Jaka umowa najmu przeciw złym lokatorom

Czy podpisywać umowę najmu?

Tak – i to bezwzględnie!! Niestety niektórzy tego nie robią, później cierpią.

Czy w ogóle jest idealna umowa?

Nie. Każda się czymś różni. Te najlepsze różnią się nieznacznie

Kim jest zły lokator?

To osoba, która nie płaci za najem, bądź niszczy Twoją własność.

Jak się pozbyć złego lokatora?

Jak najszybciej!! I tak – w tym może pomóc dobra umowa najmu.

Co takiego ma dobra umowa najmu?

Zapisy pozwalające na sprawne działanie oraz ograniczenie kosztów wynajmującemu.

W poniższym filmiku mówię nieco o umowach najmu oraz pokazuję na 2 skrajnych przykładach jak może wyglądać mieszkanie zdane przez najemcę dobrego i złego.

PS

Moją umowę najmu możesz nabyć z tego miejsca: umowa najmu mieszkania.

 

Ile kosztuje wykończenie nowego mieszkania – robocizna

Wykończenie nowego mieszkania zakupionego od dewelopera to wyjątkowe wyzwanie, ale również bardzo ekscytujące doświadczenie. Doprowadzenie wnętrza do gotowości wymaga przeprowadzenia szeregu prac związanych z różnymi dziedzinami. W tym artykule omówimy koszty praz oraz poszczególne etapy wykończenia mieszkania, takie jak: prace hydrauliczne, dostosowanie instalacji elektrycznej, gładzie na ścianach i sufitach, malowanie, montaż podłóg, drzwi wewnętrznych, montaż oświetlenia, kafelkowanie, biały montaż, zakup i montaż mebli, a także podłączanie sprzętu AGD w mieszkaniu na wynajem.

 

Zabezpieczenie przedlicznikowe instalacji elektrycznej

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem to jednym z istotnych czynników, o którym powinieneś pamiętać, jest zabezpieczenie przedlicznikowe w instalacji elektrycznej. Właściwe zabezpieczenie nie tylko zapewnia bezpieczeństwo nieruchomości i jej użytkownikom, ale dość często jest przyczyną problemów pomiędzy wynajmującym a najemcą, wynikających z niewiedzy. Dlaczego więc warto poznać nieco ten temat? Dowiedz się więcej!

 

Świadectwo energetyczne przy wynajmie mieszkania

Wynajmuję mieszkanie, czy muszę mieć świadectwo energetyczne

To pytanie prawdopodobnie zadaje sobie coraz więcej osób, które wynajmuje nieruchomości w Polsce. Dlaczego? Ponieważ rząd odgrzał starego kotleta w postaci ustawy (bodajże z 2014 roku), która to nakładała taki obowiązek, ale wszyscy to zlekceważyli. Dlaczego teraz jest inaczej? Ponieważ teraz nałożono … sankcje finansowe.

 

Amerykański standard najmu mieszkania

Wolne mieszkanie

Jakiś czas temu zwolniła się mi kawalerka. Zacząłem szukać kolejnego lokatora. Okazało się, że „złoty czas wynajmujących” już przeminął. Otrzymałem dosłownie kilka telefonów od zainteresowanych osób, z czego większością ja nie byłem zainteresowany.

Zadzwoniła jakaś dziewczyna, że niedaleko pracuje i super byłoby jej najmować takie niewielkie mieszkanie. W danym dniu umówiłem się już z jednym chętnym kolesiem, któremu pokazałem lokal. On też był raczej na TAK. Ponieważ koleś miał dać odpowiedź dopiero nazajutrz, to ja, nie mając nic do stracenia, zdecydowałem się pokazać kawalerkę tej dziewczynie. A że byłem już na miejscu, to zadzwoniłem do niej i dowiedziałem się, że pracuje w pobliskim sklepie. Udałem się do niego pogadać o warunkach, zanim w ogóle okaże się, że pokazanie nieruchomości ma jakikolwiek sens.

 

Szanuj dobrego najemcę swego

W danej chwili, w zasadzie to już od roku, mamy do czynienia z istnym boom’em na rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych. W zasadzie to dokładnie rok temu ten boom się rozpoczął; początkowo niepewnie, ociężale, ale wraz z kolejnym miesiącem nabierał tempa. Aktualnie jest więcej chętnych, niż wolnych mieszkań.

Tak, to czas wynajmujących. To właściciele nieruchomości dyktują warunki. Napływ ogromnej ilości imigrantów zza wschodniej granicy (Ukraina, ale też Białoruś i innych post-sowieckich republik) jest główną przyczyną napędową rynku najmu … w tej chwili. Co za tym idzie, jest sporo chętnych osób do zamieszkania w „normalnych” warunkach. Tak – osobom zamieszkującym jakiś motel z kilkoma łóżkami w pokoju marzy się osobne mieszkanie. I te osoby są w stanie sporo za tę wygodę zapłacić.

Nic dziwnego. Sam przypominam sobie swoje wędrówki po United Kingdom i polu namiotowym, gdzie wraz z dziewczyną przychodziliśmy na kilka godzin „wyspać się” przed kolejną dłuuuugą zmianą w pracy. Fakt, to był 2006-sty, ale w UK właśnie w tedy mieli podobny „problem” z imigrantami, co my teraz w PL.

Warto przypomnieć, że dobry najemca to taki, który:

• opłaca na czas czynsz najmu i to w 100%
• dba o powierzoną nieruchomość
• żyje normalnie z sąsiadami (czyli bez imprez, policji, itd).

Czynsz najmu

Kilku moich klientów popłynęło z prądem, połknęło bakcyla, dało się ponieść – jak zwał tak zwał.

Ano dali mi wprost do wiadomości, czy też dosadnie mnie poinformowano, że czynsz najmu, który pobieram (jako firma zarządzająca wynajmem) jest … zbyt niski na teraźniejsze czasy!! I chcą podwyżek! Mało tego, chcą ich JUŻ, TERAZ, NATYCHMIAST!!

No OK, OK! Ale spokojnie …

Mam, dla przykładu, takiego lokatora w 56-metrowym, 3-pokojowym, bardzo fajnie urządzonym i nowym mieszkaniu, który płaci 1.900 zł + koszty. Jeszcze rok temu płacił 1,7 tys + opłaty. No a teraz właścicielka chce, aby najemca płacił minimum 2.300 PLN + opłaty.

Właścicielka chce lub wręcz tego żąda. No OK, to w zasadzie jej mieszkaniem się zajmuję, więc ma prawo. Moim zadaniem, już od wielu wielu lat, jest dokonywanie czynności zmierzających do uzyskiwania przez właściciela nieruchomości dodatnich przepływów pieniężnych z wynajmu. Więc mogłoby się wydawać, że im wyższy czynsz, tym lepiej, prawda?

Podwyżka czynszu

Po pierwsze, to warto poznać dlaczego właścicielka wpadła na genialny pomysł podwyższenia czynszu najmu; i … skąd się on w ogóle wziął?

Po drugie, to ja bym zadał jeszcze jedno pytanie: czy taka podwyżka ma sens ekonomiczny? Może to pytanie wydawać się dziwnym pytaniem, ponieważ przecież chodzi o to, aby jak najwyżej wynająć mieszkanie, aby móc zarabiać jak najwięcej; co ma sens i logikę, prawda?

No cóż.

Autentyczna historia pewnego mieszkania

Odnośnie tego lokalu, to wynająłem go 2 lata temu. W tym czasie „poznałem” lokatora, czyli jego nawyki odnośnie płatności, korzystania z nieruchomości, czy szacunku do czyjeś własności. I uwierz mi, że po roku nie aneksowałbym umowy (nie przedłużyłbym) komuś, kto nie spełnia moich 3 prostych warunków, które raz jeszcze przytoczę:

• terminowe płatności
• dbanie o nieruchomość
• normalne życie z sąsiadami

Powracając do tematu samej podwyżki, to ogromny wpływ na właścicielkę mieli … jej klienci i znajomi. Pochwaliła się przed kilkoma, że ma fajne mieszkanie, które wynajmuje za tyle i tyle. I usłyszała, że teraz to za więcej kasy ludzie wynajmują w o wiele gorszym stanie i o wiele starsze mieszkania. No cóż, im więcej osób Ci tak gada, to nie dziwi mnie, że byłbyś/abyś, zainteresowany/a podwyższeniem czynszu najmu. W zasadzie to sama podwyżka, jeżeli ma sens ekonomiczny, jest dobra – dobra dla właściciela, bo to jego interesy w sumie reprezentuję.

W jednej ze swoich książek Robert Kiyosaki stwierdził, że jak taksówkarz mówi Ci, że teraz najlepiej inwestować np. z złoto, to czas, aby sprzedać złoto, które masz.

No, chodziło mi o MOTYW, niż konsekwencje, ale … spokojnie pomału postaram się wszystko wytłumaczyć.

Czy taka podwyżka ma sens ekonomiczny

Ooooo!!! to jest dobre pytanie!! Jak to, zapytasz? Jak więcej kasy w Twoim portfelu miało by oznaczać gorszą sytuację? No właśnie tu liczy się wyłącznie rentowność, na którą składają się przychody. Policzmy.

Lokator płaci 1.900 zł czynszu najmu miesięcznie. Czyli w rok wynajmujący zyskuje od lokatora 12 x 1.900 = 22.800 PLN

Jeżeli podwyższy się lokatorowi dość drastycznie czynsz, to może on zrezygnować z najmu. Powstaje pytanie, w jakim czasie ponownie wynajmiemy nieruchomość? Każdy pustostan przekłada się na znaczne obniżenie rentowności wynajmu. Teraz – koniec 2022 i początek 2023 to jest jeszcze dobry czas na znalezienie najemcy – nie ma z tym większego problemu. Problem jest z wybraniem właściwego lokatora. Głównie chodzi o takiego, który będzie przestrzegał tych 3 prostych warunków i to przez cały czas najmu. Wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste, uwierz mi!

Jeżeli znalazłbym odpowiedniego najemcę w ciągu miesiąca, to właściciel straciłby już 1.900 zł (jako niezarobione pieniądze – przychód), ale również musiałby pokryć z własnej kieszeni koszty utrzymania mieszkania, które w tym wypadku wynoszą 520 zł. Daje to nam 1.900 + 520 = 2.420 zł strat.

Podwyżka czynszu najmu z 1.900 zł do 2.300 zł to różnica 400 zł/m-c. Na rok suma extra przychodu wynosi 12 x 400 = 4.800 zł

Jeżeli mieszkanie opuszczone przez obecnego lokatora byłoby puste przez 2 m-ce, to cały zakładany zysk nam wyparowuje. Należy też mieć na uwadze to, iż obecny lokator jest sprawdzonym lokatorem, który rzeczywiście dba o mieszkanie i pozostaje z dala od problemów. Nowy lokator to zawsze niewiadoma – mniejsza lub większa – a co za tym idzie, to podniesione ryzyko np. ewentualnych strat (pomimo zabezpieczeń w formie kaucji najmu, czy innych).

Dlatego z tymi podwyżkami radzę … ostrożnie, ponieważ można pozbyć się fajnego najemcę i ciągłych zysków, które przynosił.

Kolejna autentyczna historia w dużym streszczeniu

Właściciel wynajmował jeszcze w 2022 starsze mieszkanie w dużym mieście na pokoje za 1.700 zł + opłaty. Na kolejny sezon (październik) nakazał nam podnieść czynsz o 1.000 zł – do wartości 2.700 zł/m-c. Lokatorzy nie zaakceptowali podwyżki i nie przedłużyli umowy najmu. Mieszkanie stoi puste już od 3 miesięcy, generując 1 tys kosztów co miesiąc. Na domiar złego, to nikt nie jest nim zainteresowany; a jak cudem ktoś zadzwoni z ogłoszenia i dojdzie już do okazania nieruchomości, to na rynku są mieszkania w lepszej kondycji lub sporo tańsze, więc potencjalni najemcy, mając porównanie, rezygnują z najmu.

Dobre rady

Uważaj też na dobre rady. Bardzo często pochodzą one od osób, które nie mają zielonego pojęcia o rzeczywistości (o której mówią), a jedynie im się zdaje, że ma tak być a nie inaczej. Chcesz rad, to słuchaj ich od ludzi, którzy mają doświadczenie w danym temacie, zamiast od ludzi, którzy zasłyszeli coś w taksówce i teraz tylko to powtarzają. Mogę się założyć, że większość osób dających radę o podwyższeniu czynszu najmu mojej klientce w ogóle z najmem nie miała i nie ma nic wspólnego. Ale dawać innym rady … to owszem, czemu nie!

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 

Czy wynająć mieszkanie Ukraińcom

Jak i komu najlepiej wynajmować swoje mieszkania

Aktualna sytuacja związana z Ukrainą

Poniżej druga część nagrania, w której dziele się swoimi obawami odnośnie przyjmowania uchodźców, a dokładnie to sponsorowania przez rząd tych uchodźców – oczywiście na nasz koszt – i problemu ogromnego długu, który powstaje na naszych oczach, gdzie nasi rodacy – żyjący w Polsce od lat – nie mogli i nadal nie mogą liczyć na tak szeroko zakrojoną pomoc, jaką rząd daje przybywającym do nas uchodźcom.

 

Warunki umowy najmu nie do przyjęcia

Wstęp do artykułu

W poprzednim artykule opisałem narzucone przez dużą firmę zapisy umowne, na jakie musiałby się zdecydować właściciel lokalu mieszkalnego, który chciałby wynająć go pracownikom tejże firmy.

Dziś zajmę się rozłożeniem na części tychże zaproponowanych warunków i pokazaniu Tobie, że wynajem firmie z kasą wcale może nie być taki opłacalny, jak się mogłoby wydawać na początku.

Uważaj na takie zapisy w umowie

Wynajmujący wyraża zgodę na oddanie lokalu lub jego części przez Najemcę w podnajem lub w użyczenie (bezpłatne używanie) pracownikom Najemcy.

Najemca żąda, abyś oddał mu swoją nieruchomość, którą będzie mógł dalej wynajmować, płatnie lub nie, swoim pracownikom. Ja zawsze wynajmuję mieszkanie osobie, która jest zainteresowana najmem, przyszła je obejrzeć, oraz którą ja zaakceptowałem!! Jeżeli oddaje w najem lokal Panu X, to dlatego że wg mojej oceny ten Pan X zasługuje na to, aby w nim zamieszkać; czyli dobrze mu z oczu patrzy, wydaje się być odpowiedzialny, uczciwy itd. Czyli przeszedł filtrowanie najemców. Jeżeli zgodzisz się na powyższy zapis, to w zasadzie oddajesz pełną kontrolę firmie, która może w Twoim mieszkaniu ulokować dowolną osobę, byleby była jej pracownikiem. Mało tego – może dodatkowo pobierać czynsz najmu od takiego lokatora. Może również się okazać, że w Twój 2 pokojowy lokal będzie służył np. 4 budowlańcom, którzy z nudów co wieczór będą robić libacje, a co za tym idzie dewastować nieruchomość.

 

Wynajem mieszkania dla firmy

Czy wynajmować firmom

Ja nie mam żadnych oporów w wynajmowaniu mieszkań firmom, pod warunkiem, że wynajem jest prowadzony na moich zasadach. W przeszłości wielokrotnie wynajmowałem swoje lokale mieszkalne lub te, którymi zarządzam najmem, firmom. Przeważnie były to małe lub średniej wielkości biznesy. Przeważnie też chodziło o możliwość wrzucenia w koszty przedsiębiorstwa kosztów związanych z najmem.

Urząd skarbowy

Aaaa właśnie, tu dość ważna sprawa, o której muszę napisać. Aby firma miała koszt, Ty musisz wystawić fakturę. I nie, nie musisz być VAT’owcem. Nie musisz mieć założonej działalności gospodarczej, aby wystawiać faktury za wynajem. Jedyne co musisz, to rozliczać wynajem w US. I tak – wystarczy być na ryczałcie.

 

Enea – państwo w państwie

Szacunkowo

Nie – nie chodzi o szacunek do ludzi, czy nawet klientów 🙂 Wręcz przeciwnie. Od wielu lat załatwienie spraw w tej instytucji było kłopotliwe. Ale od czasu plandemii załatwienie jakiejkolwiek sprawy stało się wręcz trudniejsze, niż znalezienie prawdziwej okazji inwestycyjnej. Dla niewtajemniczonych dopowiem, iż okazja to w danej chwili taka igła w stogu siana.

Przypuśćmy, że masz nowego lokatora, na którego chcesz przepisać licznik. O tym w zasadzie będzie ten artykuł, ale … wpierw nieco wprowadzenia w klimat, więc zapraszam do czytania.

Ruletka

A ja? – pyta niezadowolona jedna z dziewczyn.

– Pani nie, i jeszcze długo, długo nie

Tym cytatem z „Piłkarskiego pokera” tak w skrócie można zinterpretować działania Enei w stosunku do swoich klientów. Chcesz coś – hmmmm – raczej cokolwiek załatwić, to jesteś skazany na stanie w kolejce do biura obsługi klienta. No niby nic dziwnego. Tylko, że teraz w budynku zlikwidowali poczekalnię i do środka wpuszczają wyłącznie osoby, które od razu mogą podejść do okienka. Reszta kwitnie/marznie na dworze.

Wizyta

Jeżeli masz pilną sprawę i podjedziesz pod BOK, to wiedz, że jest nikła szansa, aby Cię przyjęli. Dlaczego? Ponieważ od kilku miesięcy, aby cokolwiek załatwić, trzeba się najpierw umówić. Jakież to, kurde, Zachodnie. Jeżeli pojawisz się bez ówczesnego umówienia wizyty, to będziesz sterczał na dworze przed drzwiami do budynku i czekał na tzw. okienko, kiedy to człowiek, który wcześniej umówił wizytę, nie pojawił się w określonym czasie.

Druga opcja to oczywiście umówienie wizyty. Można, hmmmm, wręcz trzeba to zrobić za pomocą http://www.enea.pl/wizyta-bok. Tam po wybraniu odpowiedniej lokalizacji, oraz odpowiedniego oddziału, przechodzisz do kalendarza. No i zaczynają się pierwsze schody. Okazuje się, że aktywny kalendarz jest tylko na tydzień. No, ale przecież Tobie się śpieszy z przepisaniem licznika na najemcę, więc raczej potrzebujesz załatwić sprawę z dnia na dzień. Wypełniasz obowiązkowe rubryki (imię, rodzaj klienta, rodzaj sprawy do załatwienia), następnie wybierasz sobie dzień i … nie możesz nic zapisać. Tzn. strona nie odpowiada. Wypełniasz jeszcze raz wszystko od początku, znowu wybierasz dzień i … znowu nic. Zmieniasz dzień wizyty na kolejny; i nic. Zmieniasz na kolejny i kolejny i w końcu na ostatni możliwy (czyli ten piąty (ostatni w danym tygodniu) i nie możesz zapisać się na spotkanie, ponieważ strona nie reaguje. Dzwonisz do Enei, przechodzisz kilku lub kilkunasto minutową telefoniczną poczekalnię słuchając muzyczki lub gadania robota. Gdy masz szczęście w końcu odbierze jakaś pani z obsługi i poinformuje Cię, że nie możesz się zapisać na wizytę, ponieważ nie ma już wolnych terminów!! A skąd to można poznać, że nie ma już wolnych miejsc? Ano stąd, że jak klikasz dzień na kalendarzu, to jak nie wyświetla się godzina otwarcia, to oznacza, że jest wszystko zabukowane.

Jak dostać się do Enei

Co dalej? No cóż. Wczoraj oglądałem filmik pewnego youtubera z Kuby – konkretnie z Hawany. Filmik bardzo świeży. Idzie on sobie ulicami tego miasta i pokazuje co rusz kolejki ludzi, którzy ustawiają się dzień przed dotarciem jakiegoś produktu do sklepu i czekają cały dzień, całą noc i kolejny dzień, aby móc zakupić np. chleb, mięso, czy mydło. Z tym, że na Kubie system nie zmienił się od kilkudziesięciu lat. A w Polsce podobno mamy kapitalizm. W Polsce może i tak, ale w Enei nie – to inny kraj z innymi, czysto komunistycznym podejściem do klienta.

Co możesz zrobić?

• Możesz wstać bardzo wcześnie rano i próbować wyprzedzić konkurencję klikając w kalendarz – może coś będzie wolnego – tzn. jeszcze nie zabukowanego. I to, moim zdaniem jest najlepszy pomysł.
• Możesz ściągnąć dokumenty ze strony Enei, wypisać je (o ile wiesz co i gdzie ma być), podpisać je wraz z lokatorem i przesłać ich skan w rozmowie prze chat lub za pomocą e-mail’a – ale na to uważaj, ponieważ jeżeli cokolwiek wypełnisz źle, to po pierwsze Twój wniosek zostanie odrzucony, a po drugie to nikt Cię nie poinformuje, że odrzucili Ci wniosek 🙂

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dochodzimy do sedna. W umowie najmu, którą podpisuję z nowym najemcą, zawsze mam załączony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym oprócz wielu rzeczy i opisu mieszkania, wstawiam stan liczników na dzień przekazania nieruchomości nowemu lokatorowi.

Niestety na dokumencie Enei, czyli ich protokole, nie ma miejsca na podanie stanu licznika. Kiedyś było, teraz nie ma. Nie, to nie błąd wydruku. Wiesz jak teraz Enea rozlicza osobę zdającą licznik i osobę przejmującą licznik? Szacunkowo!!!!!! I nie – to nie żart, to dzieje się naprawdę. W 2021 roku Enea robi sobie szacunek ile zdający (np. Ty lub inny lokator) mógł sobie pobrać prądu do momentu zakończenia umowy, w którym to momencie drugi nowy lokator podpisuje z Enea umowę. Naliczanie opłat nowego klienta zacznie się od … szacunkowego wyliczenia.

To tak, jakbyś podjechał na stację paliw, zatankował auto i podchodząc do kasy dowiedział się, że płacisz np. 30 zł za bak paliwa, ponieważ szacunkowo na tą stację przyjeżdżają młode łebki tankując właśnie za 30 zł lub … kasjerka zażądała by od Ciebie 1.800 zł, ponieważ na tej stacji tankują głównie TIR’y i szacunkowo tyle wynosi pojedynczy rachunek.

Na marginesie

Będąc przy okienku w BOK Enei, zupełnie przez przypadek dowiedziałem się, że Enea jeszcze nie rozliczyła sprzedanego przeze mnie w kwietniu tego roku mieszkania. A mamy grudzień.

Niesamowite jest również to, że z miesiąca na miesiąc Enea podwyższa stawki dodając jakieś kolejne obciążenia w stylu:

• opłata mocowa
• opłata OZE
• opłata zmienna
• opłata jakościowa
• przejściowa
• akcyza, etc.

a w biurze obsługi klienta, na 8 stanowisk, są 3 czynne.

Napisz w komentarzu co Ty o tym myślisz, czy myślisz podobnie, czy tylko mi się pomieszało?

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami