamykasz drzwi :)

Jeżeli stwierdziłeś szkodę, która nie jest zawiniona przez Ciebie, najlepiej zrobisz stwierdzając jeszcze kto jest winny. Gdy rozpoznasz już sprawcę, co nie jest łatwym procesem i często przeistacza się w długie „dochodzenie”, idź do niego i poproś o numer jego polisy.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna

Najemca jest zainteresowany najmem, ale nie od dziś

Takie sytuacje zdarzają się bardzo często. Pamiętasz, co napisałem o bookowaniu najmu? Nie chcę się powtarzać, ale zapamiętaj: żeby ten biznes przynosił profity, to wynajmuj nieruchomość pierwszej osobie, która zapłaci. Dokładnie to opisałem w artykule (z 14 sierpnia 2013) w poradach dla wynajmującego – pkt 1 i 6.

Bywają takie sytuacje, w których np. rodzice szukają dla swoich pociech odpowiedniego mieszkania do najęcia. Związane jest to szczególnie z wyjazdem na studia do innego miasta. Pamiętaj, że to nie rodzice, ale ich dziecko będzie właściwym najemcą/lokatorem. Mogą to być również krewni osób będących poza granicami Polski, którzy szukają dla nich lokum w kraju. Może to równie dobrze być przyjaciółka lub przyjaciel – osoba bliska, której potencjalny najemca ufa, a która poszukuje w jego imieniu mieszkania.

Rezerwacja lokalu

Dokładnie z takimi osobami, jak wymienione wyżej, właściciel nieruchomości na wynajem powinien podpisać dokument mówiący o zobowiązaniach każdej ze stron i ewentualnych sankcjach.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , ,

Szkolenie z wynajmowania

Szkolenie z wynajmowania

Termin szkolenia

27 września 2014 r. w Szczecinie

Cel kursu

Techniki inwestycyjne

Dowiesz się jak:

  • biznesowo przygotować swoje podejście do wynajmu i inwestowania
  • rozróżnić zysk kapitałowy od cashflow
  • wyliczyć podstawowe wskaźniki opłacalności
  • inwestować na rynku pierwotnym a jak na wtórnym
  • wyliczyć wszystkie koszty
  • okazyjnie nabywać nieruchomości
  • finansować zakupy
  • napisać dobrą umowę najmu

Zobacz szczegóły

Muszkieterowie Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie najmem

 

 
1 komentarz

Posted by w dniu 28 Maj 2014 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Porysowana podłoga

Porysowana podłoga

Jak się uchronić przed rysowaniem podłogi

Dziś będzie krótko, ponieważ temat jest krótki.

Odpowiedzią jest użycie filcu pod meble. Dokładnie. Może to wydawać się banalne, ale rewelacyjnie sprawdza się w praktyce.

Różne typy podłóg

Mowa tu o podkładkach filcowych lub temu podobnych. Oczywiście podkładkach pod meble stojące na podłodze. Jeżeli posiadasz drewno, to wiesz, jak łatwo jest je wgnieść, prawda? Wiem, wiem – różne drewno ma różny stopień twardości. Ale jak któryś z gości opuści nóż na podłogę, to pewnie serce Ci staje, co?

Panele podłogowe – można kupić w danej chwili na prawdę bardzo dobre klasy ścieralności, ale pewnie zdajesz sobie sprawę z tego, że wcześniej czy później panel również się przetrze.

Kafle – super twarde podłoże, bardzo odporne na czynniki zewnętrzne jak i wewnętrzne oraz różne … nazwijmy to zdarzenia. Co mam na myśli? Wszystko, co jest związane z grawitacją :)

A dywan? Cóż, to inna historia, ale wiedz, że nie polecam dywanów lub wykładzin dywanowych albo dywanopodobnych w lokalach na wynajem innych niż biura.

Kilka zastosowań podkładek

Po pierwsze i najważniejsze: dość skutecznie ograniczają możliwość porysowania.

Po drugie: zwiększają komfort najemcy, który chce dowolnie poustawiać meble – wedle własnego uznania. W końcu on tam będzie mieszkał. Jeżeli kiedykolwiek próbowałeś pchać łóżko po podłodze, to pewnie wiesz o czym mówię … yyy piszę. Na szmacie jest łatwiej. A podkładka filcowa wygląda o niebo lepiej, niż szmata :)

Pod co podklejać filc

No pod nogi mebli. Ale również pod ramy opierające się bezpośrednio na podłodze. Pewnie co do stołu lub krzesła nie masz żadnych wątpliwości, ale do ramy łóżka możesz. Jeżeli listwa ramy leży sobie całym swym ciężarem na podłodze, to najlepiej popodklejaj podkładki w pewnych odstępach – tak, aby całość poruszała się na filcu i nie powodowała szurania o podłogę. Może się Tobie wydać dziwne podklejanie czegoś tam pod łóżko, ale jeżeli masz łóżko rozkładane to po pewnym czasie będziesz mógł zauważyć na podłodze drogę wysuwu.

Rada dla wynajmujących

Sam zadbaj o to, by zniwelować przyczynę porysowań zawczasu; np. podczas przygotowywania mieszkania do wynajmu. Walka ze skutkami jest dość kosztowna, zwłaszcza zważywszy cenę podkładek – kilka-kilkanaście złotych za paczkę. Jak nie masz filcu, to podklej kawałki starej wykładziny. I raczej zamiast używania gwoździków do przytwierdzenia podkładki – użyj dobrego kleju.

Jeżeli posiadasz jakieś meble na kółkach – fotele, rozkładane łóżka, biurka – to lepiej pozbądź się kółek na rzecz podkładek. Uchronisz podłogę lub może znacząco przedłużysz jej żywotność i wygląd.

A jeżeli doszło już do porysowania podłogi przez najemcę, to przeczytaj ten artykuł: wycena zniszczeń w lokalu mieszkalnym

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , ,

Czynsz za remont

Czynsz za remont

Budowlaniec lokatorem

W przeszłości zdarzały mi się sytuacje, w których potencjalnymi najemcami były osoby związane bezpośrednio z branżą budowlaną, a w szczególności wykończeniówką.

Ludzi ci wyszukiwali w internecie mieszkania w gorszym standardzie i w zamian za zamieszkanie oferowali swoje usługi. Zazwyczaj były to oferty oparte na czystym barterze. Rzadko taki lokator żądał miesięcznie więcej za usługę remontu, niż opiewał miesięczny czynsz najmu; najczęściej budowlaniec oferował konkretne roboty w zamian za czas, w jakim mógłby zamieszkać, opłacając jedynie koszty stałe nieruchomości oraz media.

Życie życiem

W swojej karierze zdecydowałem się na taki barterowy wynajem nie więcej niż 3 razy. I moim zdaniem o 3 razy za dużo.

Co się działo? Jest takie powiedzenie, że

szewc bez butów chodzi

I dokładnie to samo działo się z moimi mieszkaniami na wynajem. Niby miały pięknieć z miesiąca na miesiąc, niby miały zyskiwać na wystroju, niby miały coraz bardziej zachwycać oczy … NIBY!! Co się działo? Ano kompletnie nic się nie działo!! Jeszcze byłem stratny na zakupionych materiałach.

Warto zadać sobie pytanie „dlaczego tak się działo, że nic się nie działo?

Doszedłem do wniosku, że ci wszyscy budowlańcy po prostu chcieli gdzieś zamieszkać i to za darmo. Kłamali w żywe oczy, jaki to pałac nie zrobią z mojego mieszkania przy współudziale swoich umiejętności, ale jeszcze przed podpisaniem umowy i zdaniem lokalu. Tuż po, niektórzy nawet coś zrobili – pomalowali coś tam od niechcenia, czy wymienili jakąś rzecz. Nic ponad to.

Jeden taki lokator tak się wczuł w rolę, że nowo zakupione (przeze mnie) drzwi wejściowe zamontował komuś innemu – pewnie tam, gdzie na co dzień pracował. Za to mi zostawił okap do kuchni – pewnie czyjś okap i pewnie z poprzedniego swojego najmu. Zanim się zorientowałem, po lokatorze w mieszkaniu zostało tylko kilka puszek zużytej farby … i bynajmniej zużytej nie w mojej nieruchomości. Później dowiedziałem się, że siedzi za defraudacje.

Kolejny budowlaniec od remontów w przypływie jakiegoś alkoholowego szaleństwa poczuł się jak Picasso i trzasnął mi w salonie na ścianie mozaikę z kleju do płytek w kształcie koła o obrębie 2 m. Usunięcie tego arcydzieła i doprowadzenie ściany do stanu normalnego kosztowało mnie później w przeliczeniu 2 czynsze najmu.

Biznes biznesem

Skąd w ogóle pomysł, aby rozliczać się barterowo? Pieniądze – to główny motywator. Ponieważ ich nie miałem, a chciałem aby moje mieszkania dorównywały standardom rynkowym, co by miało bezpośrednie przełożenie w wyższym czynszu, który mógłbym pobierać w krótszym czasie. Czyli skalkulowałem, że jeżeli wynajmę mieszkanie na 6 m-cy w zamian za remont, to po tym terminie zyskam większe możliwości zarabiania, niż bym miał się bujać kolejne 2 lata i w tym czasie uzbierać pieniądze z niskiego czynszu na ten sam remont.

Moim zdaniem tak postępuje większość ludzi, którzy godzą się na udostępnienie swojej nieruchomości w zamian za nakład pracy. I również wg mojej opinii może to być bardzo korzystne rozwiązanie biznesowe dla obu stron transakcji. Jednak należy o to właściwie zadbać: dobry wybór wykonawcy (najemcy), dobra umowa, zabezpieczenia.

Porada dla inwestorów

Swoim klientom, których lokalami zarządzam, odradzam barteru. Dlaczego? Ponieważ wiem, jak ciężko jest znaleźć odpowiedniego (godnego zaufania, profesjonalnego, uczciwego) usługodawcy, który będzie lokatorem, a jeszcze ciężej jest wyegzekwować od takiej osoby warunki umowy. Jednak jest to jakieś wyjście dla wynajmujących, którzy chcą w miarę tanio ulepszyć swoje nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 
2 komentarzy

Posted by w dniu 6 Kwiecień 2014 w Nieruchomości, Remont, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , ,

Nieużywane mieszkanie

Nieużywane mieszkanie

Nieużywany lokal

Niszczeje. Dokładnie tak jest! O wszystko należy odpowiednio dbać. O nieruchomości również. Nawet o grunt, który potrafi zarosnąć tak, że po kilku latach właściciel nie potrafi wskazać granice działki. Lokale mieszkalne może nie zarastają roślinnością, przynajmniej w naszym klimacie, ale wpływ różnych czynników przyśpiesza ich zużywanie.

Kto ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność można zrzucić na wiele czynników. Może to być deszcz, który wdziera się do pomieszczeń poprzez kiepskiej jakości uszczelki okienne, czy poprzez nieszczelności w systemie rynien. Może to być wiatr, który nawiewa piach i brud na mury. Może to być wilgoć, która niepostrzeżenie wkrada się do pomieszczeń i niszczy ściany.

Jak więc widzisz, dewastacja wcale nie musi być spowodowana działalnością człowieka. Znowu z drugiej strony, człowiek może skutecznie zapobiegać powolnemu rujnowaniu.

Dlaczego nieużywany lokal niszczeje

Z mieszkaniem jest podobnie jak z człowiekiem, czy samochodem. Jeżeli o nie nie dbamy – mści się na swój sposób. Jeżeli nie wymienisz na czas paska rozrządu – silnik może ulec zniszczeniu. Jeżeli nie dostarczasz swojemu organizmowi ruchu lub witamin – tracisz zdrowie.

Jeżeli nikt nie mieszka w lokalu, lub nie przebywa przez dłuższy okres czasu – lokal traci swoją świetność. Pustostan jest równie niedobry jak lokator, który dewastuje nieruchomość. Tylko różnica jest taka, że lokatora możesz podać do sądu i odzyskać odszkodowanie.

Co może się stać w nieużywanym mieszkaniu

  • uszczelki murszeją z braku nawilżania – kruszą się i krany zaczynają przeciekać
  • instalacja wodna zapycha się poprzez wytrącający się kamień w zastałej wodzie
  • instalacja gazowa (termy) zapowietrza się
  • aluminiowa instalacja elektryczna utlenia się i występują problemy z zapalaniem światła, czy spięcia
  • w niewietrzonym mieszkaniu łatwiej zbiera się wilgoć i powstaje pleśń lub grzyb
  • brak używania zamków powoduje problemy w ich otwarciu

Pustostany

Prawdopodobnie w pełni zdajesz sobie sprawę z bezpośrednich kosztów finansowych niewynajętego mieszkania. Mowa o opłatach eksploatacyjnych na utrzymanie całego budynku, kosztach stałych za media, czy o podatku od nieruchomości.

Do tego dochodzą wszelkie naprawy urządzeń, czy stałych elementów, które odmawiają posłuszeństwa dzięki właśnie zaprzestania ich prawidłowego funkcjonowania. Brzmi nieco naciąganie, ale …

Przejmując w zarządzanie najmem lokal mieszkalny, położony na ostatnim piętrze, który stał niewynajęty przez 1,5 roku musiałem wymienić baterię wannową, wezwać fachowca aby uruchomił piecyk gazowy, powymieniać uszczelki w oknach oraz sitka w kranach i pozbyć się odoru w toalecie.

To wszystko oczywiście wymagało nakładów finansowych; a te dodatkowe koszty znacząco podwyższyły ogólny miesięczny rachunek za posiadanie mieszkania.

Porady dla wynajmujących

Unikanie pustostanów powinno być Twoim priorytetem w biznesie wynajmu. Niestety i mi się zdarzają dłuższe lub krótsze okresy, w których lokale stoją puste, czekając na najemcę. W tym czasie proponuję Tobie przeprowadzenie konserwacji takiego lokalu. Temu tematowi poświęciłem część szkolenia, które możesz zobaczyć tu: Tajemnice dobrego zarządzania wynajmem

Zobacz wstęp do 3 godzinnego szkolenia

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię blog Rozliczanie Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

 
Obserwuj

Otrzymuj każdy nowy wpis na swoją skrzynkę e-mail.

Dołącz do 584 obserwujących.