Wycena zniszczeń w mieszkaniu

List od wynajmującego

… Od roku jestem wynajmujacym mieszkanie czyli to ja wynajmuje jakims lokatorom. Rok temu w celu unikniecia bledu, poszukiwalem w internecie informacji na ten temat i trafilem na Pana blog. Przeczytalem wszystko uwaznie i nadal czytam w google readerze .

Przez pierwszy rok mojego przedsięwzięcia niestety mam “przyjemnosc” wynajmowac studentom i istnieje podejrzenie ze nadmiernie eksploatuja sprzety w mieszkaniu. Zbyt pobrudzone sciany, zniszczona podloga… etc.

Prosze mi powiedziec, jesli mozna w jaki sposob rozlicza Pan takie sprawy? Co to znaczy wedlug Pana “normalne” uzytkowanie. W jaki sposob reagowac na tego typu zniszczenia i jak je wyceniac w przypadku oddawania mieszkania w zakonczeniu umowy. …

Podstawowy problem wynajmującego

Powyżej cytuję mail, jaki dostałem kilka dni temu od właściciela mieszkania. Zdecydowałem się na jego publikację, ponieważ spotkałem dziesiątki wynajmujących w podobnej sytuacji, czyli z rozterkami co do wyliczenia “zużycia” nieruchomości przez lokatorów.

Jak rozliczyć najemcę ze zniszczeń

Jest to dość trudne i pewnie w każdym przypadku będzie inaczej liczone. Jednak można przyjąć pewne zasady.

Moim zdaniem najlepiej jest nie przywiązywać się emocjonalnie do rzeczy pozostawionych w mieszkaniu na wynajem. Dlaczego? Ponieważ zostaną zniszczone; może nawet nie celowo, ale często poprzez czas normalnego użytkowania. Proszę traktować swoje mieszkanie na wynajem jak biznes, czyli cyfrowo (liczbowo): przychody i koszty. Jeżeli właściciel mieszkania nie zmieni wpierw swojej mentalności, swojego podejścia, to nie wróżę zbyt długiej kariery w wynajmie.

Rola emocji

Emocje nakręcają wynajmującego. Poprzez różne stany emocjonalne właściciel nieruchomości może zapanować nad najemcą i jego czynami albo nie i jeszcze pogorszyć sprawę, zamiast polepszyć.

Aby zredukować nieprzychylne emocje należy pozbyć się z mieszkania wszystkich rzeczy, które znaczą dla wynajmującego coś więcej, a mogą ulec zniszczeniu. Będą to przede wszystkim pamiątki jak np. papirus z podróży do Egiptu, obraz babci, czy stary zegar po dziadku. Dla właściciela nieruchomości taki stary obraz będzie wręcz bezcenny, podczas gdy profesjonalny kolekcjoner dzieł sztuki w ogóle nie zwrócił by na niego uwagi ani nie dałby złamanego grosza. Więc wycenianie takich rzeczy, które uległy zniszczeniu jest niezmiernie trudne. Dlatego właśnie należy się je pozbyć z mieszkania lub dobrze zabezpieczyć – np. znosząc je do piwnicy.

Dobre emocje wywołują np. osiągane przychody z czynszu. Jeżeli pojawia się problem, to myśl o pieniądzach, które możesz zarobić. Może to brzmieć nieco kapitalistycznie, ale dokładnie w wynajmie o to chodzi – chodzi o zarabianie pieniędzy. Ci wszyscy, którzy nie pobierają lub pobierają symboliczną opłatę od najemcy (z reguły to ktoś z rodziny lub znajomy), tak na prawdę użyczają swojego mieszkania, niejednokrotnie wpędzając się w większe długi i problemy. Wynajem to biznes i gdy wynajmujący to zrozumie, zmieni się jego podejście do najemcy – jako Klienta, ponieważ klient przynosi pieniądze.

Przeliczanie strat

Jako wynajmujący, któremu zniszczono lokal lub ruchomości, traktuj wszystko zero-jedynkowo. Bierz wszystko na chłodno. Wiem, że często jest to bardzo trudne, szczególnie dla tych, którzy wynajmują jedno mieszkanie, w którym kiedyś mają zamiar sami zamieszkać. Patrz na to z biznesowego punktu widzenia: stało się – i to jest fakt. Teraz należy tak zrobić, aby wyjść najlepiej. Jeżeli nawrzeszczysz na lokatora, ten może się spakować i wyprowadzić. Stracisz wtedy potencjalny przyszły zysk. Oczywiście jeżeli straty zdarzają się raz na tydzień, to lepiej wyrzucić takiego najemcę, niż się z nim szarpać (chodzi o Twoje zszarpane nerwy). Wynajmujący powinien traktować wszystko chłodno i na pewno nie wrzeszczeć na najemcę, bo co to da? Jedynie krótkotrwałą ulgę i nic poza tym. Jeżeli właściciel uzna, że najemca nie zasługuje na jego mieszkanie, należy wręczyć mu wypowiedzenie z podaniem przyczyn. Oczywiście to wszystko najlepiej jakby wynikało z zapisów umowy najmu.

Konkretne wyliczenie strat

Wynajmujący, wyposażając mieszkanie, może założyć termin użyteczności poszczególnych ruchomości. Np. komplet mebli kuchennych ma spełniać swoje zadanie od 5 do 10 lat. Wszystko zależy z jakiego wykonany jest materiału (jakość) i ile kosztował. Pralka, lodówka, odkurzacz, czy mikrofalówka – min. 5 lat. Wersalka min. 3 lata. Stół – 5 lat. I tak dalej.

Przykład:

Przychód z czynszu najmu: 1.000 zł

Właściciel wyposażył mieszkanie w komplet mebli kuchennych o wartości 2.000 zł. Można założyć, że po 2 miesiącach zwróci się koszt mebli. Pozostałe 58 miesięcy (5 lat – 2 m-ce) mieszkanie będzie wynajmowane bez potrzeby inwestowania (koszt) w nowe meble.

Właściciel nabył nową pralkę w kwocie 1.200 zł, tapczan w cenie 500 zł, oraz mikrofalówkę za 300 zł. Te rzeczy zwrócą się w kolejnych 2 miesiącach a następnie powinny służyć kolejne 58 miesięcy.

Jeżeli w pierwszym roku najemca zdewastował szafkę w zestawie mebli kuchennych – właściciel może go obciążyć kosztem zakupu nowego elementu (szyby, zawiasów, bądź całej szafki). Jeżeli najemca rozbił szafkę w trzecim roku i szafka nie nadaje się do użytkowania, to należy ją wymienić na nową, ale najemcę obciążyć od 40 do 60% kosztów zakupu nowego elementu (chyba, że to byłaby np. szyba, to w takim przypadku 100%).

Wyliczenie strat jest bardzo trudne. Wchodzi przecież zużycie materiału. Każda rzecz zużywa się w inny sposób – widoczny (jak meble – zadrapania) lub niewidoczny (jak pralka – łożyska).

Wg mnie każdy wynajmujący musi sam poradzić sobie z wyceną strat. Jak to zrobić najlepiej? Tak, aby obie strony były zadowolone. Trudno mówić o zadowoleniu po stronie najemcy, ale gdy np. lokator sam zadeklaruje, że wymieni zbitą szybę w drzwiach wewnętrznych, to wyjdzie go to taniej, niż przyjazd profesjonalnego szklarza i wstawienie przez niego szyby lub wymiana pękniętego zlewu przez najemcę a przez hydraulika; pod warunkiem, że najemca zna się na tym. Oczywiście wynajmujący powinien skontrolować stan danej rzeczy po naprawie.

Inaczej wynajmujący powinien policzyć koszt rozdrapanej przez kota nowej wersalki od kosztu przetarcia jej boku. Łóżko z rozwalonym materacem raczej nie nadaje się do spania i potrzeba wymienić je na nowe, podczas gdy przetarcie boku nie wpływa na samą użyteczność rzeczy a jedynie na jej estetykę.

Jak udowodnić winę lokatorowi

Jest jeden bardzo dobry patent. Nazywa się protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument zawierający spis wszystkich ruchomości (meble, AGD, itp.) i nieruchomości (kaloryfery, okna, itp.) oraz ich stanu początkowego. W dniu opróżnienia mieszkania przez najemcę zostaje spisany stan z dnia końca najmu, na podstawie którego ocenia się zniszczenia (straty) i liczy koszty.

O protokole zdawczo-odbiorczym napiszę cały artykuł.

Jak się ubezpieczyć przed ewentualnymi stratami

Napisałem o tym kilka artykułów:

• jak zabezpieczyć się przed najemcą
  
• kaucja najmu
• asertywność przy wynajmie nieruchomości
• ubezpieczenie nieruchomości
• rozliczanie najemcy
• meblowanie mieszkania pod wynajem

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Jak zabezpieczyć się przed najemcą

Formy zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą

1. Kaucja

Najpowszechniejszym zabezpieczeniem stosowanym przez wynajmujących stanowi kaucja, czyli pobranie pewnej kwoty w gotówce, której zadanie jest pokrycie ewentualnych strat na koniec najmu. Szerzej o kaucji napisałem w tym artykule: kaucja za wynajem

2. Umowa wynajmu

Jedną z najważniejszych form zabezpieczenia jest umowa najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wiele, aczkolwiek pewne istotne szczegóły pozostawia do dogadania między stronami. A jak wiadomo, diabeł tkwi właśnie w nich.

3. Weksel

Dobrym pomysłem jest zabezpieczenie w formie weksla in blanco. Ta forma ma 2 strony. Z jednej może wystraszyć najemcę, dla którego podpisywanie “weksli” źle się kojarzy; z drugiej strony wynajmujący uzyskuje dość silnego asa w przypadku niewywiązywania się najemcy ze swoich zobowiązań. Sąd, dzięki prawu wekslowemu, bardzo szybko zasądza “wyrok”. Jeżeli jednak najemca nie ma grosza przy duszy, to nawet najsprawniejszy komornik pozostaje bezsilny.

4. Dobry wybór najemcy

To jest chyba sedno udanego najmu. Konia rzędem temu, kto umie w 100% przepowiedzieć, który potencjalny najemca okaże się bezproblemowy. Doświadczenie czyni mistrza. Jeżeli właściciel nieruchomości działa minimum kilka lat na rynku, to można przyjąć, że wiele musiał doświadczyć (co nie jest jednoznaczne, że wyciągnął z tego odpowiednie wnioski) i powinien mieć pewną “sprawność” w selekcjonowaniu potencjalnych lokatorów. Jeżeli jesteś nowicjuszem – zdaj się na ekspertów, a unikniesz kosztownych rozczarowań.

5. Osobny zamek

Niektórzy moi znajomi wykorzystują taki oto patent: w drzwiach montuje się 2 zamki, jednak najemca posiada klucze tylko do jednego z nich. Właściciel nieruchomości ma komplety kluczy od obu zamków. Jeżeli najemca przestaje płacić, uniemożliwiają mu wejście do mieszkania przez zamknięcie drugiego zamka. Co do legalności tego pomysłu, to … no cóż, ważne, że działa.

6. Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy

Właściciel może ustanowić zastaw na rzeczach najemcy i zająć je do czasu rozliczenia.

7. Najem okazjonalny

Najemca w formie aktu notarialnego poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do zdania lokalu na żądanie wynajmującego. Również najemca ówcześnie podaje inny lokal, do którego ewentualnie się wprowadzi.

8. Podpisanie wypowiedzenia in blanco

Często słyszę, jak wynajmujący chwalą się, że nie mają problemu z pozbyciem kiepskiego najemcy, ponieważ uzależniają podpisanie umowy najmu od podpisania wypowiedzenia przez lokatora. Oczywiście pole z datą pozostaje wykropkowane. Taki czyn jest niezgodny z ustawą, i jeżeli sprawa trafi do sądu, wynajmujący przegra.

9. Ubezpieczenie mieszkania

Firmy ubezpieczające nieruchomości zapewniają pakiety ubezpieczeń dla wynajmujących. Można wybrać, jako dodatkowe do swojej standardowej polisy, ubezpieczeni od aktów wandalizmu, czy od stłuczenia. Jest to zawsze dodatkowy wydatek, jednak może się okazać (w nadzwyczaj skrajnych sytuacjach), że warty zainwestowanych pieniędzy.

10. Wynajęcie pustego lokalu

Przy wynajmowaniu kompletnie nieumeblowanego mieszkania obniża się koszty ewentualnych napraw, czy wymiany zużytych mebli. Tarmoszenie się z najemcą o to, czy fotel miał rozdarcie na rogu w momencie przejmowania nieruchomości, czy też był w super stanie jest bardzo meczące. Jednak wielu najemców nie będzie zainteresowanych zupełnie pustym lokalem.

11. Poręczenia osób trzecich

Wielu wynajmujących swoje mieszkania studentom podpisuje umowy najmu z rodzicami swoich lokatorów lub robi ich współodpowiedzialnymi za zachowanie, w najętej nieruchomości, swoich pociech. Jest to zawsze jakaś forma “batu” nad niesfornym studentem-rozrabiaką lub nagłą niewypłacalnością lokatorów.

Posumowanie i rady dla wynajmującego

Tak de facto nie ma 100% zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą. Wszystkie wymienione powyżej formy zabezpieczeń służą jedynie do wymuszenia zachowania się najemcy w pewnych, określonych granicach. Niestosowanie żadnej z powyższych metod zwiększa ryzyko porażki wynajmu, za którą ciągną się konsekwencje finansowe dla właściciela.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Zmiana czynszu najmu – lokal użytkowy

Najem

Istotę najmu wyjaśnia Kodeks Cywilny począwszy od artykułu 659.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Sprawdź jakie szczegółowe zapisy warunków
możesz wprowadzić do swojej umowy: nieruchomosci-szkolenia.pl

Sama umowa najmu, obejmująca okres powyżej roku, powinna być zawarta na piśmie. W niej przedsiębiorcy zapisują warunki odnośnie stawki czynszu, możliwości jego zwiększenia, lub zmniejszenia. Aczkolwiek te ostatnie możliwości zazwyczaj wychodzą w trakcie najmu i są przedmiotem późniejszych negocjacji pomiędzy stronami.

Lokal użytkowy

Wynajmując lokal niemieszkalny, właściciela nieruchomości nie dotyczą zapisy ustawy szczególnej o ochronie praw lokatorów. Wynajmującego, jak i najemcę obowiązują zapisy Kodeksu Cywilnego oraz umowy, którą między sobą zawarli, a która określa bardziej szczegółowo zależności między stronami.

Modyfikacja czynszu najmu

Zgodnie z art. 685¹ K.C., wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jednak to umowa między przedsiębiorcami jest najbardziej wiążąca dla obu stron i zapisy w niej zawarte stanowią o wspólnych relacjach między najemcą a wynajmującym.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Wypowiedzenie najmu

Wypowiedzenie umowy o najem mieszkania

Nie można zakazać wypowiedzenia jakiejkolwiek umowy, ale można obarczyć je warunkami. Być może to, co za chwilę przeczytasz o możliwości wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, wprawi Cię w osłupienie, ale przekażę Tobie informacje wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, które w jasny sposób regulują kwestie wypowiadania umów przez właściciela nieruchomości mieszkalnej; jasny sposób, nie oznacza, że normalny.

Regulacja prawna

W myśl artykułu 11 ww ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zajmę się teraz przyczynami, dzięki którym właściciel może uwolnić się od lokatora.

Motywy wypowiadania najmu

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową najmu lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

2. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu innego położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

3. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

4. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Nie będę powyższego komentował, ale podejrzewam, że masz takie samo zdanie o tych przepisach, jak ja. Jednak to nie koniec idiotyzmów. Jeżeli nie masz jeszcze dość, to zrób kilka przysiadów, 10 głębokich wdechów i … czytaj dalej.

Z ważnych przyczyn, innych niż wypunktowane powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

… a teraz będzie najlepsze:

Uprawnienia najemcy

1. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny (ten na 3 lata do przodu), nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru:

• bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach
• bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Mało tego – koszty przeprowadzki lokatora do lokalu, wg ustawy, ponosi właściciel!!

2. Przepisy odnośnie wypowiadania najmu na pół roku i 3 lata stosuje się również, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

3. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów artykułu nr 11 ww ustawy.

4. W wypadku, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na … właścicielu budynku.

5. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na 3 lata do przodu, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Porady dla wynajmującego

Ustalaj termin umowy najmu maksymalnie na rok czasu. Zawsze go możesz przedłużyć. Lokator zawsze może zrezygnować z umowy i ją zerwać lub wypowiedzieć; Ty natomiast, jako właściciel, jesteś uwiązany ustawowymi terminami i przyczynami. Jeżeli spodziewasz się problemów z rozwiązaniem stosunku najmu lub masz już takie problemy, zrób tak, aby to lokator ewentualnie chodził z Tobą do sądu, a nie Ty z występował przeciwko lokatorowi. Większość wynajmujących, z którymi się spotkałem nie wie o zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów i … mogą spać spokojnie; na szczęście większość najemców również nie zdaje sobie sprawy z wynikających z ustawy przepisów.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Kaucja a podatek

Opodatkowanie kaucji najmu

Każdemu wynajmującemu swoje nieruchomości radzę, aby zawsze pobierał kaucję i tym samym zabezpieczał swoje ewentualne roszczenia w stosunku do najemcy. Rodzi się pytanie, czy z pobranej kaucji należy odprowadzić podatek?

Należy pamiętać, że kaucja jest z natury “zwrotna”; zostanie zwrócona najemcy, jeżeli spełni on konkretne warunki (np. nie zniszczy niczego w mieszkaniu). Można więc traktować pieniądze z kaucji, jako formę ich przechowania. Wynajmujący może, ale nie musi uzależnić zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji. Nie można uznać kaucji za przychody należne, ani otrzymane.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

I SA/Ka 15/96 – Wyrok NSA oz. w Katowicach z 1997-05-20:

Wydatek na wpłacenie kaucji nie może być uznany za koszt uzyskania przychodu ze względu na swój zwrotny charakter.
Trzeba przy tym wskazać konsekwentnie, że gdyby kaucję uznać za koszt uzyskania przychodu, to jej zwrot byłby przychodem podlegającym opodatkowaniu. organy podatkowe słusznie więc uznały, że kaucja jest świadczeniem nie rzutującym w żaden sposób na obowiązek podatkowy, a więc obojętnym podatkowo.

Kara umowna

Jeżeli okazuje się, że najemca na zakończenie umowy oddaje zniszczony przedmiot najmu, pieniądze z kaucji zostają w całości lub w pewnej tylko części zatrzymane przez wynajmującego. W tej sytuacji kaucja pełni rolę kary umownej, a pieniądze zatrzymane przez właściciela nieruchomości stanowią przychód.

Jeżeli kaucja została ustalona w walucie obcej, należy do podatku przeliczyć ją po kursie średnim NBP z dnia uzyskania przychodu.

Identyczna sytuacja dotyczy podatku VAT – tzn. kaucja nie stanowi obrotu w rozumieniu ustawy z dnia 11.03.2004 o podatku od towarów i usług.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Ankieta – okres oczekiwania na najemcę mieszkania

 

Amortyzacja budynku

Zakup gruntu zabudowanego

Kupując budynek, inwestor kupuje również grunt, na którym on stoi. Ziemia ta stanowi działkę gruntu. Niestety sporo działek jest w obrysie budynku.

Wracając do sprawy, to zainteresowany inwestor nabyciem np. hali magazynowej lub kamienicy, kupuje ją wraz z działką gruntu, na której stoi budynek.

Grunt może stanowić własność lub może być w użytkowaniu wieczystym.

Nieruchomość jako środek trwały

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania

Ponieważ środki trwałe podlegają amortyzacji, toteż każdy przedsiębiorca może zaoszczędzić na podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16a

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub
współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne
i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Gruntu amortyzować nie można

Zgodnie z art. 16c.

Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
…

W przypadku zakupu gruntu zabudowanego jakimś budynkiem, amortyzacji będzie podlegał wyłącznie ten budynek.

Jak amortyzuje się środki trwałe – rozliczenie amortyzacji

Aby prawidłowo rozliczać odpisy amortyzacyjne, należy określić wartość początkową środka trwałego. Wartością nieruchomości jest jest cena, po której zostaje kupiona, powiększona o koszty transakcji.

Kosztami transakcji są np. koszty taksy notarialnej, podatku (zależy od przepisów odrębnych), wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, czy odsetki od kredytu. Koszty obliczasz do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Można przyjąć, że “wartość początkowa” będzie uwidoczniona w dokumencie nabycia – np. akcie notarialnym sprzedaży. Tam powinno być dokładnie rozpisane ile nabywający zapłaci za nieruchomość.

Dlaczego dwie różne ceny za nieruchomość

Najlepiej już w akcie notarialnym sprzedaży określić osobno cenę za grunt oraz osobno cenę za budynek.

W takiej sytuacji nabywca będzie miał określoną wartość początkową działki gruntu, której amortyzować nie może oraz wartość początkową budynku, który jak najbardziej może amortyzować.

W takiej sytuacji należy rozdzielić proporcjonalnie część kosztów przypadającą na wartość gruntu i część na wartość budynku.

Porada dla inwestora

Zadbaj o zapis w dokumencie przenoszącym własność mówiący ile kosztuje działka gruntu a ile budynek. Uprościsz sobie tym sprawę. Jeżeli tego nie dopilnowałeś, to musisz zrobić wycenę określającą ten stosunek cenowy.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u - po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora